B10 03.24.2024 星期日 星島地產 在8個月的持續減少後，買屋者終於在庫存 方面有了更多的選擇，周日截至的四個星 期內，美國的新上市房屋數量較上年同期增長 了13%。這幾乎是近三年來最大的同比增幅， 這一增長也令到待售房屋的數量增加了1.7%。 新掛牌房屋增幅最大的是德州的沃斯 堡（Fort Worth），達到27%，緊隨其後的是 佛羅里達州勞德代爾堡（Fort Lauderdale）的 25.4%、休斯頓的24.4%、佛羅里達州傑克威 爾遜（Jacksonville）的24.1%，以及邁阿密的 24.1%。在Redfin所提及的50個都會區中，新 上市房屋數量下跌的只有3個地方，分別是亞 特蘭大減少5.9%、新澤西州紐域（Newark）減 少2.1%，以及芝加哥減少0.4%。 新上市房屋的價格放緩也有利於購屋 者，這些新掛牌物業的要價增幅是近兩個月 以來最小的，與此同時，有5.5%的賣家也下 調了叫賣價，這是至少自2015年以來，任何 有紀錄的2月份所出現的最大下調價格比例。 高房貸利率將房貸月付款中位數推高至 2694元，僅僅低於歷史最高水平，但隨著新上 市房屋的價格增長失去了動力，同比升幅達到 5.3%的的房屋最終售價也應該會開始下跌。 數據還顯示潛在買家的興趣在升溫。在 谷歌搜索「待售房屋」的數量較上月增加了 4%；看屋活動就比年初增加了23%，需知在 2023年的同一期間只是增加了14%。購屋房貸 申請量也較上一周增加了11%。這些買屋初期 的做法最終會反映為銷售量的上升。 Redfin經濟研究負責人趙晨（Chen Zhao） 在報告中表示：「在去年，購屋者面臨兩個 主要障礙：庫存低和高房屋成本。現在，隨 著更多供給出現在市場，第一個障礙開始鬆 動。住房成本依然很高，但隨著房貸利率全 年逐漸走低，以及價格失去某些動力，住房 成本可能會下降，和過去幾個月相比，負擔 得起當前房貸利率的買家當下在找屋時可能 會較為幸運，而且由於庫存在改善，他們很 有可能面對更少的競爭。」 但幾個月來，雖然房源有所增加，潛在 購屋者也一直翹首盼望按揭貸款利率是否下 降，但春季可能無法讓人如願以償。專家表 示，在全國房市開始趨向轉旺之際，利率反 而可能上漲。 William Raveis Mortgage房貸公司區域 副總裁科恩（Melissa Cohn）接受《新聞周刊》 （Newsweek）採訪表示：「天氣變暖了，日光也 更充足，一旦冬季結束綠色植物重新生長，房 屋總會看起來更加美好。人們喜歡在春季買房 子，尤其是有孩子的人，因為可以在學年結束 時成交，有整個夏天的時間搬進新家。」 然而，由於2月通脹率較上年同期成長 3.2%，聯邦儲備局可能繼續維持高利率，以 達到將通脹率降至2%的目標。按揭貸款利率 也可能遵循這個趨勢，隨著大量購屋者希望 進入市場，這可能導致嚴重的問題。 房地產網站Realtor.com的首席經濟學家 黑爾（Danielle Hale）在最近的一份報告中表 示：「這意味著按揭貸款利率將回升，可能在 短時間內再次升破7%。」 截至3月6日止的當周，30年期固定按揭 貸款的平均利率為6.88%。此際全國處於住屋 短缺，房價上漲可能只會使購屋者面對更糟 的情況。 黑爾表示，聯邦儲備局在9月之前不太可 能降息，這將使按揭貸款利率在春天購買旺 季，持續保持在高位。 黑爾在報告中稱：「這引發了一個提問： 聯儲局的利率是否高到足以抑制通脹？我不 認為他們會加息，但我確實認為這個問題現 在已經擺在桌面上了。」 華盛頓PNW Residences的房地產經紀人兼 創始人雷斯（Chris Reis）表示，較高的貸款利率 反映出聯儲局對最新通脹數據的不安。對於春 季房地產市場來說，影響可能尤其嚴重。 雷斯告訴《新聞周刊》：「春季對買家來說 是一個熱門市場，因為賣家通常會等到現在才 掛牌出售房屋，以避開買氣清淡的冬季。這意 味著庫存將會增加，並導致買家活動增加。這 時的定價是基於過去幾個月的房價趨勢，故迅 速採取行動的買家，能夠以略低的價格買到房 屋，不必等到競爭更激烈的夏季。」 春季歷來是房地產市場的高峰期，但總 部位於加州的Vested Title & Escrow創始人兼 總裁Alan Chang（音譯：張艾倫）表示，由於 新掛牌房源較少，買家仍應有心理準備，可 能面對競爭激烈的競購市場。 張艾倫告訴《新聞周刊》：「聯儲局有一 項工具可以減輕通脹，通脹在史上一直與按 揭貸款利率掛鉤，直接影響購屋者的負擔能 力。