所 謂「 租 霸 」， 英 文 是 Professional Tenant（s 職業租客）， 也叫「老賴租戶」、「霸王租客」 等，是指那些通過虛報個人信 用、利用法律漏洞鑽法律，蓄意 挑剔房屋毛病拖欠租金還不肯搬 走的租客，房東對其無可奈何。 新冠疫情以來，「租霸」已經成為 房屋租賃糾紛的主要原因。 天災降臨 法律靠邊 余女士稱，十年前她在聖地 牙哥買下一棟3房2浴的法拍屋， 重新裝修之後，整租給了一家墨 西哥裔租戶，每月租金1600元。 這是她第一次當房東，沒有經 驗，當時並沒有檢查租戶一家人 的信用報告。 她說，後來租戶兩口子中的 丈夫失業，沒有收入，要依靠政 府補助生活，從2020年起，這家 人就開始拖欠房租。儘管她多 次發出「三天內支付租金或者搬 走」的通知，但沒有收到租客的 回應。於是她向法院提交了驅逐 令，當時正值新冠疫情期間，該 請求被駁回。 和解協議 廢紙一張 接著余女士以賣房為由再次 提交驅逐令，法官建議雙方和 解。雙方達成協議——屋主幫助 租客申請疫情住房援助，用於支 付其拖欠的房租；同時租客同意在 三個月後搬走。然而，由於租客未 在書面協議上簽字，即使住房補 助申請成功，租客還是沒有搬走。 余女士說，自租客開始拖欠 房租起就拒絕屋主給房屋做年度 檢查，且從未報告房子有任何問 題。租客在法庭上解釋稱，不付 房租的原因是由於房子沒有維修 導致不適合居住，包括熱水器不 能使用、屋頂漏雨等問題。余女 士按照租客的要求更換了新熱水 07.28.2024 星期日 B3 特別策劃 ▍本報記者周重佑洛杉磯報道 ▍ 來自聖地牙哥的讀者余女士向本報反映近年不幸遭遇「租 霸」，不僅三年收不到房租，申請驅逐令失敗，還賠上了大量 時間和訴訟費，損失慘重。如今她身心俱疲，為了結束這場噩 夢，不得不選擇降價賣房。她願意把經歷分享出來，揭露這些 不公平現象，也幫助其他房東避免踩坑。 ■疫情期間被拖欠租金的業主集會 抗議延長驅逐禁令。 記者蘇婕雅攝 ■租戶在院子裡堆滿垃圾，被聖地 牙哥市府判定違規。 (受訪者提供) ■市府向屋主發出整改通知，否 則屋主將面臨罰款。(受訪者提供) 璝궲塦鉿 噻╭篥劵 南加州建築法及房地產法 律師葉智良(Edward Ip)介紹， 房東有權趕走違反租約的房 客，合法驅逐房客的唯一方 法是提起驅逐訴訟，英文是 「Unlawful Detainer Lawsuit」 （非法滯留訴訟），房東是 原告( P l a i n t i f f )，房客是被告 (Defendant)。 在訴訟程式中，他建議房 東找專業人士來處理，不要為 了省錢，就代表自己去出庭。 「法院有規定的訴訟流程，如果 在流程和步驟上出錯，會把案 子越弄越糟。第一步是要找個 靠譜的律師，這點至關重要。」 房東啟動驅逐程式時，先 是檢查租約，確定租客違反了 哪些條款。接著是發送書面通 知給租客，要求其糾正違約行 為或搬走。如果租客未能在通 知期限內糾正違約行為，那麼 房東可以向法庭提起訴訟，要 求驅逐租客並追回欠款。 葉智良指出，驅逐的書面 通知書一般期限為3日、30日 或60日，最常見的是「3 -Day Notice to Pay Rent or Quit」， 即三天內交租或者搬走，否則 房東可向法院申請驅逐令，向 租客發出法庭傳票和訴狀。租 客收到傳票後須在5日內作出回 應，確定開庭日期並上庭，如 果租客不回應或者不上庭，將 自動敗訴。 上庭後，如果法官判決房 東勝訴，那麼驅逐令就生效， 法官可能還會命令租戶支付所 欠的租金、房東的律師費等。 