A8 04.09.2026 星期四 港聞 在修例風暴下，全英高層新盤恐爆發大規模延 誤潮，連資深英國物業投資者、英識教育創 辦人陳思銘亦是今次風波的苦主之一。 陳思銘自2014年起投資英國樓，目前持有7 個物業，其中2017年及2018年買入X1位於曼城 Media City兩個單位，一個收樓後至今有5%至6% 租金回報；基於之前收樓及收租順利，2020年再 斥資約16萬英鎊（約160萬港元）購入Manchester Waters項目E座一房單位，當時繳付約60萬港元 首期，但直至去年12月31日的「最終交樓期限」 （Long Stop Date），D、E 座卻是一塊平地，「連 地基都未打好」，一眾買家到今年2月19日收到發 展商電郵，以「消防條例及建築法規更改」為由正 式宣布項目無法如期落成。陳思銘直斥發展商推 搪，但預計追討過程的律師費用高達30萬港元， 又可能拖延幾年時間，「真的很憤怒」。 另一名任職建築師的香港買家林先生（化名） 表示，原計劃與家人以BNO移居英國，2020年 以18.5萬英鎊（約194萬港元）購入E座中層一房單 位，前後繳付約100萬港元首期。初接獲延期通 知時，以為過了期限可按合約獲賠償，但及後驚 覺地盤根本未動工，現正急尋律師求助。 熟悉英國樓買賣的FMI至匯投資行政總裁及 合夥人李丹翔表示，曼城過去的確發生過延遲交 樓問題，目前買家應盡快找律師搞清訂金是否受 合約保護，要求發展商退款。 代理行急補救「越快行動越好」 香港有多間大型物業代理行當年有推售該項 目，市傳多達100名港人投資者，由於需支付20% 至35%首期，單是首期料凍資逾億港元。利斯蘇 富比（List Sotheby’s）香港與東南亞市場執行董事 長馬偉傑證實，旗下約22名香港買家受影響，各 人已支付約12萬至18萬英鎊（約120萬至180萬港 元），涉資逾2,600萬港元。他表示，已聘用英國 律師團隊協助買家追討發展商償還本金，並有部 分買家獲全數退款。 Sakura Global董事李明輝則指，該行主力推 售英國二手物業，甚少涉及樓花項目，但因應部 分X1「粉絲」買家希望該行協助購入，亦有6名買 家受影響，總共涉約600萬港元訂金。他強調， 正積極協助買家循法律途徑追討，並指律師建議 「越快行動越好」，以免發展商資金斷裂。 全英高層項目 恐爆發連鎖反應 仲量聯行香港國際住宅部主管章覺文分析， 事件核心原因在於2017年倫敦格倫費爾塔（Grenfell Tower）大火後，英國政府2022年通過極嚴苛的《建 築安全法》，並針對18米（或7層樓）以上高層住宅實 施新指標。他解釋，X1單是為符合新法規重新設 計，建築成本暴增約1800萬英鎊，加上新規要求的 「黃金線索」（Golden Thread）制度令審批極繁複， 動輒耗時逾年，「許多2020年開售的樓花中途遇上 法規變陣，陷入『做又蝕、唔做又唔係』困局。」他更 預警，全英二三線城市高層項目將面臨連鎖反應。 律師拆局：棄集體訴訟快索償 英國律師行Jay Binglam李浩燊律師直指， X1透過「特殊目的公司」（SPV）持有項目，一旦 清盤，買家索償將大打折扣。他建議買家放棄耗 時的集體訴訟，改以私下談判爭取退還本金、利 息，甚至追討物業升值的差價損失。 英格蘭西北部大型發展商X1 Developments約 2011年成立，主力發展曼徹斯特與利物浦，目標 買家大多為收租客。根據官方資料，集團至今已 交付36座建築物，合共5659伙；其中Manchester Waters項目逾500伙，已交付A、B、C座共406 伙，無法交樓的D、E座則合共有336名買家受影 響。在BNO政策出台前後，X1透過香港的大型中 介，例如Savills、世邦魏理仕（CBRE）、李斯蘇富 比、利安環球等舉辦展銷會累積大量香港業主。 本報記者就事件去信X1 Developments及曼城的 Trafford Council，截稿前亦未有回覆。 過去BNO移民熱潮引發不少港人投資 英國物業，但近期卻爆出新樓大延期問題。 《The Standard》獨家報道，英國發展商X1 旗下Manchester Waters大型屋苑中，有兩 幢物業原定去年底交樓，但至今「連地基都 未打」，觸發逾300名投資者恐慌，市傳當 中有逾百名香港投資者，單是首期資金估計 凍結1億港元。記者追查後更發現，事件並 非單一發展商資金斷裂，而是英國於2022 年實施嚴格《建築安全法》（Building Safety Act）後引發的市場連鎖反應。有英國律師呼 籲，買家宜盡早商議賠償方案，以免發展商 清盤導致血本無歸。 ■英識教育創辦人陳思銘2020年斥資 約16萬英鎊購入Manchester Waters E座一房單位，最終項目連地基都未 打好，收樓無期。 汪旭峰攝 移英潮下港人成最大海外業主 持貨總值逾千億 英修建築例引爆新盤大延誤逾百港人受災 凍結資金約億元 律師籲快索償免發展商清盤 專 題 報 道 自2020年掀起BNO港人移民英國的熱 潮，這股龐大的移民購買力不但改變了英 國房地產的生態，更令香港人連續多年稱 霸英國物業市場。 