B11 03.24.2024 星期日 星島地產 住房問題令選民對美國經濟深感失望 67歲的謝爾頓住在科羅拉多州奧羅拉 市（Aurora），依賴開優步（Uber）網的 來幫助支付房租。她還預支薪水來付租賃公 寓的押金，那使每次下期收到的薪水都會減 少，銀行帳戶在租金到期時總是處於捉襟見 拙的餘額，這樣的惡性循環似乎永遠看不到 盡頭。 謝爾頓聲音略帶哽咽地表示：「我總是落 後一步，這是一場噩夢，現在真的是一場可 怕的噩夢。」 美國正在經歷一場房屋負擔能力危機， 這是一個醞釀了數十年的問題，根源於全國 沒有為不斷增長的人口建造足夠的住屋。 該問題直接影響美國人擁有自住屋的夢想， 使拜登總統對美國經濟強勁的保證可信度降 低，並凸顯前總統特朗普過去忽略了住屋短 缺問題。 哈佛大學的一項分析顯示，住屋短缺導 致租屋者將過多的收入用來支付房租。缺乏 足夠的房屋出售或建造，導致價格的上漲。 加上按揭貸款平均利率翻增一倍以上，使負 擔能力進一步惡化。 聯邦人口普查局報稱，去年年底在穩健的 經濟狀況下，住屋擁有率卻略微下降。如果不 是住屋成本，拜登明顯面對的通貨膨脹經濟問 題，就會保持在健康並且穩定的1.8%。計入住 屋成本後，通脹率升至3.2%左右。 政府官員相信住屋通脹很快就會降溫， 但對維權者和經濟學家來說，過去幾年所造 成的傷害已經顯而易見。 奧巴馬時期的前住屋及城市發展部部 長、現在領導非營利組織「企業社區合作夥 伴」的多諾萬（Shaun Donovan）表示：「我從事 有關住屋的工作長達30年，眼下看到職業生 涯中最嚴峻的住屋負擔能力挑戰。」 多諾萬指出，這是一個日益跨越黨派的 挑戰，能促使各政黨團結起來。昂貴的住屋 成本曾經只是紐約市和三藩市等民主黨地區 的問題，但現在已轉移到諸如愛達荷州博伊 斯（Boise）等共和黨地盤。他表示：「這幾乎在 所有地方都是首要問題，正以一種我從未見 過的方式改變了全國政治。」 穆迪分析公司首席經濟學家贊迪（Mark Zandi）甚至預料，11月大選結果可能取決於 30年按揭貸款利率的走勢。目前貸款平均利 率約為6.74%，如果降到接近6%，拜登獲勝 的可能性就會增加。但贊迪稱，利率若升至 近8%，川普則可能勝出。 他表示：「鑑於當前的住屋負擔能力危 機，高利率將使幾乎所有潛在首次購屋者無 法擁有一套住屋。由於擁有住屋是美國夢的 重要組成部分，如果它看起來遙不可及，這 將大為影響選民對經濟的看法。」 民主黨籍的拜登總統在本月稍早的國情 咨文和發布的預算案中，承認許多人感受到 的痛苦。總統希望資助建造和保存200萬套房 屋，這個數字意義重大，但仍不足以解決住 屋短缺問題。他還提議，向購屋者提供最多1 萬元的抵稅額。 拜登在向全國城市聯盟（NLC）的演講中 宣告：「底線是我們必須不斷地建造房屋，這 是永久地降低住屋成本的方法。」 房價快速上漲也是川普執政時期的一個 日益惡化問題。但在擔任總統期間，特朗普 呼籲限制郊區的建設。他在2020年大選期間 聲稱，拜登刺激建設和負擔能力的政策將「摧 毀你的社區」。 根據房地美（Freddie Mac），在特朗普擔 任總統的2018年至2020年期間，全國的住屋 短缺數量暴增52%，達到380萬套。特朗普的 競選團隊沒有回應《美聯社》的置評請求，但 倡導特朗普願景的智庫「美國優先政策研究 院」（AFPI）表示，解決問題的關鍵是削減政 府借款以降低按揭貸款利率。 該智庫的首席經濟學家福肯德（Mi k e Faulkender）表示：「我們改善年輕人擁有住屋 機會的最佳方式是降低利率，而非提供導致 住屋負擔能力惡化的補貼。」 利率下降可能受到選民歡迎，但大多數 經濟學家認為，那最多只有暫時的緩解效 果，房價可能向上調整，以因應利率下降帶 來的更大需求。