香港去年出現世紀大暴雨，政府首次發出「極端情 況」，保險業監管局最近公布涉及相關天災的索償總額 達到十九億元。強化應對極端天氣能力成為政府關注議 題，香港金融管理局更預告，短期內將推出一個供銀行使用的實體風險評估平台，讓銀行 只需輸入香港物業地址，即可評估在不同氣候情境下，物理危害對物業的影響。 多名專家預測兩大類的物業估值最受壓，分別是已知出現嚴重水浸或受天災影響的物 業，以及位處如臨海當風、靠山斜坡附近的樓宇。 本刊同步追蹤海怡半島、太古城、杏花邨等老牌屋苑在惡劣天氣後，面對的後遺症以 至最新狀況，當中最常見滲水個案。有資深投資者分析，日後樓宇買賣時可能會受更多負 面因素影響。 香港經歷超強颱風「天鴿」、「山竹」以至去 年出現世紀大暴雨，令政府首次發出「極 端情況」公布，強化應對極端天氣能力成為政 府關注議題，除了各部門加緊研究及推出措 施，在新一屆區議會、港島東及黃大仙等多 個地區會議上，由民政專員出任的區議會主 席均有邀請各議員就此收集民意。 香港金融管理局（金管局）短期內將推出 一個供銀行使用的實體風險評估平台，讓銀 行只需輸入香港物業地址，即可評估在不同 氣候情境下，物理危害對物業的影響。 物業估價測量業正留意新措施所帶來的 影響，其中華坊諮詢評估的團隊曾向逾三百 多家上市公司，提供資產評估等服務，其高 級房地產財務分析師吳宙軒說：「金管局即 將推出的平台標示新的取態及趨勢，料香港 銀行業會跟隨金管局修訂，亦會提高公眾意 識，買賣物業時考慮天氣或氣候對樓宇的影 響。」 低窪向海或有影響 吳宙軒提及，杏花邨、屯門龍珠島以及 黃大仙北館等這類被外界認知過往在惡劣天 氣下出現嚴重水浸的物業，以至其他向海當 風、位處低窪、附近有斜坡的物業，在平台 推出後，其銀行估值及取態可能有一定的下 行影響。 他續說，由於平台尚未正式推出，也相 信是全世界首個，未知實際計算方法以至銀 行如何使用及衡量，因而難以估算影響幅 度，而估值是綜合分析，考慮樓齡、位置、 樓宇及管理質素、採取的改善措施有沒有市 場認受性等多項因素，也著重普遍投資者觀 感。 「業內現時主要以市場比較法或收益法 來估值，即是參考同類單位成交並按當時市 道等因素調整，若近期無成交或性質難以類 比，則以營運相關物業所帶來的收益，例如 看其租值來估算，暫無機制考慮天氣因素， 民間買賣過往也鮮有相關考量。」吳宙軒說， 當越來越多「五百年一遇」的惡劣天氣出現， 精明買家見氣候變了，也可能出現避險心態。 業主查詢天氣影響 香港測量師學會可持續發展工作小組主 席趙錦權分析：「香港的測量師近年關注氣候 影響，會根據樓宇的建築設計和方位來評估 該物業的『氣候韌性』。去年業界便收到不少 業主查詢如何減低極端天氣對物業估值的影 響，或者委託撰寫氣候情境分析報告，反映 香港業主對極端天氣的關注度有所提高。」 特許估值測量師（MRICS）鄧肇峰指出， 投資者買賣物業講求回報率，若樓宇經歷極 端天氣或長遠受氣候影響，保費、維修費等 成本大增，或因而難以出租，租金收入減 少，實際收益不及以前，相信買賣價會相應 下調。過去極端天氣出現次數很少，市場以 至銀行過去鮮有相關考量，估計銀行在金管 局推出平台後約半年，會調整好估值模型， 但不會對外公布，業主做物業按揭或找銀行 估值時，才會感受到變化。 「超強颱風吹襲時曾浸壞大廈電梯，出入 要走十多層樓梯，管理費亦由以往兩至三年 加一次，變成一年加一次，每次加百多二百 元，擔心往後極端天氣日趨頻繁，影響保費 又要加。」杏花邨業主黃先生說，昔日颱風「天 鴿」、「山竹」肆虐期間，邨內海水湧上岸，地 庫停車場浸沒頂，至今記憶猶新。 山竹災後杏花邨重修費逾三千萬元，其 後保費大增三倍至約二千萬元，政府亦增建 花槽及擋水板，緩解越堤浪湧進該處造成水 浸，管理公司則在停車場及住宅入口處加設 可拆卸式擋水板等措施，至去年政府首次發 出「極端情況」公布，杏花邨才未有再成焦點。 唯香港去年遭超強颱風「蘇拉」及世紀大 暴雨侵襲期間，領展旗下的黃大仙中心北館 成為重災區，地下低層幾乎全被淹沒，柴灣 環翠邨停車場亦嚴重水浸。