B4 05.11.2026 星期一 中國財經雜誌 相遇於周期頂峰 揮別在周期底部 數據顯示，一季度萬科實現營業收入 289.28億元，同比下降23.86%。其中， 房地產開發業務收入145.7億元，同比下降 36.1%；經營服務業務收入124.8億元，同比 增長1.7%。 受開發業務虧蝕的影響，一季度萬科歸 母淨利潤為-59.52億元，較上年同期虧蝕收 窄4.71%；扣非歸母淨利潤-53.34億元，較 上年同期虧蝕收窄11.67%。實際上，萬科 的整體毛利率同比提升3.0個百分點，約為 9.1%，但仍無法抵擋昔日「基本盤」疲軟對利 潤表的衝擊。 在業績承壓之際，萬科最新官宣剝離非 主業養豬資產，這筆交易將進一步放大賬面 虧蝕壓力。截至發稿，萬科方面未就交易相 關事項回復《星島》。 六年養豬布局落幕 根據萬科同日披露的公告，公司擬通過 公開掛牌方式轉讓其合計持有的環山集團股 份有限公司（下稱「環山集團」）約99.4130%股 權；珠海環宇佳華投資合夥企業（有限合夥） 將同步掛牌出售剩餘0.5870%股權。環山集 團100%股權的掛牌價為32.9億元，萬科間接 持股所對應的金額為32.7億元。 本次交易完成後，萬科將不再持有環山 集團股權。作為萬科食品事業部（BU）的核 心業務，環山集團的退出也意味著萬科探索 六年之久的食品養殖跨界布局將正式畫上句 號。 據《星島》瞭解，萬科於2020年3月成立 食品BU，由業內素有「大師」之稱的譚華杰 擔任首席合夥人。該業務布局始於譚華杰 2018年前瞻性謀劃的生豬養殖賽道，他曾 公開表示，養豬業的發展前景「要遠超房地 產」。 彼時，尚未形成規模的食品BU能與物 流、商業、長租公寓、冰雪度假、海外及梅 沙教育六大BU並列，足見萬科對該業務的 重視程度。2022年，萬科斥資22.27億元收 購位於山東青島的生豬養殖公司環山集團 100%權益，正式為食品BU落地提供了核心 實體平台。 然而此後萬科食品BU人事更迭不斷， 令外界對這一新業務產生了不確定性。 2023年2月，萬科發布的內部通知顯 示，譚華杰不再擔任食品BU首席合夥人， 由食品BU首席運營官、環山集團總經理陳 舜英接任。對此，譚華杰表態稱，未來將以 顧問方式繼續陪伴養豬團隊成長，至少到環 山集團獨立上市，並強調2022年公司生豬頭 均盈利「超過行業前五大上市公司中的任何 一家」。 企查查數據顯示，2024年4月，環山集 團再度出現人事變更，時任萬科執行副總 裁、財務負責人的韓慧華，以及時任萬科董 事會秘書的朱旭雙雙退出董事席位。總部高 管集體離場，釋放出業務收縮的信號。 自收購環山集團後，萬科也極少主動披 露養豬業務經營規模與業績細節。2023年6 月，公司僅在投資者互動中透露，2022年 養豬業務實現了盈利。此後對外口徑悄然轉 變，公司將養豬業務定性為「圍繞客戶開展 的一個嘗試」，強調其資產、收入或利潤規 模對整體經營影響都有限。 「豬周期」探底 經營業績遇挫 2020年7月，在萬科食品BU成立初期曾 有投資者發問：既然要養豬，為何不養牛 羊，這樣牲畜不能給萬科帶來實惠嗎？萬科 彼時的解釋是：公司不是貿然進入食品領 域，曾進行了充分的研究論證，養豬是食品 業務的發展方向，「我們看好其業務前景」。 從最初高調看多，到輕描淡寫將其歸為 「一個嘗試」，萬科對新業務探索態度發生根 本性逆轉，也為日後剝離環山集團、退出養 殖賽道埋下伏筆。放在行業與企業周期維度 來看，此番戰略收縮，既是房企跨界突圍遇 冷的必然結果，也是地產主業深陷調整期下 的無奈妥協。 按照興業研究劃分，2018年5月至2022 年4月構成上一輪完整的「豬周期」，2020年 前後國內生豬市場價格正值歷史高位，引得 包括萬科在內的資本蜂擁入局。而2022年4 月啟動的新一輪「豬周期」，在年末衝高後 便進入了漫長的下行通道。2026年4月第一 周，生豬均價跌至10.40元/公斤，創下八年 新低。 行業深度探底之下，就連養殖龍頭牧原 股份管理層也在2024年感慨：「這個（豬周 期）底部真是太長了。」 萬科旗下環山集團同樣出現經營業績走 弱的情況。數據顯示，2025年環山集團實 現營收57.56億元，同比下降9.13%；毛利率 13.8%，同比下滑約2.5個百分點；淨利潤僅 有4.50億元，同比下降31.40%。 值得注意的是，儘管環山集團2025年 錄得4.50億元淨利潤，但同期經營活動產生 的現金流量淨額僅有2.75億元，同比下降 59.20%，意味著有相當一部分利潤並未轉 化為現金流入，而是沉澱在應收賬款中，利 潤含金量不足。與之相對應，期末該公司應 收款總額同比增長36.81%至14.16億元，顯 著高於收入增速，未來壞賬計提壓力有所提 升。 周期底部處置資產 如今萬科在「豬周期」底部選擇掛牌轉讓 環山集團，從估值角度而言明顯處於劣勢。 