C12 09.03.2024 星期二 中國時事雜誌 「這半年都沒有安穩過。」最近，自如的 租客胡靈，不得不面對今年以來的第三次搬 家，「好像一個皮球一樣，被踢到另一個地 方再到另一個地方」。 第一次，因租房合同自然到期，房東與 自如解約而無法續租；第二次，在入住第二 天發現陽台下水道聲音過大而提出換租，協 商後爭取到「三天無理由換租」，只能在半天 內繼續找合適的房源簽約，在第三天完成搬 家。而這一次，剛繳納完第二季度房租的 她，被自如管家告知「房東毀約」，以一個月 租金為賠付額度，要求在30天內搬離。 「租客普遍是弱勢的，搬家、換房子、 維權的成本都更高。」北京中聞（杭州）律師 事務所律師王雨琦評價。 「租金、空置率、租期是影響一間房子 收益的三大核心變數。」房地產研究機構空 白研究院創始人楊現領分析稱，從需求看， 近三年來，大部分的租賃運營機構都遇到了 三個較為清楚的衝擊——租金下降、空置率 上升、租房周期更為不確定。 「一方面，當藍領、中低端白領的就業 及收入受影響。一線城市定位單間均價超過 2500元的產品，其出租率必然會下降。另一 方面，靈活就業現象大量出現，靈活用工、 合同工、兼職工等非正式工作的特點，導致 租戶的收入不確定，也影響了住房需求。這 種不確定性也提高了租賃機構的重新獲客成 本。」他解釋道。 今年上半年，居民就業和收入預期偏 弱，房屋市場租金整體呈現下跌趨勢。長租 公寓方面，7月監測的重點30城中，在畢業 季支撐下重點城市品牌長租公寓租金整體跌 幅在持續收窄。 數據顯示，7月，50個城市住宅平均租 金為36.3元/平方米/月，環比上漲0.02%， 漲幅較上月擴大0.01個百分點；同比下跌 1.77%，跌幅較上月擴大0.17個百分點。 調查結果顯示，64%的受訪租客在本次 租約到期後計劃換租。一方面，今年以來， 經濟壓力大，收入預期降低，同時市場租金 下跌，租客選擇增多，更多租客以更低的租 金租住住房；另一方面，租房仍是居民購房 前的過渡性選擇，相當比例的租客最終會因 為買房而退出租賃市場。 從客戶需求角度出發，集中式長租公寓 企業需要進一步聚焦戶型配比、區位選擇、 社區服務、產品打造等方面，以提升產品的 吸引力。 「好像皮球被踢來踢去」 半年搬家三次 選超 擇六 越成 來人 越想 多換租房 在北京市順義區有一套房屋的袁梅，自 2016年以來一直與租房平台自如保持著合作 關係，最近一次房屋租賃合同續約的合同生 效期為2023年5月至2027年9月。「一個月前， 我同意了自如延長一個月房屋空置期的要 求，現在是第二次變動。」她說。 最近，管家在短信中提出解約，表示解 約辦理期間將暫停支付租金，在解約日統一 結算房屋佔用費用、違約金、水電燃氣費、 服務品質保證金，具體解約交割日期則將另 行書面告知。 隨後，她與解約管家開始了為期3天的 溝通，但未果。就在今年4月，袁梅和自如 完成了協商解約，在她的極力爭取下，扣除 服務品質保證金後最終拿到了約一個半月租 金的賠付。另有一位北京房東則表示，自如 未經自己同意直接在平台解約，他擬以訴訟 的手段要求平台繼續履約。 去年11月至今年2月，租約快到期的「省 心租」模式房東陸續接到電話，協商內容包 括下降租金、延長空置期和租賃模式變化 等，若無法達成一致，則可能導致被動提前 解約或到期不再續約的結果。 談及自如解約的原因，多位專家認為， 主要是受到市場環境影響。「前期收房規模 較大，租金較高，但近期市場租金下滑較為 明顯，加上租客對自如等高品質、高租金的 產品支付能力下降，導致企業不得不採取這 種舉動。」廣東住房政策研究中心首席研究 員李宇嘉分析。 無平 法台 達與 成房 協東 議解約 魔方公寓是中國國內最早布局集中式長 租公寓行業的運營商，最早於2009年在南京 發展集中式長租公寓業務，2013年擴展至上 海和廣州，2014年進軍北京和深圳，2016年 再發展至杭州。 2022年9月，魔方公寓首次向港交所遞交 招股書謀求上市，成為繼長租公寓第一股青 客宣告破產清算、第二股蛋殼從紐交所摘牌 後，第三家遞交上市申請的長租公寓品牌。 但是六個月之後，魔方公寓的招股書失效。 2023年4月，魔方公寓再次向港交所遞交招股 書，截至目前，招股書再次失效之後，魔方 公寓未再次提交招股書。 