A9 10.19.2023 星期四 港聞 香港樓市於2021年高位至今，已下跌約 15%，雖然今年初曾反彈，但很快掉頭 回落，差估署數據顯示樓價已連跌4個月。 政商界近月紛紛要求樓市「減辣」，其中地產 建設商會主席梁志堅要求全面撤辣，即一 次過取消BSD、從價印花稅（AVD，前身為 雙倍印花稅DSD）及額外印花稅（SSD）。民 建聯則建議港人買第二個物業印花稅減至 6%；新民黨主張永久居民首置600萬或以下 物業，印花稅劃一100元。 放寬非本地買家印花稅 據悉，《施政報告》勢將落實樓市「減 辣」，具體稅項、幅度仍待敲定，料不會一 次過撤銷所有辣招。政圈則傳出，到港合資 格專才買樓放寬BSD、港人買第二個物業減 印花稅，較大機會推出。 2012年加入梁振英政府的張炳良，是當 年推出「雙辣招」的主事官員，他接受《星島》 訪問時表明，作為前官員，不應直接評論或 建議現屆政府政策，但從客觀因素分析， 他在2012、2016年兩度「加辣」時，曾形容是 「非常時期的非常措施」，當時背景是自2008 年金融海嘯以來，在美國量化寬鬆等措施帶 動下，環球經濟處於低息環境，資產價格上 升，香港物業市場供求失衡導致樓價大幅上 升。政府要遏止樓市泡沫，同時透過需求管 理確保樓價不會升得過急，嚴重超出市民負 擔能力，當時取得顯著成效。 不過，他直言，沒預期美國量寬會維持 那麼久，甚至疫情出現後仍持續及加劇，一 直到去年烏克蘭戰事發生，國際經濟形勢逆 轉。他同意，辣招持續時間完全超出當時制 訂政策時的預期，而這背景基礎目前已不再 存在，因環球已回到高息時期。 港樓市未算嚴重萎縮 「有些人會覺得，當已經不再是『非常時 期』，措施可以撤銷，因為這些印花稅是有 針對性的特殊稅項，不是基本稅項。」他提 醒政府任何舉動措施，都要小心市場如何解 讀，有時未必和政府預期一致，「當市場信 心崩潰，覺得（樓價）會大跌時，最終一定會 大跌，反之亦然。」張炳良續指，任何地方 樓價從來不會只上不落，任何政府亦無能力 扭轉市場大勢，但必須要做的是避免樓價大 上或大落，尤其房地產是構成資產市場的重 要部分，一旦大跌會導致市民不敢消費和投 資，引致惡性循環的經濟衰退，因此是否撤 辣，涉及政府對市場狀況的判斷。 他個人分析，若參考外圍因素，包括息 口高、不再量寬、多個主要市場過去兩年樓 價回落等，香港過去一兩年的樓市跌幅，仍 未算形成「嚴重萎縮」。翻查資料，張炳良 任內最後一次宣布調高印花稅（2016年11月） 時，二手樓價指標中原城市領先指數（CCL） 徘徊在144水平，而上周最新數字是157， 顯示今日樓價仍高於當日「加辣」水平。他分 析：「市場對物業的剛性需求仍在，政府仍 需加速興建房屋，市場卻又覺得一些管控措 施要寬鬆，這是一種混合狀態。」 樓市疲弱下，政府賣地計劃亦頻頻流 標。他認為地產商投標考慮因素多，包括實 利和策略考慮，「他們打開門做生意，當然 希望購入土地的價格便宜一點，並預判後市 在適當時機賣樓」。他指目前樓市不確定性 相當高，地產商謹慎亦可理解。 地建會：撤辣樓價不會大升 周浩鼎：SSD應保留阻炒風 政商界近月紛紛要求樓市減辣或撤 辣，地產建設商會執委會主席梁志堅接 受《星島》訪問時表示，若政府決定減 辣當然是好事，但他認為3項辣招應全 撤，才會對市況有幫助。他指倘逐步減 辣，第一步應先撤銷針對非本地買家的 買家印花稅（BSD），不然難吸引外來專 業人才到港。 縱使樓價近兩年回落，但仍高於對 上一次「加辣」時水平，撤辣或減辣會否 導致樓價再次攀升，影響市民置業？梁 志堅認為不太可能發生：「現在環球經 濟不景，市場信心疲弱，根本不會發生 （樓價大升），若真的發生，才真的要恭 喜香港。」梁志堅提到，香港不論資產市 場還是日常消費信心都薄弱，夜市經濟 提振作用有限，若情況持續，可能導致 市場信心危機、銀行「call loan」，近期銀 主盤數量升破240伙，已是警號。他說 若出現大規模爆煲，會對經濟帶來無可 挽回傷害。他預期如政府全面撤辣，樓 價在年底可望止跌回升。 民建聯則建議適度為樓市減辣，容 許永久居民購買第二個住宅物業時，從 價印花稅由現時15%減至6%；海外專 才到港買樓可「先免後繳」買家印花稅。 民建聯議員周浩鼎表示，專才到港有居 住、家庭需要，放寬印花稅增加專才長 期留港貢獻、落地生根的誘因，若有關 人士7年間離開香港，則補徵稅款。 他認為樓市辣招應適度調整，不贊 成一次過全部撤銷，政府制訂政策要逐 步及穩妥，觀察後市發展，特別是針對 短期炒賣的額外印花稅，不應撤銷或縮 短期限，以免令炒風再起。 辣招實施14載 樓價累升112% 香港樓市於2008年經歷金融海嘯後， 在美國實施量化寬鬆（QE）下持續上升， 港府及金管局亦自2009年起實施一系列逆 周期措施及樓市辣招，以壓抑投資需求及 炒風，至今已實施長達14年。