C8 10.14.2024 星期一 台灣財經 / 投資術 營建四巨頭闢商辦藍海 加碼土地原料 加工推案 房地產人士預期，未來幾年「營 建四巨頭」的商辦案，可望避 開政策打房暴風圈，貢獻營收和獲 利佔比，並逐年展現績效。 政府打炒房還再持續進行之 際，業者觀察到政策「打住不打 商」，包括興富發、華固、遠雄建、 長虹等紛紛避開打房戰區，重押商 辦藍海市場。 興富發看好商辦市場，今年啟 動「微型商辦元年」，在台中及台北 推出商辦案。台中首發案「市政萬 象廣場」銷售奏捷，推出兩個月就 完銷，總銷達83億，預計2028年完 工後可望貢獻業績；最近再加碼在 台中推出總銷300億的「市政壹號廣 場」，另外總銷上看500億的台中商 辦大案也籌備中。 興富發的商辦完工量逐年放 大，除2024年有內湖總銷75億「興富 發T1」、近50億「TOP 1環球經貿中 心」完工外，明年將有北投17.74億 大業段商辦案、及149.29億「企業廣 場」等商辦案完工交屋，若銷售順暢 將可望提高業績貢獻度。 華固2025年同樣由商辦案領 銜，大直79億「華固時代置地」、 南港132億「華固中央置地」二筆商 辦案，比重超越34億「華固大安學 府」、39億「華固得月」二筆住宅案。 遠雄今年商辦完工入賬案為中 和總銷37億的「遠雄擎光」，明年可 望有北士科首發商辦案「遠雄商舟」 完工交屋，總銷逾100億。 另外，長虹更是房地產業重押 商辦案的代表，明年將完工的商辦 案就有三大案、總銷逾200億，包括 總銷39億「長虹雲創科技」、100億 「長虹ICT科技」、120億「長虹虹創 科技」等，若順利完銷，業績貢獻度 可望超越住宅案。 ■政府打炒房還再持續進行之際，業者觀察到政策「打住不打商」，紛紛展 開布局。 中央社資料圖片 近月來營建股掀起大量「下車潮」，面臨政策調控，營建股指數 自8月初最高點一路下挫，迄今跌幅超過兩成。值得注意的是，近 年政策打房偏重住宅市場，商辦產品相對受限制較少，加上看好台 商回流可投入不動產的資金，剛解禁，興富發、長虹今年嘗試推出 「微型商辦」試水溫，開闢市場的新藍海；華固、遠雄建也加碼商辦 土地原料，加工推案。 ▍本報訊 ▍ 據金管會統計，去年壽險長照 險有效契約件數達1065087件，較去 年同期963360件，年增101727件， 年增率自去年同期的9.9％升為今年 的10.56％。在超過106萬投保件數 中，男性佔45.7％、女性佔54.3％， 顯示女性對於長照險的需求略高於 男性，保險局分析，可能與女性平 均壽命高於男性，相對重視長照保 障規劃有關。 就年齡來看，男性被保險人 的長照險投保年齡，平均分布在 20至29歲（23 . 47％）、30至39歲 （24.10％）、40至49 歲（24.10％）三 個年齡層，約佔整體男性被保險人 71.67％。女性被保險人的投保年齡 則主要集中在40至49歲，佔整體女 性被保險人的28.59％。 保險局表示，男、女性主要投 保年齡分布不同，可能與購買動機 不同有關，因一旦啟動長照保險給 付，女性的平均餘命多高於男性， 因此以同一年齡層的長照保費費率 而言，女性的保險費率仍多高於男 性。 另由於女性多於生兒育女後， 或成為家中另一經濟支柱時，才開 始考慮投保長照險，因此女性主要 投保年齡集中於40至49歲；而男性 被保險人的投保年齡，則平均分布 在20至49 歲間，是相對其他年齡中 具有較穩定薪資收入的年齡層。 