同時，執法機關向租戶發出驅 逐令，租戶有5天時間搬走，否 則警察會上門執行強制驅逐， 並把租戶鎖在外面。 他表示，從房東發出書面 的驅逐通知書，到立案起訴、 上庭、法院判決，驅逐令生 效、警方上門執行強制驅離， 通常情況下耗費時間是2至3個 月。此外，房客也有權利要求 陪審團審判，那麼案子會拖延 更久，律師費用也更高。 本報記者周重佑洛杉磯報道 덐ꄣ璝㵊儱㸢噻䪫茥 新冠肺炎疫情期間，聯邦政府 出台租客驅逐禁令，旨在保護因居 家令生計受到威脅的弱勢群體，還 給予遭拖欠租金的業主14個月以下 的租金補貼，但卻引來一部分人看 准時機變成「租霸」。疫情結束後， 各市政府可以根據情況制定結束租 客驅逐禁令的日期。 2023年2月，被拖欠租金的三藩 市灣區城市聖利安住（San Leandro） 華裔業主伍先生，因為擔心當地阿 拉美達縣（Alameda）政府延長租客驅 逐禁令，決定在縣政府大樓前靜坐 絕食抗議。三天的絕食行動，吸引 過百名有同樣經歷的業主前來支持。 伍先生表示，他和太太辛苦工 作，才得以靠出租房屋為生，夫妻 倆英語不好，靠打零工和房租收入 維持一家三口的生計，沒想到遇上 了「租霸」援引驅逐禁令不交房租， 再加伍太太身體不好，沒有固定工 作，一家無以為計，還要支付房子 的地稅和水電煤等費用。 到了9月，伍先生等來了聖利安 住市終結因疫情實施的租客驅逐禁 令，馬上上法庭把租霸驅逐。他對 本報形容，房子被該名租霸霸佔了 44個月，「不但租金沒收到，還每 個月還要負擔水電煤地稅等雜費， 共計損失14萬左右。」而且租霸退房 時，房內凌亂不堪，甚至改變了結 構，在客廳位置多砌了一間睡房。 巧合的是，伍先生在法庭遞交 驅逐租客申請文件時，遇到另一位 把房子租給同一租客的業主，租約 時間和他相若，「明顯是有人鑽空 子，從疫情實施的租客驅逐禁令中 獲利。」兩位業主相談之下才發現， 這名「租霸」為另一位房東申請政府 租金補助，伍先生說「因為不能申請 兩次，所以他才一直不肯為我申請 政府補助，這個人真的太壞了，要 我完全承擔所有損失。」 同樣遇到租霸的東灣業主劉小 姐，雖然得到政府補助，仍然損失 15萬元以上，上年9月初租客搬走後 發現下水道全塞，通渠師傅後來找 到4把餐叉，幾乎可以肯定是有人故 意所為。 在灣區有多家物業的范女士 說，每個城市租客驅逐禁令結束時 間不一樣，但基本上在結束以後的 一個月，她就向法庭申請驅逐，過 程尚算順利，有一名「租霸」欠租6 萬，除去政府補助14個月，還欠3萬 多；另一名「租霸」還欠1萬多，「這 些都是不可能追得回來的，只能自 認倒霉。」 本報記者蘇婕雅三藩市報道 璝㵊☭⹜ꉝ汧熏㛞 ■華裔房東伍先生2023年2月絕食 三天，抗議當地政府計劃延長驅逐 禁令。 記者蘇婕雅攝 南加州地產經紀「海納愚夫」指 出，余女士經歷是一個房產投資失 敗的案例，說明房東一定要懂法 律，否則容易血本無歸。「房東不懂 得通過法律來保護自己的話，就會 被租客坑蒙拐騙與欺詐，最後一發 而不可收拾，好像掉進一個黑洞， 叫苦不迭。」 對於房東在出租房子時，他提 出以下建議：首先，房東尋找租客 要嚴格把關，做好詳盡的信用調 查、背景調查、工作收入證明等。 「首先對方要是一個好人，然後才會 是一個好租客。遇見問題時才能更 好地協商解決。」 其次，房東在與租客打交道 時，在原則與底線面前絕不讓步。 例如每年一度的房屋檢查，租客必 須配合房東，否則房東應儘快結束 租賃合約，以絕後患。房東不能抱 著僥倖心理，一旦發現租客是麻煩 人物，要及時用法律手段對租客起 到震懾作用，防範於未然。 