A17 01.02.2024 星期二 港聞 ■業界認為今年樓市仍具挑戰，但可 望樂觀，全年樓價可望上升5%至7%。 去年罕有6地流標 歷來最多 樓市去年走勢呈「先高後低」格局，去年初私人住宅樓價連升4個月之後，5 月開始掉頭向下，全年樓價料跌約7%，為連續兩年下跌。展望今年樓市走勢， 業界普遍認為仍然具挑戰，關鍵在於美國何時落實減息，以及政府會否進一步 為樓市「減辣」，甚至全面「撤辣」。 本報地產組香港報道 埀䉗寛荻㎧ ⭚镅庿䛉兎 樓價兩年跌 業界冀政府全面撤辣 受惠去年初香港與內地恢復全面通關、 政府調低首置印花稅，以及政府取消 口罩令，意味與防疫相關的措施全部撤銷， 經濟活動開始復常，因為受到疫情影響而積 聚的購買力跟隨釋放，不僅帶動樓市交投增 加，樓價亦自低位回升。差估署的數據顯 示，去年初私人住宅樓價指數連升4個月， 累積升幅約5.83%。 不過，樓價累積一定升幅之後，買家開 始變得冷靜及審慎，市場進入整固期，更重 要是香港主要銀行於去年5月及7月，兩度跟 隨美國調高最優惠利率合共0.25厘；龍頭行 匯豐於9月調高現樓及樓花新造銀行同業拆 息按揭（俗稱H按）封頂息率半厘，之後多家 本地銀行跟隨，市場氣氛逆轉。 與此同時，由於市場上積存大量的新盤 貨尾單位，有地產代理指超過2萬個，創近 20年新高，在高息環境底下，發展商的持貨 成本增加，為了去庫存及降低成本，新盤 紛紛採用低開策略，不僅搶去市場大量購買 力，同時對整體樓價造成壓力。 雖然政府於去年10底發表的《施政報 告》，推出三招樓市「減辣」措施，包括將額 外印花稅（SSD）的適用期限，由3年減至2 年；香港居民購入第二項住宅物業的從價印 花稅（DSD），稅率由15%減半至7.5%；以 及放寬合資格外來人才在港置業的印花稅安 排，由原來「先徵後免」改為「先免後徵」，可 惜無助樓價回升。 差估署數據顯示，去年11月私人住宅 售價指數報316，按月跌約1.99%，連續7個 月下跌，累跌10.78%，對比2021年9月歷史 高位398.1，更勁瀉約20.62%。首11個月累 計，私宅樓價指數累跌約5.59%，市場預期 全年下跌7%，為連續兩年錄得跌幅。 展望今年樓市走勢，會德豐地產副主席 兼常務董事黃光耀認為仍具挑戰，但可望 樂觀，今年會比去年有較好表現，首要是利 息已經見頂，今年有望開始減息，釋放資金 投向物業及金融市場，樓市有機會「價量齊 升」，全年樓價可望上升5%至7%，而市場 仍以新樓主導。 華懋集團執行董事兼行政總裁蔡宏興亦 持相似意見，他說今年地緣政治局勢較為動 盪，包括美國舉行大選等，因此樓市仍有挑 戰。不過，由於預期美國今年開始減息，加 上全球經濟有望復蘇，因此對今年樓市持樂 觀態度，預期會呈「U」形走勢，冀政府為樓 市全面「撤辣」，又期望政府會推出更多投資 計劃或差餉優惠，為市場增添信心。 長實集團執行董事趙國雄表示，地緣政 治局勢緊張如中東戰事等，加上短期內不 會減息，因此未來數月樓市不會有大改變， 期望政府於下月發表的《財政預算案》當中， 會有刺激經濟措施，因為當經濟好轉，樓市 自然會跟隨改善，預期今年樓價上下波幅約 5%。 租金有機會再度跑贏樓價 萊坊董事及大中華區研究及諮詢部主管 王兆麒表示，除政府為樓市「減辣」之外，市 場缺乏利好消息，發展商為促銷貨尾，減價 幅度或會更大，即使今年上半年美國減息， 香港亦未必跟隨，預期上半年樓價呈「L」形 走勢，下跌3％至5%，下半年香港有機會減 息，樓價將回復平穩。 他又說，若《財政預算案》全面「撤辣」， 交投將會增加，跌幅收窄，有機會少於3% 至5%，但樓價已進入跌勢，肯定不可能出 現「V」形反彈。