領展發言人披 露，當時旗下約九十項物業的設施有不同程 度的損壞，相關保險索賠仍在處理，最終索 賠金額尚未確定，保費暫時未見因去年極端 天氣事件而有明顯影響。 日出康城有多個屋苑均有單位或大廈玻 璃窗疑被硬物擊中而破裂，有業戶披露其屋 苑全年各項保險索賠金額合計約一百萬元。 多個屋苑業戶事後發現樓宇出現各種問題， 其中正恆公證行業務代表蘇先生說，去年暴 雨後多了約三成求助個案，主要與單位滲 漏、渠道倒灌相關，多數涉及海怡半島、太 古城、杏花邨等老牌屋苑。 保險業監管局最近公布兩宗極端天氣事 件，相關索償總額達到十九億元，當中八成 六為財產損壞。國際專業保險諮詢協會會長 羅少雄指出，多間保險公司今年陸續要求曾 索償個案在續保時增加保費或墊底費，料保 費加幅至少兩成五，甚至一倍。 祥益地產創辦人兼總裁汪敦敬是資深投 資者，自己投資逾五十項各類物業。他說： 「入市前以往只參考過往交投、整修紀錄等， 早前幾次惡劣天氣，幸所持物業影響不大， 但之後會多點考慮天氣風險因素，看看位置 是否容易受災、發展商和業主採取的預防措 施是否奏效等，未來也許會考慮要求旗下地 產代理向客戶披露相關風險。」 借機壓低成交價 他認為，當外界關注極端天氣影響，對 投機主義者可能是好消息，因市場上有些買 家會利用這些不穩定因素作議價籌碼，壓低 成交價後，執漏轉手賺差價，但自己不是這 類投資手法追隨者。另外對於本身有閒錢以 現金買賣的房地產投資者，銀行估價多少則 影響不大，只考慮賺定蝕，比起極端天氣， 他們更關心市場氣氛。 香港業主會會長佘慶雲關注業主權益， 他指極端天氣會影響樓宇質素、加速老化， 衍生維修保養等問題，當日惡劣天氣趨頻 繁，加上金管局將推出相關平台，其影響有 機會反映在估值，但任何政策出台，大多業 主均處於被動、後知後覺的狀態，到發現問 題嚴重，例如銀行不肯做按揭，往往為時已 晚，促政府加強教育，及令制度透明化以提 高業主意識。 ▲麥太（右）已年逾七十仍擔任法團主席，替 大廈打點維修。 ▲ 大廈外牆曾剝落（紅圈示），有碎石飛落擊 中樓下車輛。 QR Code F1 美國淫媒「死亡筆記」 終極曝光 B2 台灣選舉結果出爐，民進黨候 選人賴清德成為新一任領導人，但 得票率比上屆蔡英文大跌三成⋯⋯ 立委議席藍壓綠 民進黨贏大選失民心 B3 新聞 頭條 01.21.2024 星期日 美國紐約法院法官批准解封在獄 中自殺、有富豪淫媒之稱的愛潑斯坦 （Jeffrey Epstein）性侵案文件，法庭 檔案終極暴光⋯⋯ ▲杏花邨在過去颱風吹襲時， 海水湧上岸邊行人路。 ▲吳宙軒提及向海當 風、位處低窪、附近 有斜坡的物業，在平 台推出後其銀行估值 及取態可能有一定的 下行影響。 ▲ 黃大仙中心北館去年在 極端天氣下，地下低層幾 乎全被淹沒。 土木工程拓展署委託工程顧問全面檢視 極端天氣及氣候變化下風暴潮和風浪對沿 岸較低窪或當風地點的影響，並在二二年 公布「氣候變化和極端天氣下的沿岸災害 研究及改善措施的制訂──可行性研 究」，列出全港二十六個較高風險的住宅 地區，以制定改善工程和管理措施，保障 市民生命安全。 港島區 堅尼地城、西營盤及上環一帶、 杏花邨、石澳村、赤柱八間、海 怡半島 大嶼山 及離島 東涌灣 （馬灣涌村、沙咀頭、 沙螺灣） 、大澳、 大嶼山十塱 及長沙下村、梅窩麻布村及涌 口、坪洲西部地區 （南灣新 村） 、長洲西地區、南丫島榕 樹灣、吉澳西部低窪地區（吉澳 漁民村） 九龍區 鯉魚門 （馬環村、三家村） 新界區 沙頭角市 （中英街、崗下） 、 大埔三門仔新村、大埔墟 （近 林村河）、馬鞍山渡頭灣村、西 貢市中心及對面海、西貢南圍 / 響鐘、將軍澳南 （將軍澳海濱 公園）、元朗中部低窪地區 （大井圍、涌口漁民新村、山貝 村、橫洲、元朗市中心）、元朗 西北部沿岸低窪地區 （沙橋 村、虎草村、流浮山、坑口村、 上白泥、下白泥）、大欖聯安新 村、屯門嘉和里、深井新村 26個較高風險住宅區 更多新聞資訊可掃 描 詳盡 消息為你報道
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