另一方面，建造房屋則屬於 更持久性的解決方案，需要數年時間才能實 現，並需各州和城市制定新的法規。政府正 試圖鼓勵地方修訂分區，但主要選擇不在白 宮的控制內。 房地產經紀公司Redfin的首席經濟學家 費爾韋瑟（Daryl Fairweather）表示：「即使收 入增加、經濟表現良好、並且通脹下降，人 們也買不起房子。這對拜登來說是最大的問 題，因為這不是他能解決的問題。」 一般的經驗法則是，人們支付的租金或 還款比例不應超過收入的30%。但Redfin 表 示，現今普通購屋家庭必須將41%的收入用於 支付月付款。高住屋成本可能導致人們削減 其他支出。支持者表示，這也會使房東忽視 房屋的維修，因為總會找得到租客。 丹佛律師紐曼（Zach Neumann）表示，驅 逐家中有小孩的租客，可能影響兒童的健康 和教育，為社會帶來更多的成本。他估計， 驅逐一戶貧窮租客的累計社會成本，倘若計 入收容所和急診室就診費用，每年約需2萬至 3萬元。 儘管兩黨就需要更多住屋達成共識，但 參眾兩院至今尚未通過一項重大計劃。拜登 在執政期間提出了住屋援助計劃，迄今一直 沒有落實。 白宮的全國經濟委員會副主任霍農 （Daniel Hornung）表示：「如果國會通過總統 自上任以來呼籲的一些投資，如果像他所倡 導那樣在三年前就採取行動，我們現在就已 有可負擔住屋上線。」 然而，在川普政府期間擔任聯邦住屋金 融管理局局長的卡拉布里亞（Mark Calabria） 表示，諸如低收入住屋抵稅額（LIHTC）等許 多增加住屋的聯邦措施，若是在沒有建造足 夠房屋的情況下，反而會進一步推高需求。 現在擔任「自由主義卡托研究院」（LCI）顧問 的卡拉布里亞稱：「我擔心的是，當供應問題 出現時，我們卻去做一些增加需求的事情。」 ▍美聯社電 ▍ 謝爾頓（Lori Shelton）無法想像自己有朝一日會有錢買房子，那亦是眾多選民在 今年總統大選前對經濟感到沮喪的一個主要原因。 衣物護理機 乾洗、殺菌及除皺 過濾空氣只需10分鐘 想為需要特別呵護或經常穿著的衣物，例如西裝、外套、校服等， 加強去除塵埃等致敏原，就要使用 LG Styler 衣物護理機，透過 TrueSteam 蒸氣技術及其他精密技術，只需 20 分鐘，即可同時進行 乾洗、殺菌及除皺，消滅高達 99.9% 細菌及塵埃等致敏原，讓衣物 快速回復最佳狀態。 LG CordZero A9 無線吸塵機特設 5 層精密過濾，有效濾走 99.9% PM2.5 懸浮粒子及致敏原，鎖緊於集塵箱內，避免細 菌仍然在空中隨處飄揚，造成「二次污染」。另外，本機亦 設有電動地拖吸頭，吸塵同時拖地，帶來雙重清潔效果，絕 對是你的最佳拍檔！ 無線吸塵機 濾走99.9%致敏原 全 新 推 出 的 LG PuriCare 便 攜 式 空氣清新機，內置 PM 1.0 懸 浮 微 粒 感應器及全方位抗 敏 HEPA 濾網，能 於 10 分鐘內過濾空 氣，讓你不論身處 何方，例如辦公室、 私家車內、甚至出 外遊玩，都能享受 清新潔淨的空氣， 周邊的空氣污染自 此再也不成問題。 新推出的 TwinWash 洗衣機 ( 圖左 ) 及 Vivace 系列 AI 智能洗衣機 ( 上圖 )， 同樣為每件衣物快速回復最佳狀態，其中 AI 智能洗衣機，採用 Steam+ 蒸 氣技術，去除 99.9% 的致敏原，讓你能為衣服天然消毒殺菌，並同時去除 異味及柔順除皺。 愛家潔淨全方位 這個季節陽光和雨水交替來襲，空氣中各種細菌 及致敏原開始變得活躍，一不小心便會染上感冒或出 現花粉敏感症狀。全新的LG淨化家居產品系列，包含 洗衣機、衣物護理機、吸塵機等，從衣服護理、空氣 淨化等各個層面全方位杜絕致敏原入侵，貼身保護你 和家人的健康。
RkJQdWJsaXNoZXIy MTIyMjc2OQ==