中原亞太區副主席兼住宅部 總裁陳永傑預期，政府今年初或於2月發表 的《財政預算案》中，有機會進一步「減辣」甚 至全面「撤辣」，加上息口見頂、租金攀升帶 動投資者入市及政府積極引入外來人才等利 好因素，預期今年首季樓市或出現成交量 「小陽春」，一、二手成交有望增加30%，上 半年樓價或上升5%。 美聯住宅部行政總裁（港澳）布少明表 示，今年有望減息，加上《財政預算案》有 機會「撤辣」，今年樓價有望上升約5%，租 金有機會繼續跑贏樓價，全年或錄約10%升 幅。 業界普遍認為樓市仍具挑 戰，關鍵在於美國何時落實減 息，以及政府會否進一步為樓市 「減辣」。 2023~2024 與 樓價持續回軟，直接影響投地市場氣 氛，綜合去年政府賣地表用地及「一鐵一 局」項目，有多達6幅地皮或項目以流標告 終，是歷年最多流標次數的一年，創香港 賣地史最多地皮或項目流標的一年。業界 人士指出，雖然去年賣地屢遇挫折，唯私 人項目補地價相對活躍，變相可增加供 應，可填補流標地皮造成的空缺。 去年有3幅賣地表住宅地先後以流標 收場，包括去年1月初首幅流標個案，為 赤柱環角道豪宅地，當時共收4份標書， 因標價未達政府底價，故遭遇「滑鐵盧」。 另一幅為荃灣油柑頭「港人首次置業」 地，去年8月僅接獲1份標書，亦因標價未達 政府底價而流標收場；房屋局於流標後隨即 邀請房協承接項目，興建首置單位。為去年 11月東涌第106B區住宅地，亦因標金未達 政府底價而不接納所接獲的4份標書。 「一鐵一局」合共有3個項目流標，包 括市建局觀塘市中心第4及5區「巨無霸」商 業項目於去年2月流標，其後該局加入住 宅元素，以「垂直城市」模式重推，提供1 幢商住混合大廈，以提供1750伙。港鐵去 年推出2個項目招標亦均流標，包括2月合 共收穫3份標書的小蠔灣車廠第1期項目， 涉及約1900伙；其後港鐵為增加項目吸引 力，修訂招標條款，並出現大讓步，推出 改良版本方案，現時傾向由港鐵負責處理 前期工程，如鐵路設施及管道搬遷等，以 增加項目吸引力，減低流標風險。 另一個為東涌東站第一期物業發展項 目，去年11月截標時罕現「零標書」。該項 目去年10月接獲32家財團遞交意向，但最 終齊打退堂鼓，是港鐵項目相隔10年再現 「零標書」情況，截標當日即告流標。 泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚認 為，雖然去年賣地屢遇挫折，唯私人項目 補地價仍然相對活躍，可以增加住宅供應 填補空缺，而且政府推出「加強版傳統新 市鎮發展模式」亦擴大土地契約修訂標準 金額補地價安排，變相為發展商提供誘 因，加快改劃程序，相信可增加私宅供 應，認為對未來私宅供應影響不大。 新盤去年上半年受惠疫情減退及全面 通關而交投回復，然而去年下半年受加息 因素影響，發展商推盤步伐放緩。雖然《施 政報告》推三招「減辣」措施，但發展商繼續 採取低價策略，並提供折扣及優惠搶吸二 手市場購買力。有業界人士表示，新盤在 貨尾量持續高企下，樓市尚未有具影響力 的有利因素，相信新盤低價推售情況將持 續至今年上半年，二手市場亦會繼續處於 捱打狀態。 息口於去年下半年顯著影響樓市，新 盤交投放緩，甚至有多個月份成交量跌至 不足500宗，最低的9月份只有不足290宗。 發展商去年推盤，以低價作招徠，並且吸 納二手市場大量購買力，令整體二手市場 在雙重打擊下，交投顯著回落，更跌至有 紀錄新低水平。 總括去年新盤全年成交雖然重上萬宗 水平至約1.04萬伙，但較2021年約9100宗 近年低位，僅高出約14%，在樓市表現欠 佳的情況下，發展商減慢推盤步伐，令市 場積存大批貨尾單位有待消化，數量多達2 萬伙以上。此外，亦有大量已批出售樓紙 但仍未推售的全新單位，多達逾1.5萬伙， 令新盤明年銷售構成極大壓力。 