A18 03.05.2024 星期二 港聞 樓市撤辣湧現購買力 讓子彈飛待好淡角力 政府全面撤銷樓市辣稅和取消壓力測 試後，連日來一二手交投量飆升，反映市 場氣氛回暖，吸引用家和投資者入市，當 中不排除有小部分是炒家。撤辣效應開始 浮現，相信購買力會陸續被釋放出來，樓 價有望止跌回穩，至於樓價會否重拾升 勢，則視乎好淡友之間博弈的結果。 《財政預算案》上周三公布全面撤辣 後，一手成交量由撤辣3日均約11宗，大增 至現時約117宗，單是剛過去周末的兩天便 錄得445宗成交，比整個2月份的成交量多 逾1倍，有新盤首批138個單位在4小時內便 迅速沽清，是近幾個月來罕見。至於二手 交投量也大增，更錄得業主反價成交，而 荃景圍在短短3天內出現逾20宗成交，當中 投資者佔7成。 樓市交投量與日俱增，與全面撤辣有 密切關係。之前政府通過新住宅印花稅、額 外印花稅和買家印花稅，限制市民買第二套 房、限制住宅轉售期和限制非香港居民買 樓，來壓抑熾熱炒風，令到一些有閒錢想買 樓投資的人士，因入場成本過高而作罷。現 在政府全面撤辣，大大降低交易成本和持貨 成本，自然吸引投資者重臨樓市。 此外，撤辣令樓市氣氛大為改善，之 前準買家眼見樓市拾級而下，擔心樓價會進 一步下跌而不願入市，導致量價齊跌。隨著 政府全面撤辣，降低入市門檻，用家眼見投 資者和炒家紛紛出動，業主封盤反價，擔心 若遲買便要買貴貨，決定不再觀望。 樓市再現炒家蹤影，相信政府在撤辣 時已將這問題列入預估情境之中，而市場出 現炒賣現象是很尋常的事，在現階段炒風只 屬個別事件，毋須過分驚慌。畢竟辣招屬於 人為干預，扭曲樓市，導致現時樓價未必是 真實價格，炒家進場可哄抬市場氛圍，讓用 家和準買家重拾市場信心，而炒家又懂得評 估物業價格，只要覺得抵買就會出手，當樓 價升到其心目中價格，有合理利潤便會出 貨。因此，未來幾個月將是樓市好友和淡友 之間博弈，而業主眼見需求增加，不再減價 求售，在叫價方面企硬，令樓價止跌回穩， 有助找出一個平衡點。 撤辣令樓市氛圍大為改善，短期會刺 激一二手交投上升，樓價即使回穩，但未 必一定會大升。內地曾對樓市實施嚴厲需 求管理措施，包括限購、限貸、限價等， 去年8月下旬全國各地陸續放寬或取消樓 市辣招，刺激樓市成交量，一線城市樓價 在9月短暫止跌企穩，其後無以為繼，樓價 依然向下尋底。內地經驗反映樓市撤辣未 必令樓市逆轉，皆因民眾對經濟前景欠缺 信心，樓盤供應多，但多間房企又出現違 約，令人擔心買入的樓花爛尾收場。 香港樓價受到未來一手供應過多制 約，今年預計有2.5萬個單位落成，再加上 有2萬個貨尾，而未來3-4年潛在供應量近 11萬伙，消化需時。 政府撤辣後，有約9萬個二手單位即時 解封，令到市場潛在供應大幅增加，與新 盤爭客。發展商即使眼見市場氣氛好轉， 也是貼近市價開盤，並推出優惠付款安 排，希望可吸引投資者入市大手買入多個 單位，讓其只需付少額訂金，卻有充裕長 成交期對單位進行轉售圖利，可見其策略 是搞旺市場氣氛，先求量，再求價。 影響樓價另一關鍵因素是利息走向， 一旦美國聯儲局下半年啟動減息周期，便 有望紓緩供樓人士的負擔。再加上北京已 放風將陸續推出惠港政策措施，有望改善 香港經濟，進一步提振市場信心，令樓價 進一步回穩。 首個簡約公屋位於元朗攸壆路，提供約 2100個單位，預計明年第一季入伙。戴 尚誠4日表示，合約期包括4至9個月的前期 管理期，及「3+2」的5年營運期，即項目運作 首3年後局方會進行檢視，完成後再續餘下2 年合約。他表示，有別於一般物業管理合約 主要是物管、清潔及保安等服務，營運簡約 公屋需要提供不同社會服務，例如長者護理 服務、設立兒童日託中心，及居民就業支援 等；亦需要在指定地點經營洗衣店及便利店 等設施。 