A9 02.11.2026 星期三 港聞 發展局去年成立洪水橋產業園有限公司， 發展約23公頃的產業用地，預計今年中 運作，政府計劃月內向城規會提交申請，將 洪水橋/厦村新發展區西北方約24.8公頃屬「其 他指定用途」註明「港口後勤、貯物及工場用 途」的土地，改劃為「其他指定用途」註明「產 業園」的專屬地帶。 發展用途參數按計劃書釐定 政府早前已就改劃建議諮詢兩個相關的 鄉委會，並將諮詢元朗區議會等持份者。根 據建議，洪水橋產業園將不會設有地積比限 制，僅保留現時主水平基準以上110米的建築 物高度限制，政府希望藉此提高產業園的設 計彈性。 而「產業園」用地的准許用途亦會擴闊， 可作研究開發、製造及物流管理等的產業， 亦可興建相關配套，包括檢測認證、會議或 展覽設施、人才公寓、培訓場地及餐飲設施 等。 而參照改劃前的規劃，產業園可提供約 160萬平方米的總樓面面積。至於產業園詳細 設計及個別用地的發展用途和參數，則會參 照產業園公司的發展計劃書釐定，而未來的 項目倡議人亦可針對個別項目與政府部門商 討發展密度。 吸引市場力量 保持彈性容試錯 本身是資深城市規劃師的林筱魯表示， 過去政府對於大型片區的地積比限制有兩種 取態，其機場和迪士尼發展均無限制地積 比，而數碼港和工業邨則有限制，後者有特 定用途，而前者比較具有彈性，今次產業園 區要吸引市場力量，需要保持彈性，容許試 錯，亦方便產業園公司就區內不同用途作配 搭，又舉例指西九文化區受到地積比等城規 規限，雖然是政府主導發展，但是卻多次因 改變用途要上城規會，產業園應避免重蹈覆 轍。 他續指，只要覆蓋面積和高度限制，基 於樓層高度不會相差太遠，亦會自然形成粗 略的地積比。 對於園區內建築會否因而變得龐大笨 重，林筱魯認為，建築仍要通過建築物條例 等法律要求，而園區內的建築物應以實用為 主，不應以文創區的建築比較。 議員信企業把關 最高料建30層 劉國勳表示，不設地積比限制，可配合 產業園多階段的動態規劃，「有不同瓣數，有 研發、製造、生活等的不同需要，而不同階 段對GFA（地積比）要求不同」，讓產業園公司 自由調配地積比，更顯靈活，並相信在產業 園發展初期，部分只會興建地積比較低的建 築。 對於園區會否變成超高密度，劉指，政 府可以透過產業園公司把關，防止濫用，加 上園區設有高度限制，若以3米一層推算，估 計只可興建約30層，不可能建成參天大樓， 而園區內必須有道路及其他基建設施，若環 境過度擠逼，亦難吸引租戶遷入。 ▍本報記者曾偉龍香港報道 ▍ ................. 洪水橋打造產業園地積比不設限 改劃涉逾24公頃地 開放製造物流管理業進駐 政府致力發展北部都會區，短 期內會為洪水橋產業園申請改劃， 早前已諮詢相關鄉委會等持份者。 根據方案，政府將申請改劃洪水橋 24.8公頃土地用途，以發展產業園， 園區內不設地積比限制，但維持主 水平基準以上110米的高度限制，並 由產業園公司決定個別用地發展參 數。立法會議員林筱魯表示，不限 地積比，可給予私人市場彈性，亦 方便產業園公司就區內不同用途作 配搭。北部都會區諮詢委員會委員 劉國勳表示，擬議高限下，料可建 約30層，並相信政府可經由產業園 公司把關，避免濫用。 發展彈性大增 精準貼合產業需要 洪水橋產業園即將 公布改劃新方案，業界 人士指，不再限制地積比率發展，大大增加 項目發展彈性，在建築物的層高、闊度等不 同方面，可更精準貼合不同產業需要。 泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚指， 若沒有限制地盤覆蓋率，只規定樓宇高度， 相信屬有效增加發展彈性，在建築物的層 高、闊度、樓層間隔等不同方面都可更精準 貼合不同產業的需要。另一個好處就是交由 產業發展者向政府反映實際所需的樓面面 積，了解其想發展的體量。 華坊諮詢評估資深董事梁沛泓表示，以 工業項目計，一般樓層數目越高，建築費越 高，成本效益越低。所以不限地積比情況 下，亦不會出現過度興建的亂局。 