2022年收購環山集團時，萬科形成了商 譽約15.63億元，截至2025年末尚未出現減 值。同時，期末環山集團淨資產26.79億元， 計入商譽後合並賬面值達到42.42億元。若按 掛牌底價32.9億元成交，粗略測算合計賬面 虧蝕約9.52億元。 萬科在最新公告中也坦言，如按掛牌底 價成交，本次交易會減少公司歸母淨利潤約 9.48億元。儘管萬科強調此舉是為了優化現 金流，進一步推動非主業退出，但其賬面虧 蝕幅度仍超出市場普遍預期。 對於萬科與環山集團的緣起與落幕，有 投資者給出了頗具宿命感的評價：2020年地 產與「豬周期」頂峰相遇，2026年地產與「豬 周期」底部揮手告別。 不過，萬科或許來不及為賬面虧蝕的 9.48億元悲傷了。接下來，它將持續面臨債 務到期的挑戰。截至2026年3月末，萬科短 期借款及一年內到期的流動負債合計1676.02 億元，較2025年末增加逾46億元；而期末貨 幣資金僅有604.93億元，較2025年末減少逾 67億元，對應現金短債比0.36倍，到期債務 覆蓋能力嚴重不足。 在此背景下，除了依託大股東深鐵集團 及金融機構紓困外，萬科亦需要持續處置資 產回籠資金。一季報提及，公司已完成廣州 雲城停車場資產包處置，交易金額為8700萬 元。 ■繼2025年創下A股最大虧蝕紀錄後，萬科在新的一年依然沒有走出虧蝕泥潭。 網上圖片 ■近幾個月來，中國豬肉價格持續下行。 中新社資料圖片 ■萬科於2020年3月成立食品BU，由譚華杰（圖）擔任首席合夥 人。 網上圖片 萬科日前正式公布2026年一季度 報告。繼2025年創下A股最大虧蝕紀錄 後，萬科在新的一年依然沒有走出虧蝕 泥潭。 ▍本報記者鐘凱廣州報道 ▍ ������������������� 虧蝕9.48億 萬科退出養豬賽道 深鐵集團早前正式發布董事長變更的 公告。公告顯示，經相關程序，辛杰不再 擔任公司董事長職務，目前該職位暫空缺。 深鐵集團披露的年報數據顯示，2025 年公司實現營業收入212 . 20億元，同比 微增0.15%；淨利潤則為-371.97億元，上 年同期為-334.61億元；其中，歸母淨利 潤-375.09億元，上年同期為-335.66億元， 虧蝕幅度進一步擴大。 對此深鐵集團解釋，公司合並報表範 圍內發生虧蝕371.97億元，佔上年末淨資 產比例為12.34%，超過10%，主要是聯營 企業萬科（000002.SZ/02202.HK）在2025年 度業績虧蝕，公司對萬科的長期股權投資 確認投資虧蝕，並計提投資減值損失所致。 具體而言，2025年，深鐵集團錄得投 資收益-235.58億元，與上年的-120.63億元 相比，投資虧蝕規模近乎翻倍；其中，對 聯營企業和合營企業的投資收益-240.58億 元，上年同期為-121.94億元。同時，公司 資產減值損失132.97億元，較上年201.22億 元的減值損失有所減少。 資產負債表端數據顯示，截至2025年 末，深鐵集團長期股權投資賬面價值僅有 532.97億元，同比下降35.28%，規模已不 足2021年末的五成。 而值得注意的是，萬科自2024年以來 連續兩年出現業績虧蝕，深鐵集團已不再 詳細披露其對萬科長期股權投資的賬面數 值。參考2022年及2023年歷史數據，彼時 公司對萬科的投資佔長期股權投資總規模 比重約達88%。 除此以外，截至2025年末，深鐵集團 的資產負債表新增了305.10億元的債權投 資，市場普遍認為該筆資金主要以股東借 款形式投向萬科。同期公司資本公積增至 2832.64億元，較年初增加305.64億元，增 幅與當期新增債權投資規模基本匹配。有 市場分析認為，資本公積大增或主要來自 政府資本性撥款注入，深鐵馳援萬科的資 金，實質主要是政府層面財政支持。 萬科在2025年年報中也提及，截至本 報告披露日（3月31日），深鐵集團已累計提 供股東借款335.2億元。不僅如此，至2026 年一季度，深鐵進一步同意對萬科原到期 應付的2.74億元股東借款利息實施展期。 即便如此，萬科面臨的流動性風險仍 不容忽視。截至2026年3月末，公司短期借 款及一年內到期的流動負債合計1676.02億 元，較2025年末增加逾46億元；期末貨幣 資金僅有604.93億元，較2025年末減少逾 67億元，對應現金短債比0.36倍，到期債 務覆蓋能力嚴重不足。 本報記者鐘凱廣州報道 深鐵集團巨虧372億 萬科成最大 「拖累」 ■深鐵集團早前正式發布董事 長變更的公告。 網上圖片 ■深鐵集團和東部通航合作共建「低空+軌道」空鐵聯運項 目。 新華社資料圖片
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