戴尚誠強調，簡約公屋項目是由政府主 導，每月出資聘請營運機構「拍住上」，因此 局方制訂了一系列KPI，以監管營運機構夥伴 的服務表現。上述KPI涵蓋6大範圍，包括住 戶管理、物業管理、清潔服務、保安服務、 社會服務及社區服務。另會每3個月進行一次 「住戶滿意度問卷調查」，預計將派員與住戶 進行面對面訪談，以評估住戶對服務的滿意 度。他指，如局方發現機構表現不達標，營 運費用便會按合約作出扣減。 房屋局副秘書長（特別職務）王明慧表 示，監管機制有罰亦有賞，局方會針對「入住 率」及「住戶自動轉賬繳費比率」這兩項指標設 立獎金制度；為鼓勵更多住戶採用自動轉賬 繳費，若使用者超過9成，即可獲得營運費用 1%的獎勵金。 至於入住率方面，王明慧指各簡約公屋 項目日後會有不同達標率，就明年第一季入 伙的攸壆路項目，局方於入伙首數個月不會 計算入住率，至年中起入住率若達85%或以 上即有獎勵金，入住率越高獎金越多，上限 為最高營運費用的7.5%獎勵金。 王明慧又指，入住率同樣是其中一個佔比較 大的KPI，假如入住率無法保持85%則會被列為 不達標，局方會連同其他數十個KPI計算整體分 數，再扣除相應百分比的營運費。但考慮到要維 持居民最基本的服務，扣減金額「會有合理性」。 她解釋，當局希望居民成功上公屋交還單位後， 機構能以最快速度執整單位，然後有效率地作出 編配；她又重申入住率是重要指標，亦是3年後續 約時重要考慮因素。 另外，戴尚誠指投標者必須是非政府機構或 持牌物管公司，可獨立或合作投標；投標書採用 雙信封制度，技術計劃書與價格標書分開兩個信 封提交，由於住戶的租金會直接繳交政府，投標 者填寫價格標書時，不需考慮租金調整所帶 來的變數。 政府會先進行技術計劃書評審，根據投 標者的規模、管理能力和經驗等作評分，技 術計劃書分數將與價格標書分數50比50結 合，得出綜合分數的排名後，中標者將先進 行財務審查，確保有財務能力履行合約要求。 每個人心目中都渴望有一個安樂窩。 房屋局局長何永賢在社交平台分享，上月 底出席兩個過渡性房屋計劃的活動，分別 是元朗同心村的「耆樂繽紛新春盆菜宴」， 以及黃大仙「可悅居」項目的落成啟用禮， 並探望住戶。 何永賢說，期望過渡屋項目能讓更多 人感到幸福，透露有剛入伙「可悅居」的一 家三口，可用空間較過往居住的140呎劏房 為大，小朋友有更多地方走動，租金亦更 便宜，「媽媽亦說兒子在搬屋前，不停與朋 友分享快將搬屋好開心」。她指，「可悅居」 項目規模雖然不大，但獅 子山下「同舟共濟」的精神 同樣濃烈，亦反映改善生 活環境可令兒童對將來更 有盼望。 另何永賢亦探訪「同 心村」兩戶住戶，其中一 戶正是在早前參與「同心 經營幸福睇樓團」後選擇入住。該女士坦 言，原本也擔心同心村距離巿區遠，住下 來卻發現很方便，丈夫到港島上班只需45 分鐘左右，還大讚鄰近街市「買餸平」。該 女士亦讚，同心村的營運機構「香港聖公 會福利協會」支援全面，鼓勵住劏房的朋 友更勇於踏出一步，改變生活。何又說， 另一女住戶指搬入新居後，兒子活動空間 增加，還可在村內大廣場與同齡人一起遊 玩及成長，家長之間也可借機交流育兒心 得，建立良好的支援網絡。 何永賢指，當日也有參與「同心村」的 盆菜宴，並欣賞來自多間 聖公會學校的學生表演舞 龍舞獅及唱粵曲，亦觀賞 了居民表演雜技。她形容 活動將商界、學界和居民 拉得更近，相信居民和學 生感到幸福和社區互助關 愛的意義。 ■元朗攸壆路簡約公屋項目示範單位。 劉駿軒攝 ✇寏鮃澁ꇅ廍㺒⛿䨭剳Ⲏ䌘琀 ▍本報記者趙克平香港報道 ▍ ■何永賢探訪同心村住戶。