最後，房東遇到租賃糾紛時， 一定要找專業人士解決，不能省這 個錢。在找房屋官司律師時，要多 去社交平台上看看用戶評論，找那 些口碑好的、敢於接受社會公眾評 價的律師。「有的律師既幫租客打官 司，又幫房東打官司，這樣容易兩 頭吃，缺乏職業操守。」 談到美國法律是否偏向租客 時，海納愚夫認為法律是保護雙方 的，既保護租客，也保護房東。「房 東申請了驅離令後，通常來說，三 個月內能夠完成強制驅離，並由警 察來現場執法。」他稱曾協助客戶驅 逐過租客，花了一個多月法庭判決 租客敗訴，三個月內租客就搬離。 南加州地產經紀袁立功(Jimmy Yuan)介紹，如果房子裡有租客，賣 房時有兩種情況：第一，屋主提前 請租客搬走，提前解約，按簽訂的 合約處理。第二，新買家願意承接 租賃關係，直到原有的租約終止。 如果新買家想改變租賃合同條款， 則需要在Escrow房子過戶之前，跟 租客商量協調，例如調漲租金等。 他表示，當房東遇到租霸收不 到房租的時候，就要盡快尋求專業 人士幫助，不要拖延時間，否則賣 房時很難賣出去，價錢也不會高。 他建議屋主把現在的租霸問題處理 掉，等房客搬走之後，再好好將房 屋整理修繕後上市才能賣出好價格。 核桃市華人協會會長、地產經 紀黃巧綺(Betty Huang)表示，買家 買房時是連著租約一起買入，租約 跟著房子走，「如果屋主開的價格遠 遠低於市場價格，也會有那種專門 的投資商或者是大公司來接盤，有 專業驅逐團隊來驅趕房客。」 本報記者周重佑洛杉磯報道 ⮃璝䨽㺒꽆斀岻䔾 ■法院判決驅逐令後，租客須在5日 內搬走，否則由警察來強制驅逐。 （受訪者提供） 器，但是維修工人並未檢查出房子有 漏雨問題。 強詞奪理 老賴無敵 值得一提的是，余女士在2020年 曾向租戶發出書面通知，告知租戶該 房子不再出租，60天後將收回。然而 60天通知期結束，租戶並沒有搬離， 余女士只好再次申請驅逐令。這時租 戶突然向余女士的帳戶存入1600元， 即一個月的租金。余女士稱，她並沒 有要求租戶這麼做，於是她把這筆錢 退還給對方，還關閉了銀行帳戶。 然而，在2023年開庭時，租戶的 代表律師辯稱，租客當時支付了1.6 萬元租金，因此60天通知是無效的。 「對方律師故意把1600元說成是1萬 6000元，事實上租客給我存的是1600 元，而且我也退回去了。我在法庭上 想為自己辯解，但是未獲得批准。」 余女士感歎道，截止目前，租戶 未付的租金已累計近5萬。此外她要 需要擔負近2萬的對方的律師費。「這 實在不公平，法律偏袒租客，無視事 實真相。作為房東，我很絕望，我希 望揭發這些不公正現象。」 租客違法 房東受罰 除了多次驅逐令無法生效，還出 現一個插曲。2022年，鄰居舉報租戶 一家在後院堆積大量垃圾，還把一 輛裝滿垃圾的廢舊汽車長期停在車道 上。市府工作人員檢查後，判斷這些 屬於違規行為，命令屋主盡快整改， 否則會遭罰款。 余女士發了幾次整改通知給租 戶，然而租戶不予理睬。後來她帶 著工人去後院整修，還被租戶拒絕進 入。甚至有一次，余女士的丈夫和維 修工人都被租戶鎖在後院裡，不得不 撥打911求助。 余女士坦言，過去的三年裡，她 一直試著把房子賣掉，但是沒辦法出 手，為了降低損失，她不得不降價賣 房。「耗費了大量的時間、金錢、精 力後，我已經沒有錢再請律師了，只 能自己上庭。這真的是一場噩夢，令 人絕望。」
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