A15 11.11.2024 星期一 港聞 待《土地業權條例》修訂草案順利通過 後，傳統房地產業務模式也要適應「新習 慣」。陳澤銘律師指，新例下田土廳的紀 錄即為「最終業權」，故「二手樓」交易將 變得如「二手車」買賣般簡單直接，連帶未 來律師樓的工種也會有所改變，由現時埋 首在「文件海」中翻箱倒籠查找業主，改為 可專注在草擬合同及保障客戶權益等程序 上。 陳澤銘表示，樓宇買賣是一個少數必 須要經律師進行的交易，當中牽涉的查 契、「睇契」要求很高，工作量大，「可能 由官契開始查，每一份文件均要找正本出 來，證實它是準確的。如果中間有缺契， 可能又要報失，又要做誓章。」 且不同於普通買賣，買家不易立即看 到貨品的瑕疵及問題，「業權出問題，普 通業主是沒辦法發現的，全憑律師專業判 斷。」 減省查契 律師工種勢轉型 不過，業主亦不容易立刻判斷一名律 師的專業水平。 陳澤銘指，因為買方律師即使出錯， 亦可能順利完成交易，問題或要待業主賣 樓時始浮現，「結果很多業主請律師時，以 價格為唯一考量，價低者得。但法律業界 卻感查契工作量大，加上承擔不少法律責 任，與收費並不相稱，故部分律師會直接 放棄不接散單。」 未來新制推行可望令買賣樓宇更方 便，陳澤銘以「二手車」作比喻，現時在港 交易二手車只需在運輸署查冊，找出現任 登記車主，再由車主簽署轉讓書將權益轉 給新車主，並更新運輸署名冊即可，「土地 業權登記制度也想將樓宇買賣做到如此簡 單，最終得益的也是巿民。」 不過，此舉並非意味日後樓宇買賣毋 須再經律師，陳指律師仍需處理買賣合同 等法律程序，形容只是「律師工種需要改 變」，而香港律師適應力強，相信業界已做 好準備轉型。 立法會在2004年通過《土地業權條例》，冀 令田土廳名冊上的物業擁有人，等同最 終業權人，即可享有「不可推翻業權」。但出 於「技術性問題」，條例通過長達20年仍未能 執行。香港政策研究所法治研究中心主任陳 澤銘指，「契約註冊制度」源自英國，已沿用 逾百年，每當有物業轉讓，買家必須按樓契 等文件追本溯源，翻查每一手轉讓業權均穩 妥，才能證明業主百分百擁有業權，做法「非 常古老且無效率」。他指，大部分實施普通法 地區，包括英國早已轉用「業權註冊制度」， 故香港多年前亦修例。唯在普通法及衡平法 下，物業「擁有人」的背後，或有其他「實質擁 有人」存在，即所謂的「信託安排」，用新制處 理會很複雜，「某程度上是摷晒籠底的問題出 來，難同一時間解決，故明白今次要新土地 先行。」 新制下杜絕「逆權侵佔」 陳澤銘解釋，不少「信託安排」並無「白紙 黑字」立據為證，如一對夫婦置業，樓契上只 寫妻子名字，但首期及供款均由丈夫負責， 而雙方有默契，即使「業主名」非丈夫，但實 際「層樓老公都有份」，即有「實質擁有權」。 而另一類「非註冊權益」則是「逆權侵佔」，原 是英國鼓勵人民戰後開墾荒地的善政，唯套 用至香港卻演變為「鄰居與原業主爭地」的衝 突。 雖然政府明言在新制度下，註冊業主有 實質土地管轄權，杜絕未來再出現「逆權侵 佔」。唯陳澤銘強調由「無註冊」變成「有註 冊」，過程相當繁複，尤其業主要先證明其業 權，並將過去的「非註冊權益」登記在冊，「可 能要先打一輪官司，由法庭裁決業權誰屬。」 且註冊過程中有任何出錯，也會影響真正業 主權益，「故政府推行新制前，會設彌償基金 以保障業權損失。但我期望政府在修訂草案 中能釐清，若律師在註冊過程中有失誤，造 成的損失由誰承擔，及訂明可申索基金的情 況。」 設彌償基金以保障損失 陳澤銘形容新制是「摸著石頭過河」，但 相信以「新土地先行」，可避免有大量註冊出 現致機制難以負荷，「新批土地業權也簡單， 較易處理。」他倡在推行新制前，田土廳可與 義務律師合作，模擬由舊制轉新制後的買賣 及登記流程，並測試相關登記軟件，及 早找出「問題位」。另樓宇買賣除涉及 買賣雙方及律師，田土廳、按揭銀 行均是持份者，「尤其銀行在新 制中的角色，值得當局盡早深 思。」 