根據2023年4月魔方公寓遞交的招股書， 截至2022年12月31日，魔方公寓有7.6萬套在 營公寓，覆蓋25座城市，門店數量388個。 其中，魔方公寓在北京、上海這兩個城市的 公寓規模最大，合共擁有約3.6萬套運營的公 寓；在廣州及深圳，魔方生活合共擁有約1.4 萬套運營的公寓。從運營模式來看，魔方公 寓分為直營模式，以及加盟管理和第三方託 管模式。相比之下，直營模式給魔方公寓貢 獻了大部分收入。招股書顯示，2020至2022 年，魔方公寓來自直營模式的收入分別為9.13 億元、13.9億元和16.26億元，佔同期總收 入的96.2%、94.5%及94.9%。從房源數量來 看，魔方公寓直營的公寓也更多。截至2022 年12月末，魔方公寓的直營公寓共5.1萬套， 加盟管理和第三方託管的公寓共2.5萬套。魔 方公寓和微客青年公寓，從拖欠租金的角度 來看，應該都為直營模式。 魔方公寓招股書顯示，2020年至2022 年，魔方公寓的淨利潤分別為-2.3億元、3.02 億元、-2.47億元。2022年主要受運營所在 的中國主要城市反復爆發新冠疫情的負面影 響。此後，魔方公寓沒再公開過經營數據。 炎熱天氣下斷電 影響正常生活 在8月份30度的炎熱天氣中，深圳 多家「魔方公寓」的租客稱，公寓拖欠一 手房東租金數月，房東為了逼公寓交 租，租客則成為了「夾心餅乾」，遭遇了 一次次房東拉閘斷電的不定時「襲擊」。 ▍本報訊 ▍ 據第一財經報道，「一大早又停電了，被熱 醒。」「這種天氣（停電）真是醉了。」「這 下班了還要回家嗎？」「我們正常交房租交電 費，魔方欠錢，物業（業主）卻整咱們。」公寓 租客的微信群裏，大家七嘴八舌地議論著。 與此同時，一些準備搬離的租客已經在群裏 開啟了看房模式。 「其實大家基本都不想再住下去了，但是 搬家真的很不方便。」「停電那幾天我養的魚 死了，被折騰的也很累，我就是想要討個說 法。」另一個公寓的租客群裏，也充滿了憤怒 與無奈。 目前，深圳至少已有四家「魔方公寓」以 及「魔方公寓」旗下的微客青年公寓存在拖欠 一手房東租金的情況。而有的公寓，因為拖 欠租金數月，目前已經被房東接管。 那些遭遇斷電的租客，一部分已經提前 解除合約搬離了「魔方公寓」，還有一些租客 則因為得不到「魔方公寓」明確的說法，仍然 走在維護自己權益的路上。被稱為「長租公寓 第三股」的魔方公寓，近期到底發生了甚麼？ 遭遇多次斷電事件後，吳越於近期搬離 了「魔方公寓」。吳越所在的「魔方公寓」位於 深圳市龍崗區平安大道，她表示，今年7月， 園區物業找各種理由（例如線路維修）對公寓 進行多次斷電。8月9日則從早上六點開始斷 電，一直到晚上六點才恢復用電。 吳越表示，8月9日當天，物業公司工作 人員還在公寓一樓進行舉牌，牌子上的《告知 函》稱，因魔方公寓的實際經營者——魔方(深 圳)公寓管理有限公司（下稱「魔方公寓深圳」） 近期頻繁拖欠租金，經營狀況堪憂，為保證 各位租戶的利益，園區物業建議租戶的租金 暫時交由園區物業代收，以免產生不必要的 損失和糾紛。 當天，魔方公寓平安大道店的租客找了 警方、物業公司、魔方公寓進行協商，才知 道魔方公寓已經欠了房東半年的租金。「租客 被夾在中間，魔方公寓希望租客出面要求房 東恢復供電，房東則希望租客向魔方公寓施 壓，讓魔方公寓交租。」吳越表示，魔方公寓 的相關負責人並沒有出面交涉，最後的協商 結果是，魔方公寓交了一部分拖欠的租金， 並表示8月14日由魔方公寓相關負責人出面交 涉拖欠的剩餘租金以及後續租金的支付問題。 儘管從8月9日各方交涉之後，公寓沒再 出現過斷電的情況，但是截至8月19日，魔方 公寓都未明確告知租戶拖欠物業的剩餘租金 是否繳納，而且還解散了租客群。另外，業 主方也未確定是否會接管魔方公寓的運營， 吳越害怕斷電的事情再次發生，並萌生了退 租的想法。 8月26日上午，「魔方公寓」平安大道店又 被斷電了，租客群裏，大約有10戶租客在找 新的房子，考慮搬離魔方公寓。 除了「魔方公寓」之外，「魔方公寓」於 2017年入股的微客青年公寓近期也出現了斷 電的情況，而背後的原因，同樣是拖欠一手 房東的租金。 王旻租住於深圳市寶安區微客青年公寓 深圳銀田站店，今年的8月，他經歷了多個 沒有電的晚上。