B6 05.09.2026 星期六 中國財經雜誌 ▍ 本報記者鐘凱廣州報道 ▍ ��������������������������������������������������� 深圳及三四線項目減值拖累 根據濱江集團近日發布的2025年 年報，公司全年實現營業收 入828.88億元，同比增長19.86%； 毛利率同比提升0.7個百分點，約為 13.2%。但歸母淨利潤下降16.87% 至21.16億元，扣非歸母淨利潤下降 14.46%至20.79億元，盈利規模已回 落至2020年以前的水平。 與行業內多數房企類似，濱江 集團利潤下滑的推手，是大幅計提 的資產減值。期內，公司資產減值 準備計提共計28.06億元，較上年增 加16.75億元，其幅度令不少投資者 感到「措手不及」。僅這一項計提， 便直接減少歸母淨利潤18.26億元。 在4月底的年度業績說明會上， 濱江集團董事、副總裁、財務總監 兼董秘沈偉東坦言，公司計提的存 貨主要有杭州繽紛城、永康眾泰小 鎮、深圳愛義舊改等項目，存貨部 分共計提26.32億元。 存貨減值高企 過往布局埋雷 據《星島》不完全統計，2022— 2025年，濱江集團各年度資產計提 減值分別為8.58億元、43.07億元、 11.31億元及28.06億元，總體呈波 動增長態勢。其中存貨是減值計提 的主要對象，2025年存貨跌價準備 佔資產減值準備總額的比例達到 93.82%。 截至2025年末，濱江集團存 貨餘額約1183.16億元，同比下降 22.44%，創近年新低。這背後是公 司主動去庫存、加快項目結轉銷售 的成效；但對應存貨跌價準備不降 反升，攀升至55.70億元的高點，同 比增加38.23%。一升一降之間，其 存貨跌價準備佔存貨餘額的比例， 從2022年的0.38%驟升至2025年的 4.71%。 從具體項目來看，濱江集團期 末存貨跌價準備計提規模靠前的是 永康眾泰小鎮項目、深圳浪口村城 市更新項目，對應跌價準備分別為 7.67億元、6.19億元。對此，沈偉東 回應稱，公司於每個報告期末對項 目可變現淨值進行減值測試後，本 著謹慎性原則對存貨計提跌價準備。 需要注意的是，上述兩個項目 的減值並非當期新增計提。事實 上，相關存貨跌價準備早已在過往 年度計提完畢，2025年主要是項目 完成竣工驗收備案，由在建開發成 本結轉至竣工未售的開發產品科 目，僅做會計科目間的重分類結 轉，因此並未在當期額外新增計提 減值。但它們的減值規模，仍反映 出項目盈利不及預期的問題。 追溯項目的過往，位於浙江省 永康市的眾泰小鎮最早由眾泰汽車 於2016年啟動，總建面約83.47萬平 方米，初始計劃投資額65.5億元。 後續項目因資金鏈斷裂爛尾，2021 年陽光城集團以61.45億元接盤收 購，並引入合作方開發。而隨著陽 光城債務危機爆發，濱江集團最終 在2022年斥資56億元接手項目，成 為其全資持有方。 然而，這筆大額並購併未給濱 江集團帶來預期開發收益與回報。 受區域市場新房去化放緩、成交量 價下行、庫存高企等因素拖累，項 目可變現淨值大幅承壓，減值壓力 逐步顯現。自2023年起，公司便對 眾泰小鎮新增計提存貨跌價準備 6.62億元，後續持續調整，項目截 至2025年末跌價準備餘額攀升至 7.67億元。 從年報披露數據來看，眾泰 小鎮項目預計總投資高達124.21億 元，2025年由開發成本（在建待售） 轉入開發產品（竣工待售）18.87億 元，開發成本賬面餘額仍有23.42億 元；期內項目開發而成的永康未來 悅北區、萬家悅南區分別僅錄得預 售1.57億元、7.44億元，對應預售面 積1.21萬平方米、4.14萬平方米，剩 餘未售面積11.40萬平方米、5.47萬 平方米，整體去化進度相對緩慢。 深圳舊改十年布局遇挫 相比於永康眾泰小鎮，濱江集 團對深圳城市更新項目的布局時間 更早，投入也更為持久。早在2016 年11月，公司便與深圳安遠集團共 同開發深圳龍華區安豐工業區舊 改，並向對方借出資金11.6億元； 2017年，公司進一步出資4.85億元入 股深圳愛義集團旗下深圳市愛義房 地產開發有限公司（下稱「深圳愛義 公司」），由此切入深圳福田、龍華3 個舊改項目。 但上述布局未取得預期成效， 反而逐步陷入困境。受深圳出台相 關禁止「工改」的政策影響，安豐工 業園區舊改未能推進，濱江集團於 2018年上訴要求安遠集團歸還11.6 億元融資款，但最終僅收回1500萬 元，餘額11.45億元至今未能收回。 與愛義集團的合作同樣充滿波 折。受合作方舊改拆遷進度滯後等 因素拖累，濱江集團在深圳首個舊 改項目、位於福田區的濱江愛義南 方大廈，直至2023年才順利取得預 售許可。另一個合作項目，龍華浪 口村一期濱江愛義尚華大廈雖在 2024年實現結構封頂，但後續銷售 業績鮮有披露；二期住宅疊映春語 則計劃在2026年開盤。 儘管濱江集團一直在推進深圳 舊改項目的盤活與入市，但較長的 開發周期及深圳市場整體銷售均價 不及預期等因素，仍對項目盈利淡 間形成顯著擠壓。