C12 05.09.2026 星期六 中國財經雜誌 深圳及三四線項目減值拖累 根據濱江集團近日發布的2025年年報， 公司全年實現營業收入828.88億元，同 比增長19.86%；毛利率同比提升0.7個百分 點，約為13.2%。但歸母淨利潤下降16.87% 至21.16億元，扣非歸母淨利潤下降14.46%至 20.79億元，盈利規模已回落至2020年以前的 水平。 與行業內多數房企類似，濱江集團利潤 下滑的推手，是大幅計提的資產減值。期 內，公司資產減值準備計提共計28.06億元， 較上年增加16.75億元，其幅度令不少投資者 感到「措手不及」。僅這一項計提，便直接減 少歸母淨利潤18.26億元。 在4月底的年度業績說明會上，濱江集 團董事、副總裁、財務總監兼董秘沈偉東坦 言，公司計提的存貨主要有杭州繽紛城、永 康眾泰小鎮、深圳愛義舊改等項目，存貨部 分共計提26.32億元。 存貨減值高企 過往布局埋雷 據《星島》不完全統計，2022—2025年， 濱江集團各年度資產計提減值分別為8.58億 元、43.07億元、11.31億元及28.06億元，總體 呈波動增長態勢。其中存貨是減值計提的主 要對象，2025年存貨跌價準備佔資產減值準 備總額的比例達到93.82%。 截至2025年末，濱江集團存貨餘額約 1183.16億元，同比下降22.44%，創近年新 低。這背後是公司主動去庫存、加快項目結 轉銷售的成效；但對應存貨跌價準備不降 反升，攀升至55.70億元的高點，同比增加 38.23%。一升一降之間，其存貨跌價準備佔 存貨餘額的比例，從2022年的0.38%驟升至 2025年的4.71%。 從具體項目來看，濱江集團期末存貨跌 價準備計提規模靠前的是永康眾泰小鎮項 目、深圳浪口村城市更新項目，對應跌價準 備分別為7.67億元、6.19億元。對此，沈偉東 回應稱，公司於每個報告期末對項目可變現 淨值進行減值測試後，本著謹慎性原則對存 貨計提跌價準備。 需要注意的是，上述兩個項目的減值並 非當期新增計提。事實上，相關存貨跌價準 備早已在過往年度計提完畢，2025年主要是 項目完成竣工驗收備案，由在建開發成本結 轉至竣工未售的開發產品科目，僅做會計科 目間的重分類結轉，因此並未在當期額外新 增計提減值。但它們的減值規模，仍反映出 項目盈利不及預期的問題。 追溯項目的過往，位於浙江省永康市的 眾泰小鎮最早由眾泰汽車於2016年啟動，總 建面約83.47萬平方米，初始計劃投資額65.5 億元。後續項目因資金鏈斷裂爛尾，2021年 陽光城集團以61.45億元接盤收購，並引入合 作方開發。而隨著陽光城債務危機爆發，濱 江集團最終在2022年斥資56億元接手項目， 成為其全資持有方。 然而，這筆大額並購併未給濱江集團帶 來預期開發收益與回報。受區域市場新房去 化放緩、成交量價下行、庫存高企等因素拖 累，項目可變現淨值大幅承壓，減值壓力逐 步顯現。自2023年起，公司便對眾泰小鎮新 增計提存貨跌價準備6.62億元，後續持續調 整，項目截至2025年末跌價準備餘額攀升至 7.67億元。 從年報披露數據來看，眾泰小鎮項目預 計總投資高達124.21億元，2025年由開發成本 （在建待售）轉入開發產品（竣工待售）18.87億 元，開發成本賬面餘額仍有23.42億元；期內 項目開發而成的永康未來悅北區、萬家悅南 區分別僅錄得預售1.57億元、7.44億元，對應 預售面積1.21萬平方米、4.14萬平方米，剩餘 未售面積11.40萬平方米、5.47萬平方米，整 體去化進度相對緩慢。 深圳舊改十年布局遇挫 相比於永康眾泰小鎮，濱江集團對深圳 城市更新項目的布局時間更早，投入也更為持 久。早在2016年11月，公司便與深圳安遠集團 共同開發深圳龍華區安豐工業區舊改，並向對 方借出資金11.6億元；2017年，公司進一步出 資4.85億元入股深圳愛義集團旗下深圳市愛義 房地產開發有限公司（下稱「深圳愛義公司」）， 由此切入深圳福田、龍華3個舊改項目。 