今次《施政 報告》迎來減辣，可算是一個時代的轉變。 「慈父慈母」紛借名買樓 政府由2010年至2017年先後推出額 外印花稅（SSD）、買家印花稅（BSD）及雙 倍印花稅（DSD）三大辣招。三者之中， 政府於2010年最早推出SSD，規定買家如 於6個月至24個月內轉手，須額外徵收5% 至15%印花稅，以求擊退短炒投資者；直 至2012年10月，政府再推加強版SSD，將 徵稅適用期由2年延長至3年。同一時間， 政府更推出BSD，以針對非本地居民和以 公司名義購買住宅物業的買家，徵收高達 15%的稅率。 雖然辣招一度令樓市投資情緒冷卻， 但難阻樓市升勢。至2013年，政府再度加 推DSD，即已持有住宅的業主再買物業 時，需按舊稅率繳付雙倍印花稅，最高稅 率由樓價4.25%加至8.5%，但首置或換樓 人士可豁免。新政策下，多了不少「慈父 慈母」，因不少父母會借用子女的首置名 義買樓來慳稅。政府終在2016年再加辣， DSD印花稅率劃一提高至15%，首置或換 樓者續豁免。 辣招實施多年，樓價表現又如何？ 以中原城市領先指數（CCL）為例，金管 局於2009首推逆周期措施，當月指數為 73.8；2010年推出SSD，指數為87.55，其 後分別加推BSD及DSD，指數一直上揚。 直至2016年再加辣，指數仍進一步升至 143.95。 CCL最終於2021年8月創出歷史高位 191.34點才回落，即自樓市辣招首度推出 計，期內最大升幅高近1.6倍。唯近年樓 價回落，截至本月13日報157.02點，重返 去年12月水平。不過若以2009年10月至今 計，香港樓價14年仍累升112%。 特首李家超25日發表新一份《施政報告》，最受關注 莫過於俗稱「辣招」的樓宇需求管控措施會否有調整。《星 島》獲悉，《施政報告》將宣布「減辣」，但幅度未必如外界要求之大，料不會全面撤 辣；政界預料針對非本地買家的買家印花稅（BSD）將放寬，有助外來合資格人才在 港置業。當年主事官員、前運房局局長張炳良向《星島》表示，前屆政府推出辣招時 的「非常時期」確實已有明顯改變，不能再成為如今維持措施的理據。不過他提醒住 宅剛性需求仍在，現時樓價仍處於市民較難負擔水平，政府考慮是否調整措施時， 必須留意市場如何解讀。 本報記者陳嘉洛、林劍香港報道 ■特首李家超25日發表《施政報告》，針 對樓市措施成為焦點。 ■當年樓市受到辣招及加 息雙重打擊，市況回落。 樓市將適度「減辣」非全撤 張炳良：「非常時期」已過 辣招持續時間完全超出當時制訂政策時的預期，而這 背景基礎目前已不再存在，因環球已回到高息時期。 前運房局局長張炳良 ■有消息指《施政報告》將提出局部「撤 辣」，是不少準買家期待已久。 聶風 大棋盤 率團赴京出席一帶一路國際高峰論壇 的特首李家超，19日從北京返港，隨即要 為25日發表的《施政報告》作最後衝刺。本 報連日來前瞻《施政報告》重點政策措施， 政商界聲音最多的樓市辣招，據悉政府將 會宣布減辣，但不會一次過撤銷所有辣 招，而是局部推行。目前呼聲較大的，是 放寬外來合資格人才的買家印花稅。 香港樓市下行、股市疲弱，加上高息 環境，無論發展商買地推盤抑或市民投資 置業，都採取謹慎態度，觀望氣氛濃厚。 市建局港人首置盤「煥然懿居第3座」 18日截止申請，累計收到3659個申請，雖 然超額13倍，但接獲申請遠比上期為少， 反映樓市信心仍然疲弱。 上一期煥然懿居，即在2019年推出的 1、2座，一共收到逾2.08萬份申請，超額 逾45倍；翌年的43伙貨尾更誇張，錄得超 過4906份申請，超額113倍。今期首置盤 反應趨淡，固然有很多不同因素，包括屬 遠期樓花、折扣率未用盡，但無可否認的 是，與經濟前景不明、樓市下行有很大關 係。 《施政報告》勢將落實減辣，對於具體 減辣力度和步伐，政商界有不同看法，發 展商當然希望政府下重手，所有辣招一次 過撤銷，認為「到喉唔到肺」對提振市場信 心無幫助。不過，亦有政黨認為應循序漸 進，適度放寬，例如先放寬外來合資格專 才的買家印花稅、寬減港人購買第二個物 業的從價印花稅，待措施出台後再觀察市 況發展，不斷檢視。 現屆政府作風一向穩打穩紮，撤減辣 招是重大政策改變，自然需要打穩陣波， 再謀定後動，預料今次《施政報告》只會局 部減辣。 有建制中人指，一刀切取消所有辣 招，可能會令樓價即時回升，想置業的小 市民恐怕會不滿，但與此同時，市場突 然間湧現大量盤源，亦可能令樓價繼續下 跌，倘若全面撤辣都無法刺激樓市，引起 的連鎖反應可能更大。 樓市局部減辣 政府打穩陣波
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