截至2025年末， 公司已對深圳浪口村城市更新項目 計提存貨跌價準備6.19億元；項目 預計總投資41.59億元，期末累計已 投資33.83億元。 與此同時，期末濱江集團對 安遠集團、愛義集團的其他應收 款賬面餘額分別達到11.45億元、 4.53億元，對應計提壞賬比例高達 68.15%、100%。這也意味著，在深 圳舊改領域布局近10年，累計投入 數十億元後，濱江集團已陷入雙重 承壓的局面。一方面，旗下舊改項 目受市場影響，只能通過大額存貨 跌價準備計提釋放潛在經營風險； 另一方面，早年為獲取舊改向合作 方提供的借款，最終形成了難以回 收的大額壞賬敞口。 戰略聚焦大本營 下調銷售目標 不僅如此，濱江集團聯合湖州 城市集團開發的湖州鳴翠里項目， 其別墅產品曾號稱「與杭州豪宅媲 美」，卻同樣規避不了計提減值的命 運。截至2025年末，湖州鳴翠裏存 貨跌價準備2.67億元，成為繼永康 眾泰小鎮、深圳浪口村城市更新項 目之後，第三大減值計提來源。 從一線城市深圳到長三角三、 四線城市，多個項目相繼計提釋放 風險，一定程度上反映出濱江集團 過往在項目布局上存在冒進傾向， 這些投資過失在房地產深度調整期 被不斷放大。面對這些經營風險， 近年來公司已逐步轉變發展思路， 啟動戰略收縮，拿地與開發節奏有 所放緩。 數據顯示，2022—2025年，濱 江集團每年新增土地儲備項目從41 個下滑至26個，對應計容建築面 積從473萬平方米降至172.3萬平方 米，權益土地款則從374億元降至 192億元。 同時，濱江集團還持續聚焦 杭州市場，2025年在杭州投入的 權益土地款達到182.24億元，佔比 高達94.21%；期末公司在建和擬 建土儲761.72萬平方米，其中杭州 佔82.46%，浙江省內（除杭州）佔 11.89%，區域集中度極高。 在年度業績說明會上，有投資 者建議，濱江集團應抓住周期底部 去長三角其他城市，以實現逆周期 擴表。對此，公司董事長戚金興僅 表示，公司將繼續做優做強做長， 發揮公司核心競爭優勢，在投資戰 略上繼續聚焦杭州、深耕浙江、輻 射長三角。 投資策略的收縮疊加市場調 整，導致濱江集團的銷售規模也 隨之進入調整通道。2025年，公司 實現銷售額1017億元，同比下降 8.90%，銷售規模已回落至2022年的 2/3左右；即便如此，公司仍穩居民 營房企銷售榜首，在大本營杭州更 是連續8年奪得銷售冠軍。 銷售規模下行的影響也直接傳 導至經營現金流層面。2025年， 濱江集團經營活動產生的現金流 量淨額僅有-42.91億元，同比下降 155.96%，主要是銷售商品提供勞 務收到的現金下降較多所致，這也 是公司自2019年以來第二次年度經 營現金流為負。 在此背景下，濱江集團順勢下 調了未來經營預期，將2026年銷 售目標調整至800億元，同比下降 21.34%；同時明確，全年投資金額 控制在權益銷售回款50%左右，其 中杭州佔比60%，省內、省外各佔 比20%，省外的重點是上海。 對此，戚金興向《星島》回應 稱，銷售目標800億並不意味著對市 場信心的降低，而是因為現在產品 力要求高，項目開發周期會適度延 長。「我們已經站起來並做好了衝鋒 的準備，等待衝鋒號。」 ■濱江集團在深圳首個舊改項目、 位於福田區的濱江愛義南方大廈， 直至2023年才順利取得預售許可。 網上圖片 ■濱江集團雖憑藉穩健經營守住了安全底線，但仍難抵市場深度調整與過往擴張遺留問題的雙重衝擊。 網上圖片 作為民營房企中少數未「爆雷」的代表之一，濱江集團雖憑藉 穩健經營守住了安全底線，但仍難抵市場深度調整與過往擴張遺 留問題的雙重衝擊。 濱江集團為昔日冒進埋單 Kristopher Ferrario Tyler Bodine-Smith ( ) ( ) ‧ / & #+ 未 亡 人 陳慕留 孝 女 麗珠 孝 婿 巧華 李領遠 綺華 莫春源 逸華 孝外孫男 李俊榮 陳子明 孝外孫女 思欣 思婷 李雅 陳心怡 胞 兄 益文 胞 嫂 黃惠珍 胞 弟 澤民 胞弟婦 李美娟 胞 姐 惠瓊 胞姐丈 黃照棠 美珍 李逸堯 侄 男 嘉莉合家 嘉揚 嘉麟合家 侄 女 麗珊合家 麗玉合家 麗玲合家 外 甥 男 黃偉明家 黃偉光合家 李述敏合家 李勇能 李勇欽合家 外 甥 女 黃淑馨合家 黃淑敏合家 訃 告 聞 㡣↠⠋ᦱ ࡖ ⴷ 〴䣅̩⎼ᣟӷ⧍ ঃঋ ⪊⻕ ⴽ 㣌づ䣅 先考諱益榮陳公府君廣東省台 山縣斗山鎮 上閣鄉五福里人氏痛於二零二 六年四月卅日 逝世積閏享壽七十有八歲遺體 現停厝五福殯 儀館謹定於五月十四日 星期四 下午三時至 六時開祭五月十日 星期五 上午十時卅分 出殯安葬於布碌崙柏山墳場自置壽地忝屬 宗親戚友鄉世誼哀此訃 同 泣 告 親屬眾多 恕未盡錄 ⟞४ᑂ൶ ܔ 㓑✼ᕒԬ⡁ 㡣ᄀ̃˔
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