何永賢 FB 簡約公屋項目是由政府主 導，每月出資聘請營運機構 「拍住上」，故已制訂了一系列 KPI，以監管服務表現。 房屋局副局長戴尚誠 ■房屋局副局長戴尚誠（右）及房屋局副秘書長 （特別職務）王明慧（左）簡介簡約公屋。 趙克平攝 房屋局1日就首個簡約公屋項目的 營運及管理服務合約進行招標，下月19 日截標，預料7月至8月公布中標結果。 房屋局副局長戴尚接受《星島》訪問時表 示，項目將設立關鍵職效指標（KPI）及住 戶問卷調查，若營運機構服務表現被評 為不達標，會對營運費用作出扣減。另 外，針對入住率及住戶自動繳費比率會 設立獎金制度，表現良好可獲得額外最 高8.5%服務金獎勵。他指，近日收到數 十間機構查詢，反應熱烈；局方會於15 日，為有興趣投標者舉行招標簡介會。 祕笵⪬㺒易ꆽ陮KPI⪜⛿椚둛劕梫ꓭ 首個攸壆路項目 每3個月問卷調查 新一份《財政預算案》上周揭盅，港府本 年度出現高達1016億元赤字，引發外界關注 香港是否陷入結構性財赤。財政司司長陳茂 波4日逐點反駁，強調預計經營賬戶及綜合賬 戶將分別在2年和3年後恢復收支平衡，不需 要擔心政府出現結構性財赤，又重申發債不 會用作支付政府經常性開支。對未來發債息 率會否高達4至5厘才能吸引市民，陳茂波強 調需要「審時度勢」；他又提到政府有大約7000 億元儲備，發債不急於一時，而息口始終會 回落，故可掌握適當發債時機。 陳茂波在電台節目表示，香港樓價在 2007至2016年間上升兩倍，是由於當年政府 停止造地、基建投入不足，導致土地供應不 足所致，形容「當時市民只能呆望樓價上升」； 但今時今日政府不會再容許同樣情況出現。 港府定會掌握土地供應權，同時密切留意市 況，確保目前和未來數年房屋供應充足，相 信市民「捱樓價飛升」苦況不會重現。 至於樓市「撤辣」是否助長樓價急升，陳 茂波表示當年引入「辣招」，是由於房屋供求 失衡，加上很多境外人士到港置業。但經過 數年努力，香港土地和房屋供應已充足，預 料未來3至4年一手樓潛在供應量達11萬伙， 讓政府「有底氣移除辣招」，讓市場恢復正 常。他強調當局樂見住宅物業市場平穩健康 發展，又預計「撤辣」之後有更多業主放售物 業，市場供應會增多，對整體樓市是好事。 但他強調樓價上落受多種因素影響，包括供 求、息口、經濟狀況等，會因時制宜、採取 適當措施。 對交椅洲人工島填海工程推遲，陳茂波 強調不影響香港土地及房屋供應，又指政府 必定會推進項目，但時機可再參詳。他指， 過去一段時間有長期基金及財團聯絡政府， 表明有興趣包辦填海項目，會從長計議、仔 細評估不同財務方案，同時確保政府掌握土 地主導權。至於過去一年多幅政府地皮流 標，陳指會檢視個別地塊的招標結果，但賣 地一向都是「隨行就市」，市場畢竟會被情緒 帶動，現時最重要是持續造地，不能因短期 波動而停下來。他又說，政府測量師會在招 標前獨立評估並制訂底價，這完全是專業決 定，所有問責官員都不會參與其中。 被問到會否縮減公務員編制或減薪酬， 陳茂波指估計未來數年經濟向好，而政府編 制、人工等會牽動私人市場，不希望政府的 行為對打工仔有負面影響。他又說，新一屆 政府有很多新舉措，包括透過精簡程序、使 用科技等，希望在不增加人手下提升效率。 本報記者謝宗英香港報道 陳茂波強調無結構性財赤問題 ■陳茂波（中）強調，不需要擔心特區政府出 現結構性財赤。 政府新聞處圖片 ■陳茂波預 計「撤辣」後 有更多業主 放售物業， 市場供應會 增多，對整 體樓市是好 事。 新聞透視
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