但上述布局未取得預期成效，反而逐步 陷入困境。受深圳出台相關禁止「工改」的政 策影響，安豐工業園區舊改未能推進，濱江 集團於2018年上訴要求安遠集團歸還11.6億元 融資款，但最終僅收回1500萬元，餘額11.45 億元至今未能收回。 與愛義集團的合作同樣充滿波折。受合 作方舊改拆遷進度滯後等因素拖累，濱江集 團在深圳首個舊改項目、位於福田區的濱江 愛義南方大廈，直至2023年才順利取得預售 許可。另一個合作項目，龍華浪口村一期濱 江愛義尚華大廈雖在2024年實現結構封頂， 但後續銷售業績鮮有披露；二期住宅疊映春 語則計劃在2026年開盤。 儘管濱江集團一直在推進深圳舊改項目 的盤活與入市，但較長的開發周期及深圳市 場整體銷售均價不及預期等因素，仍對項目 盈利淡間形成顯著擠壓。截至2025年末， 公司已對深圳浪口村城市更新項目計提存貨 跌價準備6.19億元；項目預計總投資41.59億 元，期末累計已投資33.83億元。 與此同時，期末濱江集團對安遠集團、 愛義集團的其他應收款賬面餘額分別達到 11.45億元、4.53億元，對應計提壞賬比例高 達68.15%、100%。 這也意味著，在深圳舊改領域布局近10 年，累計投入數十億元後，濱江集團已陷入 雙重承壓的局面。一方面，旗下舊改項目受 市場影響，只能通過大額存貨跌價準備計提 釋放潛在經營風險；另一方面，早年為獲取 舊改向合作方提供的借款，最終形成了難以 回收的大額壞賬敞口。 戰略聚焦大本營 下調銷售目標 不僅如此，濱江集團聯合湖州城市集團 開發的湖州鳴翠里項目，其別墅產品曾號稱 「與杭州豪宅媲美」，卻同樣規避不了計提減 值的命運。截至2025年末，湖州鳴翠裏存貨 跌價準備2.67億元，成為繼永康眾泰小鎮、深 圳浪口村城市更新項目之後，第三大減值計 提來源。 從一線城市深圳到長三角三、四線城 市，多個項目相繼計提釋放風險，一定程度 上反映出濱江集團過往在項目布局上存在冒 進傾向，這些投資過失在房地產深度調整期 被不斷放大。面對這些經營風險，近年來公 司已逐步轉變發展思路，啟動戰略收縮，拿 地與開發節奏有所放緩。 數據顯示，2022—2025年，濱江集團每 年新增土地儲備項目從41個下滑至26個，對 應計容建築面積從473萬平方米降至172.3萬平 方米，權益土地款則從374億元降至192億元。 同時，濱江集團還持續聚焦杭州市場， 2025年在杭州投入的權益土地款達到182.24億 元，佔比高達94.21%；期末公司在建和擬建 土儲761.72萬平方米，其中杭州佔82.46%， 浙江省內（除杭州）佔11.89%，區域集中度極 高。 在年度業績說明會上，有投資者建議， 濱江集團應抓住周期底部去長三角其他城 市，以實現逆周期擴表。對此，公司董事長 戚金興僅表示，公司將繼續做優做強做長， 發揮公司核心競爭優勢，在投資戰略上繼續 聚焦杭州、深耕浙江、輻射長三角。 投資策略的收縮疊加市場調整，導致 濱江集團的銷售規模也隨之進入調整通道。 2025年，公司實現銷售額1017億元，同比下降 8.90%，銷售規模已回落至2022年的2/3左右； 即便如此，公司仍穩居民營房企銷售榜首，在 大本營杭州更是連續8年奪得銷售冠軍。 銷售規模下行的影響也直接傳導至經營 現金流層面。2025年，濱江集團經營活動產 生的現金流量淨額僅有-42.91億元，同比下降 155.96%，主要是銷售商品提供勞務收到的現 金下降較多所致，這也是公司自2019年以來 第二次年度經營現金流為負。 在此背景下，濱江集團順勢下調了未來 經營預期，將2026年銷售目標調整至800億 元，同比下降21.34%；同時明確，全年投資 金額控制在權益銷售回款50%左右，其中杭 州佔比60%，省內、省外各佔比20%，省外的 重點是上海。 對此，戚金興向《星島》回應稱，銷售目 標800億並不意味著對市場信心的降低，而是 因為現在產品力要求高，項目開發周期會適 度延長。