隨著通脹繼續上升，聯儲局似乎不會在 近期採取降息行動。」 雷斯表示，在西雅圖地區，由於住屋持 續短缺，買家活動可能不會劇烈下滑。而且 在許多其他地方，買家已經接受按揭貸款利 率可能保持在較高水平的現實。 雷斯指出，許多人意識到「在價格上漲之 前購買房屋符合他們的利益，因為你考慮的 是購價而不是利率。」 The Scott Group的房地產經紀霍瓦特 （Cody Horvat）表示，倘若買家仍希望在今春 購屋，就應該與貸款商坐下來制定策略，以 最佳的方式應對貸款利率的可能上升。 霍瓦特對《新聞周刊》表示：「在春季來 臨之際，隨著不確定性仍然存在，做好準備 並了解在不同利率下的負擔能力，將至關重 要。」他補充道，今年恰巧是選舉年，可能減 輕市場內的一些壓力。 霍瓦特稱：「即使按揭貸款利率上升，不 確定性的增加也意味著，他們（指買家）面臨 的競爭可能減少，因為許多人將按兵不動， 等待誰當選下一任美國總統。這可能為買家 提供一個絕佳良機，能以便宜的價格購買房 屋，即使利率可能上升。」 今春房源增加 但利率料將繼續高企 ▍本報訊 ▍ 佛羅里達州一位房地產經紀最近在社交媒 體中，揭露了中產階級在當今房地產市場面臨 的多樣化財務現實，引起對購屋時機和托兒費 用的巨大影響的關注。據財經新聞網站Benzinga 報道，該名房地產經紀將中產階級細分為五個 不同的群體，根據按階貸款利率、購屋時間以 及是否需要承擔托兒費用來進行定義。這項分 析迄今已在抖音（TikTok）上獲得超過400萬次瀏 覽，在Instagram也獲得逾50萬次瀏覽，引發對 美國中產階級定義不斷演變的廣泛討論。 第一組中產階級為在2020年之前購買房屋 的人士，取得低於4%的利率，月付款約為1500 元，但不用支付日托費，所以住屋總支出保持 不變。該群體的年收入約為8萬元，自認為可以 輕鬆達到財務需求。相比之下，第二組中產階 級同樣在2020年之前取得低於4%的利率，但面 臨日托費用的額外負擔，使其每月的住屋和托 兒費用合計達到4000元。該情況凸顯了托兒費 用可能對家庭預算產生的巨大財務影響。 這名地產經紀表示，第三組中產階級最有 可能是千禧世代。根據描述，這群人利用6%至 7%的較高利率貸款進入房地產市場，月付款約 為4000元。當中許多人因為托兒費用高昂而推 遲或重新評估生育計劃，顯示了在經濟拮据的 情況下，對擴大家庭規模的謹慎態度。 第四組中產階級選擇不購買房屋，而是每 月支付約2500元的租金租屋，同時支付2500元 的日托費用，使其每月的總費用達到5000元， 儲蓄頭期款的挑戰成為一個重大障礙，凸顯了 從租屋過渡到擁有房屋的困難。最後，第五組 中產階級面臨最嚴峻的財務挑戰，背負利率介 於7%至8%之間的房屋貸款，每月需支付4000 元還款，外加2500元的日托費用。他們的每月 住屋和托兒費用總金額飆升至6500元，需要至 少賺取10萬元年收入才能應付這些開銷。該群 體的經驗支持了這樣的看法：年收入15萬元已 成為定義中產階級地位的新標準，與第一組年 收8萬元的舒適生活形成鮮明對比。 這支影片引起的廣泛迴響和大量評論，促 使社會大眾對財務規劃、養兒育女成本和中產 階級動態變化，進行了全面性的反思。討論不 僅著限於日托費用，還有諸如健康保險等其他 育兒費用，一名評論人士自稱每年支付的健保 費用高達1萬7000元，這使當今家庭的財務狀況 變得更加複雜。 一位用戶表示：「即使你在2020年之前購買 房子，物業稅和保險也已經漲得很高了。」另一位 網友稱：「我在第一組，情況變得越來越吃緊， 我無法想像現在對其他人來說是多麼困難。」 對話還延伸到世代變遷，有人發表了類似 的評論，例如：「我們計劃讓所有的孩子都留在 家裡，已有一段時間。多代同堂的家庭將再次 成為一種趨勢。」 本報訊 Redfin近日發布的一份報告顯示，美國的房地產市場正開啟其春季解凍期：更 多的物業上市求售、掛牌價下調、看屋活動上升，以及買屋房貸申請數量也處於升 勢中。 非利率因素影響買屋能力 近六成租客言美國夢碎 專家表示，高按揭貸款利率之外的因素 正在影響許多美國人的住屋負擔能力。 CNBC報道指出，根據房地產網站Zillow 最近發表的一份報告，大約四年前，年收入 5萬9000元的家庭不用花費超過30%的月收 入，並且只需支付10%的頭期款，即可負擔 新的按揭貸款。但如今的情況已不復如是。 雖然到了2024年，典型家庭的年收入約 為8萬1000元，高於2020年的6萬6000元，但 薪資成長仍跟不上住屋成本的飛漲。