港人持近2.6萬伙 佔海外買家七分一 根據英國物業代理Benham and Reeves 的研究報告顯示，香港人穩佔英格蘭及威 爾斯地區最大海外業主榜首，佔整體海外 買家市場的13.7%。 報告指出，2024年外國買家在英格蘭 和威爾斯持有的物業總數達189793伙，按 年增加2.6%。當中，香港買家的表現最為 一枝獨秀。數據顯示，港人共持有25972伙 物業，佔整體海外買家市場的13.7%，數量 按年上升5.7%，無論在持有量及增長速度 上均處於領先地位。 緊隨其後的是新加坡，共持有15635伙 物業，佔整體的8.2%；美國以12405伙佔整 體的6.5%排第三。第四及第五位分別是阿 聯酋的5.8%及中國內地的5.2%。 取代俄羅斯及中東富豪 成絕對主流 在BNO簽證政策出台前，英國物業的 海外大買家主要為阿聯酋、中東及俄羅斯 富豪。然而，港人現已成為絕對的主流。 該行在2020年1月至2021年8月期間首 次統計指，海外人士持有英格蘭和威爾斯 房屋價值高達788億英鎊，單是香港業主就 佔了約108億英鎊，佔整體海外物業投資者 總額七分一。 隨著龐大的港人住屋需求湧入，英國 多個熱門移英城市近年湧現大量新盤，不 少更是針對港人鍾情「屋苑式管理」及「完善 配套」的喜好而建。例如位於西北倫敦的 Colindal（e 科林代爾）湧現大量大型屋苑式新 盤。 另一港人移民熱點曼城樓價較倫敦親 民，目前北部正展開歐洲最大型的市區重 建項目之一Victoria North（維多利亞北）亦 推出多個新盤。 英國第二大城市伯明翰，受惠於市中 心大型復興計劃（Big City Plan）。位於市中 心商業區的Snow Hill Wharf或南部華人區 附近的Southside重建區亦推出多個新盤。 ■已被鐵欄圍封的正是無法交樓的D、E座，合共有336名買家受影響。 ■X1 Manchester Waters的D、E座位置。 防火新規礙融資 觸發骨牌效應 英國樓市近期因 曼徹斯特大型屋苑 X1 Manchester Waters項目無法交樓，引發大 批海外投資者恐慌。有專家指出，2017年 導致72人喪生的倫敦格倫費爾塔（Grenfell Tower）大火，促使英國修訂了防火條例， 恐觸發新一輪的市場連鎖反應。 有英國建築師指，當年大火主因是大 廈外牆所用的ACM（Aluminium Composite Material）覆蓋層，該鋁板物料在香港普遍 使用，但英國天氣比香港寒冷，外牆還 需要加建夾芯保暖層，大部分發展商會用 上所謂「高性價比」的PIR insulation物料， 做到最平最薄的保暖效果，可以防水， 但最大問題是不防火。加上鋁板覆蓋層 （ACM cladding）與結構牆身中間留有空間 （cavity），如不幸遇上火災，火勢可透過打 通的空間以及不防火的夾芯保暖層，迅速 燃燒整棟物業。 成本暴增 審批耗時 仲量聯行香港國際住宅部主管章覺文 接受訪問時分析，2017年的倫敦大火慘劇 促使英國於2022年通過《建築安全法》， 18米（約7層樓）以上的高層住宅必須取得 EWS1表格，通過防火檢測，包括外牆審 查，才可以讓銀行承造按揭，他以共有336 名買家受影響的 X1 Manchester Waters為 例，單是為符合新法規而重新設計，建築 成本便暴增約1800萬英鎊，重新審批往往 耗時12個月以上。 新例實施後，凡是在2022年前推售、 原定於近年交樓的二、三線城市高層項 目，專家估計均面臨延期甚至難以交樓風 險。 「十個茶壺九個蓋」財技 回顧英國樓市，過往曾發生延誤及爛 尾事件，英匯英國物業顧問葉桃樂分享指 出，早年有不少海外發展商看準港人熱衷 收租的心態，以極高保證回報吸客。最 矚目的包括主力發展學生宿舍的發展商 「Pinnacle」，該公司當年高調在尖沙咀設辦 公室，標榜9%至10%的保證回報，推售逾 20個項目最終只建成8個。發展商大玩「十 個茶壺九個蓋」的財技，收齊首期才去付地 價尾數，最終資金鏈斷裂，母公司清盤結 業。 此外，坊間亦屢現「微型商廈」騙局。 曾有香港苦主斥資約20萬港元買入偏遠地 區的微型寫字樓，發展商承諾長達10年、 每年約10%的高回報。結果派息一兩年後， 便以各種理由單方面降低回報，最終公司 更宣告倒閉。 ■原本的D及E座停車場入口仍然被封住。 專家的話 資深英國物業投資者陳 思銘直斥發展商推搪，但預 計追討過程的律師費用高達 30萬港元，可能拖延幾年時 間。 ■Manchester Waters已交付A、B、C座共 406伙。 ■圖為X1 Manchester Waters C座外 圍，未打地基的D、E座已被鐵欄圍封。
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