對此房東給出的原因都是電 路檢修，但是因為第二次停電時間太長，30 度的高溫下，斷電嚴重影響了租客的生活， 租客報警並多方協調後才了解到，房東斷電 的根本原因是微客青年公寓方面已拖欠了房 東——深圳市鹽田股份合作公司5個月房租。 8月22日，鹽田股份給微客公寓租戶的通 知書中稱，因深圳微客公寓管理公司拖欠鹽 田股份租金數月，鹽田股份解除了和微客公 司的合同關係，並要求微客公司於2024年9月 1日前搬離，屆時微客青年公寓深圳銀田站店 物業將由鹽田股份物業管理分公司接管。 當其他「魔方公寓」的租客正在遭受業主 不定時斷電「襲擊」，並為不明朗的未來感到 擔憂時，有的魔方公寓因為拖欠租金已被房 東果斷接管，例如龍華區的「魔方公寓」萬眾 城店。目前在app找房地圖中，已經找不到 「魔方公寓」萬眾城店的資訊。 李姍曾住在深圳市龍華區「魔方公寓」萬 眾城店，她表示，因為一手房東多次對公寓 斷水斷電，今年6月份，儘管房子還未到期， 她還是選擇搬離了「魔方公寓」。「業主方說， 魔方公寓2月份之後就再也沒有給他們交過電 費。」李姍說。 公寓欠租 住客遭殃 淨利連年為負 多次謀求上市未果 ■深圳多家「魔方公寓」拖欠一手房東租金，導致房東拉閘斷電之事不時發生。 網上圖片 ■長租公寓屢傳爆雷，圖為「魔方公寓」內 貼出的告示，讓租客無所適從。 網上圖片 近年來，長租公寓爆雷事件頻生，留下 的「窟窿」往往得由房東和租客自行「埋單」。 專家建議，監管部門應重拳出擊，防止租客 為資本泡沫破裂「埋單」。 自2018年以來，長租公寓平台頻頻爆 雷。據天眼查統計，已經註銷或吊銷的長租 公寓相關企業約有170家，佔相關企業總量的 15％。從已「爆雷」的上海寓見、青客等品牌 公寓的教訓來看，除大量依賴「租金貸」飲鴆 止渴外，採取「長收短付」、競價圈房等不正 當競爭方式做大規模是長租公寓平台資金鏈 斷裂的主要原因。 目前，不少長租公寓對房東採取月付方 式，依賴「租金貸」維持企業正常運轉，多數 企業並不盈利甚至倒貼錢。「前幾年，有一 些比較好的房源，運營商拿房時把租金提高 20％很正常，有時甚至能提高50％。然後運 營商再以顯著低於『拿房價』的租金水準出 租。」北京一位長租公寓運營商表示。 2018年初，蛋殼公寓和自如兩家長租公 寓運營機構均獲得了數十億元融資。多家類 似的公寓運營機構如雨後春筍般冒出，紛紛 得到資本青睞，並開始「跑馬圈房」。 「2018年5月，在北京市朝陽區東五環附 近的一個社區，有多家長租公寓品牌的經紀 人入駐辦理房屋託管業務。社區一共2000多 套房子，自如託管的有230多套，蛋殼公寓託 管的超過100套，同時還有數家剛進入公寓託 管領域的運營商。為爭搶房源，我們要在自 如和蛋殼公司報價基礎上再加二三百元才能 搶過來。」一位房產仲介回憶說。 京師律師事務所律師許浩表示：「長租 公寓的這種商業模式，需要市場租金不斷上 升，且有持續、大量的租房需求才能玩得 轉，一旦租房量下降就會出問題。」 其實，關於長租公寓這門生意，地產大 佬潘石屹早有斷言：這是不賺錢的生意，靠 燒投資者的錢是條不歸路。「我在5年前就研 究過長租公寓的模式，後來發現做長租公寓 的有兩類人：騙子和傻子。『騙子』是沒想著 長遠發展，騙一筆錢就可以了；『傻子』是沒 把賬算明白。」潘石屹說。 對此，有專家建議，政府和行業應當共 同努力，出台有效政策來保護租客權益，強 化對長租公寓企業的監管。 爆雷事件頻生 逾百家企業倒閉 ■長租公寓公司「蛋殼公寓」之前爆雷，位於 北京的總部更遭人維權討債。 資料圖片 長租公寓客戶來源 企業中層 自由職業 短期租客 陪讀家庭 小企業主 單身青年、職場白領 在校學生 偏好中高端品質房 以時尚博主為代表的自由職業 者，偏好較新的帶有設計感的房 參加短期培訓 或實習的租客 學校就近租 房，兩房三 房為主 偏好中高端品 質長租公寓 以單間或一房為主要需求 各高校在讀國際留學 生，以及對居住環境有 更高要求的在校大學生 租客租房類型偏好 32% 35% 25% 23% 3% 26% 32% 4% 個人房源 其他 分散式公寓 集中式公寓、大型租賃社區 內環為當前租房類型 停電那幾天我養的魚死了，被 折騰的也很累，就是想要討個說法。 公寓租客
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