中原地產研究部高級聯席董事楊明儀 表示，樓市受到加息影響，令去年新盤推 售步伐減慢，推售的全新項目，個別項目 取得理想的銷情，但不少項目銷售成績未 算十分理想，令本已積存大量貨尾的新盤 市場，貨尾量進一步增加，迄今已達2.1萬 至2.2萬伙。息口雖然預期即將見頂，但 未能確實減息時間，在樓價仍趨跌的情況 下，買家入市未轉積極，觀望情緒仍然持 續，相信情況將延續至今年，若發展商期 望加快新盤銷售，相信低價策略推盤情況 將維持。 二手市場受到新盤低價搶攻衝擊下， 去年交投亦顯著回落，土地註冊處數據顯 示，整體買賣登記數字，3月一度高見約 8600宗，之後受息口影響逐步下跌，去年 10月整體成交回落至不足3000宗。 美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，二 手市場去年受到市況欠佳影響，加上新盤 頻以低價搶攻，令二手市場一直處於捱打 狀況，相信今年市況在未有顯著利好消息 帶動下，發展商若期望加快新盤銷售，相 信低價策略在所必然，並將繼續搶走二手 市場購買力。事實上，雖然去年二手市場 成交量減少，但租務交投卻逆市上升，租 金亦連升10個月，反映市場剛性需求仍然 存在，只是後市未明朗，令買家暫時觀 望，轉買為租，相信明年落實減息將有助 帶動買賣交投回升。 偈潓⛾⧜瞭汻䐦纭մ◝䩘䉗㖪軹䰙䩤柁䡤 去年流標地皮 / 項目 日期 地皮 地皮面積約 （萬方呎） 可建總樓面約 （萬方呎） 土地 來源 1月10日赤柱環角道住宅地（鄉郊建屋地段第1204號） 25.73 48.02 政府賣地表 2月2日 觀塘市中心第4及5區商業項目 27.55 216.59 市建局 2月13日 小蠔灣車廠第一期 （丈量約份第346約地段第145號部分地段） - 131.27 港鐵 8月23日 荃灣油柑頭「港人首次置業」用地 （荃灣市地段第430號） 52.39 104.63 政府賣地表 11月1日 東涌第106B區住宅地（東涌市地段第55號） 11.46 40.12 政府賣地表 11月9日 東涌東站第一期物業發展項目 - 78.34 港鐵 差估署樓價指數走勢 1月8日 香 港 與內地首 階段通關 3月1日 正式解除 口罩令，意味 全部防疫措施 已經取消 5月5日 香港主 要銀行調高 最優惠利率 0.125厘 9月18日 匯豐調 高H按封頂 息率，之後 其他銀行跟 隨 10月25日 《施政報 告》推出三招 「減辣」措施 12月14日 美 國 連 續第三次維 持 利 率 不 變，更預期 明年減息 7月7日 金管局調整物業按揭成 數，按證公司就住宅物業的 按揭保險計劃作出修訂 7月27日 香港主要銀行再度調高 最優惠利率0.125厘 2月6日 香港與內地全面 恢復通關 2月22日 《財政預算案》調 低首置印花稅稅階 樓價 指數 月/年 1/23 4 7 10 2 5 8 11 3 6 9 360 340 320 300 2023年樓市重要大事 資料來源：差估署 338.3 346.8 352.3 354.2 350.4 347.3 344 337 329.3 322.4 316 土地註冊處每月登記走勢 月/年 1/23 2 6 4 8 11 3 7 10 5 9 12 10000 8000 6000 4000 2000 整體樓宇買 賣每月登記（宗） 4427 5980 8599 5755 5284 4777 4426 4660 3893 2938 3532 3700* *市場估計數字
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