觀察壽險公司內部數據也有差 不多趨勢，依照南山人壽內部數據 統計，2023年迄今保戶的長照險投 保現況，女性佔多數、達53.1％， 且發現高達五成的長照險被保險人 集中於31歲至50歲的中壯族；年齡 差距可能與男、女性購買動機不同 有關。 長照險投保女性需求略高於男性 文曄受惠於第二季完成收購 Future Electronics，第三季合併營 收達2613億，不僅符合法說會預 估，更創下季度營收新高紀錄。 文曄9月合併營收約845億， 較去年同期增加約34%，較8月增 加約4%。今年第三季累計合併營 收約2613億，與去年同期相比成 長約56%，較第二季成長約7%， 符合上次法說會預估的2470至 2630億區間，創下了季度營收新 高。 今年1至9月累計合併營收約 6976億，較去年同期成長約72%。 據文曄先前公布的第三季財 測，以1美元兌32.5元新台幣為假 設，文曄預估合併營收中位數約 為2550億，季增5%、年增52%； 合併營業利益預估中位數約44.6 億，季增5%、年增97%；合併 稅後淨利歸屬於母公司業主的中 位數約為25億，季增16%、年增 95%；稅後每股盈餘預估中位數 約為2.25元。 Future收購案奏效 文曄Q3營收創新高 大車隊9月合併營收為2 . 51 億，年增1.27％；累計前三季合 併營收為22.2億，年增6.67％。 大車隊表示，今年以來營運 動能持續穩健成長，集團持續專 注創新服務及數字科技發展，司 機總數26000人以上，市佔率達 28％，同時55688 APP用戶數規模 達720萬，加上不斷升級用戶叫車 及生活服務需求，平台周邊銷售 與生活媒合服務營收皆持續穩健 成長。 555688也致力於與社會共創 全方位的綠色經濟，除了以共乘 服務協助政府推進綠色旅遊，在 55688 APP上也提供1.3萬輛「節能 減碳車」服務，等於每兩台就有一 台節能減碳車。 大車隊業績穩健 司機市佔率達28％ 興富發、華固、遠雄 建、長虹等紛紛避開打房 戰區，重押商辦藍海市場。 自2 0 2 3年以來，休閒度假 遊，尤其是以家庭為單位的親子 度假遊，已成為中國文旅產業的 重要發展趨勢之一。根據攜程發 布的報告顯示，家庭出遊已成為 出行的中堅人群，親子大軍引領 長假出遊。 相對而言，親子遊無論是出 遊時長還是人均消費，均相對較 高。攜程數據顯示，進入2024年 以來，親子遊的平均消費金額高 於市場整體兩倍以上。因此在商 務出行需求日趨萎靡的背景下， 休閒度假酒店也逐步成為近些年 來各大酒管公司的戰略重心。如 2019-2023年期間，君瀾度假共 擴張物業約33家；開元集團下涉 及度假系列的酒店品牌，如芳草 地、森泊、觀堂等在近兩年內共 擴張約18家酒店等。 不過在日前舉行的交流會上， 樂乎集團指出，當下越來越多的遊 客追求去酒店化的居住體驗。「親 子遊出遊呈現長周期、重體驗同時 注重性價比的特徵。尤其是在周期 拉長的情況下，遊客為了追求健 康與省錢，催生了做飯等居家需 求」，業內資深人士表示。 相比酒店，服務式公寓的居 住空間更大、配套設施更齊全， 同時擁有更多的戶型選擇，更加 貼近於居家體驗。而且親子遊客 群更加注重社交空間，例如房間 內的客廳，公寓內的親子遊樂 設施等。以「壹棠服務公寓」即 將開業的上海國際郵輪港項目為 例，公寓以森嶼海洋為整體設計 風格，推出了不同主題的親子客 房，同時配有大型兒童樂園、百 米江景餐廳等。 截至目前，富瑞斯僅在深圳和 成都開業了3家門店。不過萬 科卻在推文中披露，接下來將在 濟南CBD、蘇州高新區、深圳太 子灣等城市核心區域落地多個新 項目。 