Zillow 的高級經濟學家迪萬吉（Orphe Divounguy） 表示：「自2020年1月以來，美國普通房屋的 典型貸款月付款幾乎翻增了一倍。」 據Zillow稱，如今潛在購屋者每年需要 賺取約10萬6500元，才負擔得起一套典型房 屋，比2020年1月增加了80%。 擔任白宮經濟顧問委員會成員的經濟學 家傑克森（C. Kirabo Jackson）表示，住屋成 本與工資之間的關聯性近年來逐漸分離。他 指出：「大約在90年代中期，你開始看到房 價與薪資中位數有些脫節，使得市場上的人 們越來越難以負擔購屋。」 供應吃緊是難以負擔房屋的另一個原 因。目前市場上可供潛在買家購買的房屋越來 越少，導致房價高漲，並且在一些地方市場， 房屋短缺造成價格節節攀升。專家表示，多年 來新建住屋數量一直趨於下降，低供應量的根 源在於限制性的土地利用和分區法規。 迪萬吉表示，全國各地實施的土地利用 和建築法規，使一些市場建造新屋變得困 難。他認為，提高負擔能力的最重要方法是 建造更多住屋。同時，傑克森也表示，為了 增加住屋供應，地方政策制定者需要放寬土 地利用和分區法規，從而減少建築商遭遇的 障礙，這些法規決定了諸如建築物的最大高 度或地塊的最小面積等因素。 例如：有些地方可能禁止在特定區域建 造超過三層樓的建築物，這意味著將無法建 造容納大約100人的高層建築。傑克森表示： 「相反地，你必須有一棟可能容納五個人的 房子。供應越多，就越有助於壓低房價。因 此，提供的住屋越多，越能緩解價格壓力。」 他續稱，雖然增加某個地區的住屋密度 可以提高負擔能力，然而土地利用和分區法 規基本上決定了住屋供應量，而那通常是在 地方層級決定。傑克森說：「如果真的想擴 大住屋供應，最直接的一個方法就是放寬分 區限制，並允許在目前地方土地利用法規不 允許的地區，建造可負擔住屋。」 迪萬吉稱，由於分區法規的放寬，一些 地區的新屋庫存已經開始快速增加。允許建 商建造坪數較小的聯排房屋、而非獨立屋的 市場，正見到新屋數量的激增，譬如美國南 方地區。他表示：「在土地利用、法規、分 區法規等方面有更多限制的市場，你看不到 滿足住屋需求所需的新建築。傑克森說，雖 然地方分區法規不受聯邦政府控制，但政府 正努力透過財政激勵措施，幫助開發商建造 更多可負擔住屋，使地方層面變得更加靈 活。他指出：「我們的經濟不斷增長，人口 不斷增長。而隨著人口的增長，你必須建造 更多的住屋來適應成長和人口。」 綜上所述的種種原因，也讓買房成為一 件更難實現的事情。最近一項最新民調無奈 地發現，對大多數美國租戶來說，他們不再 認為買屋是有可能的事情。 根據《衛報》報道，Harris Poll Thought Leadership and Future Practice在1月份對 2047名美國成年人進行了調查，其中57%的 租客對「擁有房屋的美國夢已經破滅」的說法 表示同意。 對此說法表示同意的屋主比例則稍微低 些，只有43%，這反映了對整體經濟的負面 看法，特別是房屋市場的不可負擔性。 這在全國範圍內的悲觀展望很大程度上 反映了當前高高在上的30年期房貸利率，該 利率在去年高達7.79%，是20年來的高位， 還有可用房屋的稀缺，及高不可攀的房屋價 格。2月份美國的通脹率升值3.2%，意味著 利率無法立即下調，上述的幾個因素也對市 場緩解毫無幫助。 Harr i s Pol l首席策略官羅德尼（Libby Rodney）表示，對經濟的奇特感覺「驅使人們 對自己有能力為未來買屋儲存感到悲觀。這 在該次民調中反映出來，這是對經濟不穩定 的認識。」 事實上，無論是租戶還是屋主，都有超 過55%的受訪者同意這樣的說法：「當前屋 主的投資回報不及以往」、「我擔心住房市場 未來會更糟糕」，以及「當前的經濟環境令我 對該否轉向房地產感到猶豫不決」。 盡管有著這樣的悲觀情緒，大部分的受 訪者都表示他們想要擁有一間房屋，只是大 多數人覺得不太可能實現。羅德尼說：「你 見到的是，從根本上說，在美國人心中，他 們想擁有房屋，但事實是：需要什麼才可以 做到？如何以為人們創造更多安全感的方式 來滿足他們的夢想呢？」 Bankrate.com上個月發表的一項獨立民調 也有同樣的發現：美國人依然渴望擁有房屋， 但對當中的大多數人來說，這愈來愈不是一個 目標，而更多的是一個幻想，多數人只能望樓 興嘆，直言恐怕要美國夢碎。 本報訊 美國中產階級 面臨購屋育兒困境
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