接受電子註冊省時方便 田土廳回覆指，按過 往5個財政年度，政府批出 的新地段總數估算，平均 每年批出新土地數目約90 份；而根據從地段開立的 土地登記冊數據，估算新土 地每年約涉5000個土地登記 冊。當局透露，在實施「新土 地先行」方案時會推出線上平 台，允許業界以電子方式遞交註 冊申請；平台也會利用「智方便」作 身份認證及數碼簽署，及處理遞交申 請、繳費等程序，從而提高註冊的準確 性及縮短申請整體所需時間。 「舊土地」牽連甚廣 料需多等10年以上 雖然《土地業權條例》在明年初料有新進 展，唯剩下的「舊土地」問題，仍是懸而未 決。陳澤銘律師指，「舊土地」轉用新制牽連 甚廣，涉及工作量龐大，相信要完成所有土 地註冊或最少須10年或以上時間，倡政府可 按處理能力採用「分區制」，逐步強制「舊土地 註冊」以推展進度。 分區強制登記或是出路 翻查資料，英國早於1925年會通過土地 登記法案，以「業權註冊制度」進行土地登 記，但當時並非強制執行。直至2002年始再 訂出強制土地業註冊相關法例，要求全數未 登記土地一旦出現「買賣」等交易，便必須登 記。不過，在強制執行後，直至2022年英格 蘭及威爾斯仍有12%土地未註冊。 對香港推行新制歷程會否同樣漫長，陳 澤銘認為不能簡單將港英作比較，因英格蘭 和威爾斯土地面積較香港大100倍以上，且建 築物多為低密度平房，很多更是農地和空置 土地，才致買賣不多，故未能啟動新註冊程 序。 相反，香港的業權以多層住宅為主，且 當中涉及不少投資者，轉手率較高，「現階 段仍難估計香港需多少時間才能完成所有註 冊，但個人估計料要以10年以上計。」 陳澤銘補充，香港很多土地為官契，而 政府租契亦超過99年以上，且港英政府時代 的官契和地契條文與今日差別甚大，處理「舊 土地」難度可想而知。唯他認為：「係難做， 但不是不做，而是要分批按量慢慢做。」他認 為政府可參考英國做法，強制未登記土地在 轉讓時作登記，亦可考慮按地域分區，並分 批次強制登記，「政府可主導登記數量，有利 調整步伐。」 他又重申，物業是很多巿民一生中最 貴重資產，冀政府能盡快落實「業權註冊制 度」，「我不會低估難度，因新制影響重大， 小心行事也是應該的。」 田土廳回覆指，待「新土地先行」方案落 實後，政府會馬上開始與持份者就現有土地 的轉換機制進行磋商，以期早日將業權註冊 制度推展至現有土地。 土地及樓宇業權涉及龐 大資產利益，唯香港現有的「契約註冊制 度」相對落後，即使是土地註冊處（田土 廳）契約上的「物業擁有人」，亦未必等同 「最終業權人」，導致業權糾纏不清。政 府雖早於20年前已修法，唯條款至今未 實施，更要待明年初再提修訂草案，冀 以「新土地先行」方式解決。有法律學者 向《星島》指，部分物業具凌駕性的「非註 冊權益」，或需打官司才能釐清，理解當 局推「新土地先行」以免觸礁，唯冀修訂 草案列明註冊出錯責任，及可作申索的 場景等。田土廳推算，推行「新土地」後 每年約涉5000個土地登記冊，會接受電 子註冊申請以提速。 ▍本報記者趙克平香港報道 ▍ ■香港的業權以多層住宅為主，轉手率較高。 ■「舊土地」轉用新制涉及工作量龐大。 業權轉制20年未實施明年提修例新土地先行 料年涉5000註冊 學者促列明責任及補償 簡化二手樓交易 似買「二手車」般簡單 ■土地註冊處推算，推行「新土地」後每年約涉5000個土地登記冊，會接受電子註冊申請以提速。 新聞追擊 推行「業權註冊制度」是「摸著石頭過河」， 相信以「新土地先行」，可避免新機制難以負荷。 香港政策研究所法治研究中心主任 陳澤銘 涉及欺詐的物業買賣的處理方法 難題 如何處理原有制度權利和權益 難題 因欺詐買賣而喪失業權的賠償額度 難題 問題點：業權不清個案轉換新制度時，或影響 業權註冊記錄的準確性。 問題點：若物業擁有人在不知情下，因欺詐而喪失業 權，應否允許恢復業權？但新制有「業權不可 推翻」原則，若更正紀錄或影響新買家權益。 問題點：在欺詐買賣中「向不知情一方提 供賠償」，應否有上限額度？ 資料來源：土地註冊處
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