微信公眾號「邁點」報道，不 過當下的經濟環境似乎並不利於 服務式公寓的發展，一方面經濟 增長放緩，另一方面房價持續走 低，消費降級聲不絕於耳。 而服務式公寓的目標客群， 主要以擁有較強消費能力、更加 注重居住體驗的中高端商務差旅 人士為主，例如外企高管、金融 從業者等。但自2023年以來，隨 著部分外企撤出中國，以及金融 業的大幅降薪，實際上服務式公 寓目標客群在逐步縮水。以外企 眾多、金融業發達的上海為例， 上海服務式公寓的出租率呈逐年 下降態勢，由2020年的89%降至 2023年的84%。 事實上，選擇逆勢加碼服務 式公寓的不止萬科，還有招商伊 敦，其旗下品牌「壹棠服務公寓」 目前已在6座城市開業8個項目， 接下來即將在上海國際郵輪港和 靜安區上新兩大項目，深圳煥新 開業一個項目。值得注意的是， 招商伊敦的上海國際郵輪港壹棠 服務公寓，是中國首家以親子度 假為主題的服務式公寓，這似乎 透露出一個信號——即服務式公 寓在定位上開始偏向休閒度假需 求。 在萬科的微信推文中，也透 露出同樣信號，如即將開業的深 圳太子灣項目，使用了「為品質生 活人士打造一個遠離喧囂、擁抱 海風、坐擁繁華、享受尊貴的居 住勝地」這樣的描述。顯然這些以 休閒度假為主題的服務式公寓， 瞄準的正是休閒度假酒店的核心 客群。 ■家庭出遊日益火爆，讓貼近居家體驗的服務式公寓備受青睞。圖為出遊民眾做親子遊戲。 資料圖片 萬科日前悄然發布一則關 於旗下高端長租公寓品牌「富 瑞斯」的微信推文，值得注意 的是，富瑞斯品牌由來已久， 但此前萬科卻鮮有提及。業內 人士普遍認為，萬科的舉動意 味著要加碼服務式公寓。 服務式公寓搶酒店生意 萬科加碼布局 推多個新項目 對於住房租賃企業而言，藉 休閒度假需求切入服務式公寓領 域，一方面是受市場需求驅動， 另一方面或許也是無奈之舉。保 租房早前在政策的驅動下大量入 市，由於其租金定價上要低於長 租公寓，因此對長租公寓造成了一 定衝擊。 有房企在2 0 2 4年半年報中指 出，公寓業務受房地產疲軟及保租 房入市衝擊，競爭加劇。而像萬科 泊寓，則開始了瘋狂「納保」，財報 數據顯示，截至2024年6月底，泊 寓在29個城市共運營管理租賃住房 24.2萬間，累計開業18.3萬間，其 中納保155個項目，涉及房源11.2萬 間。 顯然對於長租公寓而言，當下 其實面臨兩種選擇，要麼「納保」， 要麼對目標客群進行差異化定位以 實現產品升級。不過只是產品升 級，也會帶來出租率的下滑。根據 ICCRA數據顯示，高端公寓的平均 出租率在77%左右，而青年公寓、 租賃式社區、宿舍型公寓則均超過 90%。就當下多數本土服務式公寓 而言，其更多是定位於中高端，也 就是說在租金上達不到像雅詩閣這 樣的頭部服務式公寓的水平，因此 需要通過出租率帶動坪效的提升， 繼而保證項目的投資回報。 基於此，越來越多來的長租公 寓運營商採取了長短租結合的經營 模式，用短租的休閒度假需求彌補 長租需求的不足。例如樂乎推出的 「樂乎公寓酒店」，在酒店旺季以更 多的房間做短租提升營收，在淡季 轉做長租降低空置率，繼而帶動項 目坪效的提升。據樂乎透露，長短 租模式下，樂乎公寓酒店的GOP率 超過80%。 ■越來越多長租公寓採取長短租結 合的經營模式提升出租率。 資料圖片 旺季短租提升營收 淡季長租降空置率 親子遊火爆 追求去酒店化體驗 ▍本報訊 ▍ 內幕 解畫
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