由於產業園鼓勵科技開發，放任地積比 限制，科技發開的公司不需擔心例如超高樓 底廠房的需要而犧牲樓面面積，亦可能有一 些作科研用的獨特構築物。 高力香港研究部及零售顧問主管李婉茵 稱，發展商有自主性決定要運用多少樓面及 興建多大的建築，變相發展商可以因應市場 需要而決定樓面發用途布局，可以按不同行 業做出調整，以更切合發展需要，同時減低 發展難度。容許更大發展彈性相信能讓發展 商減低整體建築成本，以有效增加土地吸引 力。 本報地產組香港報道 業界回應 ■政府短期內會為洪水橋產業園申請改劃，園區內不設地積比限制，但維持主水平基準以上110米的高度限制。 資料圖片 物流管理 會議展覽 餐飲設施 中海18億奪牛頭角地「麵粉價」彈升46% 去年全年樓價累升3.25%，連帶「麵粉價」 （地價）級級升。上周截標的牛頭角彩霞道住 宅地，招標結果昨揭盅，由中國海外以逾18 億中標，力壓其餘8財團，每方呎樓面地價約 6352元，「麵粉價」對比上月初批出的同區住 宅地，在短短一個月高出約46%。業界人士 指，證明樓市持續活躍，復甦勢頭已加快， 而且發展商看好後市發展投地意欲增 加，競投價亦相對進取。 上述牛頭角彩霞道住宅地，上 周五共獲9財團入標競投，地政總 署昨公布招標結果，由中國海外以 18.0688億元投得，以商住宅總樓面 約28.24萬方呎計，每方呎樓面地價 約6352元。 發展商：總投資額約39億 是次批出地價對比上月初同區的 牛頭角佐敦谷彩興路住宅地，當時 以16.1億元批予信和及鷹君合組的財 團，每方呎樓面地價約4339元，意味每呎地 價在短短一個月內急彈升約46%，亦是近3年 來賣地表最高地價，而且對比當時市場估值 約16.69億元至20.94億元，每呎估值約5500至 6900元，屬貼近市場估值上限價。 中國海外指，作為該公司2026年在香港 首個中標項目，此次投地不僅標誌着新一年 的良好開局，更彰顯公司對香港未來發展的 堅定信心。 項目坐落九龍灣成熟住宅區，享優越地 理位置，兼具寧靜舒適的環境與完善交通配 套。項目地塊佔地約3.4萬方呎，總發展面積 約28.4萬方呎。 公司計劃將其打造為區內精品住宅項 目，預計總投資額約3 9 億。展望未來，公司將持 續拓展香港優質土地儲 備，積極把握具增長潛力 發展機遇。 資料顯示，中國海外 對上一次投得以獨資方式 投得賣地表地皮，為2020 年底以42.728億中標啟德 第4E區1號（現已發展為維 港‧雙鑽），當時每呎樓面 地價約13009元。換言之， 是次屬該公司相隔近6年再 次投得賣地表地皮。 另外，該公司去年5月亦以8.6068億元投 得市建局旺角山東街/地士道街項目發展權， 每呎樓面地價約5349元。 其餘入標財團包括長實、新地、恒基、 嘉華、嘉里、會德豐地產、銳貫有限公司， 以及信和夥拍鷹君合組財團競投。 華坊諮詢評估資深董事梁沛泓表示，反 映發展商看好後市發展，以及該地的地理位 置優勢。 以中標價計算，日後落成的住宅每呎售 價達約2.1萬元才可獲合理利潤，對比同區新 樓現價高15%至20%。 萊坊執行董事及大中華區估價及諮詢部 主管方耀明說，今次彩霞道地成交價略高 於預期，尤其是比起上一幅佐敦谷地皮高出 頗多，反映市場對於吸納市區有質素地皮非 常有信心，估計發展商都會以中小型單位為 主。 本報地產組香港報道 牛頭角兩住宅地地價按月比較 地皮資料 牛頭角佐敦谷彩興路 牛頭角彩霞道 地段編號 新九龍內地段第 6674 號 新九龍內地段第 6675 號 地盤面積約（萬方呎） 4.12 3.37 可建總樓面約（萬方呎） 37.1 28.4( 商住 ) 開標日期 1 月 7 日 昨日 中標價（億） 16.1 18.0688 每呎樓面地價（元） 4339 6352 中標財團 信和及鷹君財團 中國海外 不限地積比可給予私人市場彈性，亦方便產業園公司就區內不同用途作配搭。 立法會議員 林筱魯 園區部分 產業及配套
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