■大阪將會舉辦漫畫博覽會，成為日 本民宿生意的熱門地點。 盧江球攝 ■日本經濟發展獲投資者青睞， 覺得當地物業仍處低水。 ■日本除了是熱門旅遊目的地，近期更吸引港人到當地置業。 港人到日本 置業目的各異， 用途亦隨著時代發展而轉變。世紀 21中華物業創辦人楊官華表示，約 10年前港人多在東京或大阪購買一 個單身公寓或全棟出租來獲取收 益，但因月租收益不佳，且隨著旅 客數量急升，不少人已將房子轉為 民宿收日租，指「月租變日租，租 金翻一倍」。有港人購入一個300呎 的單位作民宿，租金收入足夠讓他 用作日本旅遊的使費。 「通常10年左右就能回本」 東日物業創建業務發展經理黃 冠陞表示，普通中產在日本置業通 常只購入一個單位，價格豐儉由 人，最普通的房子由75萬港元起 跳，面積約200至300呎，客人多將 其改作民宿收租，「他們看中高收 入租金回報，通常10年左右就能回 本」。他又指，日本樓市呈穩定升 勢，認為購入10年後再售出，「有 好大機會翻一倍」。 外國人無限制 貸款可借5成 他又指，若想購入較新且位於 一線位置的房子，400呎面積約需 700萬至800萬港元，「這類客人通 常是事業成功人士，買樓自用，要 求會高些」。購買小型房子的客戶 通常會一次過付款，「100萬內不會 借貸，因覺得借貸會令收入減少， 且他們現金流也充足」。購入金額 較高物業則通常需向銀行借款，可 借到5成，利息介乎2%至2.7%。而 外國人在日本買樓並無限制，「想 買甚麼樓、買幾多，和本地人一 樣」，近期確收到不少欲在日本置 業人士的查詢，除港人，亦有來自 內地和東南亞的投資者。 港人當包租公 收租當旅費 從事裝修行業的曾先生表示， 當初看到宣傳得知在日本置業的收 益理想，故在2018年時花約100萬 港元在大阪購入一個300呎的舊樓 單位，用作民宿收租。他指，疫情 後旅遊業復蘇，租金收入理想，現 時每個月有4000至5000港元收入， 但他未想過收租可以回本，不過每 年他會到日本旅行3至4次，租金收 入可作其旅遊時的使費。 他提到，買樓時沒有飛去日 本實地看樓，全權交給物業公司 處理，「買咗樓3個月去旅行先睇 到」，指經紀會提供照片，「地圖 app都睇到個樣」，坦言「靠個信 字」。 他又指，因若借貸便需親身飛 往日本簽署文件，覺得麻煩，加上 有充足資金，故當時是一次過付款 購買。 ■有專營海外物業公司的負責人指，近 3 個月有關日本 置業的查詢大增 5 倍。 ■曾先生花約 100 萬港元在大阪購買一個單位作民宿， 租金收入可用作其到日本旅遊的使費。 耙庿䛉値䐦蔸 劓 傽㏤荻㎧ր瞐㝂ꯘց 日圓匯價26日失守158兌每美元 水平，在紐約時段尾市加速下跌， 日內急跌約1.7%，曾貶至158.44， 再創34年新低。每百日圓兌港元亦 跌至4.944水平。美國3月通脹維持 高位，續推高市場預期聯儲局或延 後至今年稍後才減息的預估，高利 率環境料在一段時間內維持，息差 因素進一步推低日圓。芝加哥商業 交易所（CME）的利率期貨數據顯 示，在通脹數據出爐後，市場預期 聯儲局將在9月減息的可能性，由一 周前的68%降至為58%；而12月減 息的機率仍超過80%。 今年初以來，日圓兌每美元已 累計急跌超過11%，是十大工業國貨 幣中表現最差的貨幣。另外，美國 商品期貨交易委員會（CFTC）持倉周 報顯示，本月23日當周，包括對沖基 金和資產管理公司在內，交易員所 持日圓空頭合約超過18.4萬手，打破 之前一周所創歷史最高水平。 ■日圓持續下跌，不少市民「趁低 吸納」。 身處東京的Sakura Japan創辦 人及行政總裁張明珠接受《星 島》長途電話訪問時表示，以往有興 趣在日本置業的多屬「有閒錢」的中產 人士，他們的主要目標為300萬港元 以下的物業，作自住或出租用途，唯 近期香港整體經濟不明朗，投資客漸 成主要客源，「他們覺得在日本投資風 險降低，是個機會，投資欲望增加。 我們近半年接觸的客戶，都不是為興 趣買日本樓，是經過深思熟慮，有目 的找尋物業作投資。」 旅客增房價低 大阪成投資熱點 張明珠提到，多數人早前已 趁日圓呈跌勢分階段兌換，而投 資 房地產始終以「買對時 間」為重，形容日圓兌 港元跌至「5算」僅屬查 詢急增的「助燃劑」， 實際是投資者對當地 的前景有信心，「看 好日本在未來5 至10年的經 濟發展，覺得當地物業現仍處低水。」 世紀21中華物業創辦人楊官華表 示，本月諮詢在日置業的數量，比上月 大增一倍。他指，大阪賭場將於2030 年開業，加上漫畫博覽會等各種利好因 素，旅客量急劇上升，現時在日本買 樓，對港人而言「回報率好吸引」。他近 年接觸到的港人顧客多是財務自由人 士，在不同地方都有投資，會自行比較 治安、環境穩定等因素才置業，很多客 人更一次過付清費用，「200萬至400萬 港紙的樓通常會full pay」。 他指，由於大阪遊客多，房價較 低，是做民宿生意的熱門地點。投資者 買樓後亦可「一屋多用」，自用或 改作民宿收租。但他提醒，在日 本若是5年內出售房子，需支付高 達30%的資產增值稅，若在5年後 才出售則只需支付15%，故建議應 作中長線投資。 業界籲勿慳錢 親身看樓最實際 楊官華又表示，現時港人在日置業 若毋須借貸，不用親身赴日看樓，中 介可為其辦理所有手續，但他認為 「唔好慳幾千蚊機票，飛過嚟親 眼睇過係最基本」。投資者需確 保相關房子可作民宿，及密切 留意地點，因房子若位於風 俗店附近或交通不便地點， 或難以出租，只會導致「養 曱甴、輸管理費」。在挑選地產 代理時，應上網搜索並了解其 營運歷史，並留意有否投訴 個案及電話號碼曾否更 換，「始終幾百萬投 資，買錯就賣唔到 出去。」 日圓匯價持 續走弱，每百日圓兌港 元更一度失守5算，為34年來最低，亦成為港人投資當地房地產 的「助燃劑」。有專營海外物業的公司負責人向《星島》表示，近3個月有關 在日本置業的查詢，較疫前急增5倍，有客人趁日本物業仍處「低水」，預算購入 中高價位全棟式住宅作投資用途。也有物業公司負責人指出，在日本若是5年內出售房 子，需支付高達30%的資產增值稅，但若在5年後才出售則只需支付15%，故建議在日置業 人士宜作中長線投資，才可在租金、樓價升幅等方面有理想收益，又提醒港人置業前應親身往 日本查看房子，以免受騙。 經紀教錦囊 改日租民宿收入可翻倍 旅業復蘇 新聞追擊 近年接觸到的港人顧 客多是財務自由人士， 在不同地方都有投資， 「200萬至400萬港紙的 樓通常會full pay」。 Sakura Japan創辦人 張明珠 查詢急升5倍 400萬物業「一炮過」 䌐Yen㝛䑜մ☭暾鬼傽勔埀 ▍本報記者郭穎彤、蕭博禧香港報道 ▍ A20 04.28.2024 星期日 港聞
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