「我們已經站起來並做好了衝鋒的準 備，等待衝鋒號。」 影石創新日前發布公司上市後首份年 報，交出了一份「增收不增利」的成績單：期 內營收同比增長74.76%至97.41億元，但歸母 淨利潤同比下降6.62%至9.29億元，扣非淨利 潤同比下滑10.09%至8.50億元。 而根據同日發布的一季報，2026年一 季度分化更為嚴重：影石創新營收同比增 83.11%，歸母利潤則同比下滑52.02%。 與大疆價格「鏖戰」 毛利率大滑坡 利潤下滑最重要的原因是降價促銷帶來 的毛利率走低。2025年，影石創新毛利率由 52.22%下降至46.08%，2026年一季度進一步 下滑至45.88%。 據《星島》瞭解，2025年7月，在大疆入局 全景相機、影石創新跨界無人機後，深圳這兩 大影像巨頭多年來的業務邊界與市場平衡被徹 底打破。2025年三季度起，雙方均採取大幅降 價促銷策略，互相滲透對方的優勢市場。 財報顯示，影石創新自2025年三季度 起加大營銷力度，導致當季銷售費用激 增1 5 1%。同期，公司毛利率明顯走低至 47.6%，環比下降2.3個百分點。 年報顯示，2025年影石創新銷售費用同 比劇增103.31%至16.79億元，銷售費用率高達 17.23%。 影石創新董事長劉靖康在致股東信中表 示，與巨頭競爭是每個公司無法忽略的成長 路徑。目前公司對短期存儲成本感到一定的 壓力，未來可能進一步上升影響毛利率。 值得注意的是，影石創新的庫存正在快 速升高。其中最主要的消費級智能影像設備 庫存量同比升高122%至130萬台，專業級智能 影像設備同比升高357%至0.15萬台。 拓寬新品類 研發費用翻倍 劉靖康在致股東信中表示，高強度的戰 略投入支撐公司長期發展布局，也導致公司 短期相關利潤指標下降。 財報顯示，2025年影石創新的研發費 用同比增長97%至15.30億元，研發費率達 15.70%。 具體而言，公司在原有業務（全景相機、 拇指相機、運動相機等）以外，還戰略投入研 發兩款無人機（含影翎全景無人機）、雲台相 機、無線領夾麥克風和其他三個新品類，同 時還定制開發三款芯片。 劉靖康稱，雲台相機、麥克風、無人機 等三大新品類有望在未來一年內上市，從原 來的「投入」轉為「收入」，可提升利潤。 「挖角」大疆惹官司 從人員配置來看，2025年影石創新研發 人員增加59%至2180人；研發人均薪酬同比增 長14%至54.54萬元，足見影石創新在研發拓 展方面的力度。 據《星島》瞭解，為了推動全景無人機項 目，影石創新「接收」了大量大疆的前員工， 2025年前後，包括大疆前海外銷售負責人張 博、銷售核心人員林德軍、無人機技術團隊 等多人跳槽至影石。 這一「挖角」動作也招致了公司與大疆的 知識產權糾紛。今年3月，大疆向《星島》證 實，已在深圳中院起訴影石創新，涉及6項專 利，覆蓋無人機飛控、結構設計、影像處理 等核心技術領域。 影石創新則表示不認可大疆的控訴，稱 涉案相關員工均系在大疆離職後一年內的員 工，相關專利申請均為其在影石創新任職期 間內產生的自主創新成果。 目前，雙方的訴訟仍在進程之中。 本報記者屈慧深圳報道 與大疆跨界戰影石創新「陣痛」 ■濱江集團在深圳首個舊改項目、位於福田 區的濱江愛義南方大廈，直至2023年才順利 取得預售許可。 網上圖片 ■濱江集團雖憑藉穩健經營守住了安全底線，但仍難抵市場深度調整與過往擴張遺留問題的雙重衝擊。 網上圖片 作為民營房企中少數未「爆雷」的代 表之一，濱江集團雖憑藉穩健經營守住 了安全底線，但仍難抵市場深度調整與 過往擴張遺留問題的雙重衝擊。 ■在深圳市寶安區的影石創新總部，工作人 員在休閒區域交流。 新華社資料圖片 濱江集團為昔日冒進埋單 ▍ 本報記者鐘凱廣州報道 ▍ �������������������
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