A13 03.26.2025 星期三 港聞 上述啟德2幅用地，分別位於啟 德4C區4號及5號商業地、啟德 3E區1號及2號住宅地，目前屬「商 業(5)」、「商業(7)」、「住宅(乙類)2」及 顯示為「道路」的地方，申請放寬地 積比率及建築物高度限制等發展。 地盤面積合共約40.15萬方呎，當 中位於跑道區的4C區4號及5號及毗 鄰承景街部分道路的的商業地，即 鄰近郵輪碼頭，及新盤天璽．海之 間，申請放寬地積比率、上蓋面積 及建築物高度限制，以作准許/擬議 的商業發展、公共車輛車站及地下 行車隧道。 最新將該商業地之間的街道併 入地盤面積，令地盤面積擴展至約 24.3萬方呎，而且地積比率由6.8 倍，大幅增加至8.16倍，即增幅高 達2成，亦申放寬上蓋面積由不多於 80%，增加至不多於87%；以興建3 幢樓高12至18層的寫字樓，及2幢約 17至20層的酒店，其基座則主要為 車站、零售設施，及停車場。 項目可建總樓面約198萬方呎， 較大綱圖原有規劃增加34%，其中 寫字樓樓面佔最多，佔約93.2萬方 呎，其次為酒店樓面，涉約48.9萬 方呎。另外，用作將來車廠及車站 的面樓亦佔多達25.3萬方呎。雖然 政府於新財政年度暫停推售商業地 一年，是次改劃不排除為將來做好 準備。 至於住宅地改劃方面，為啟德 第3E區1號及2號住宅地，毗鄰香 港兒童醫院，地盤面積約15.9萬方 呎，地積比率由約4.5倍大增約56% 至約7倍，及放寬建築物高度限制至 最高107米，主要用作中等密度住宅 發展，以建4幢住宅樓高27至29層住 宅，共提供約1928個住宅單位，可 建總樓面約111.1萬方呎，對比大綱 圖原有規劃增加約55.5%。其基座 設有會所、零售、社會福利設施及 停車場。文件顯示，預計上述項目 落成日期為2033年。 綜合市場最新估值，上述商業 地最高估值約47.52億，每呎樓面估 值約2400元；而該住宅地最新市場估 值最高約45.51億，每呎樓面估值約 4100元。兩幅地皮估值合共約93億。 土木工程拓展署指出，上述2幅 用地的物業發展權，可考慮作為啟 德智慧綠色集體運輸系統項目的財 務資助；受惠於上述集體運輸系統 能提升啟德發展區現有交通容量優 勢及考慮到這些地盤特徵，因而有 空間略為放寬其發展限制，以進一 步優化其土地使用並提高其土地價 值。 該署亦指，由於啟德智慧綠色 集體運輸系統項目於2025年招標前 需要確定財務安排，因此盡早確定 該地盤發展潛力為至關重要；另 外，亦強化啟德前跑道區作為旅遊 及休閒中心角色；以及促進九龍東 第二核心商業區的發展。是次規劃 申請中的建議已經過評估，不會對 園境、交通、環境、空氣流通、視 覺、排污、供水和公用設施帶來負 面影響。 啟德93億靚地收益助建綠色運輸 土拓署申寬地積比 涉商業及住宅2地 政府目標於今年下半年推 出啟德智慧綠色集體運輸系統 招標，最新土木工程拓展署最 新向城規會申請放寬區內2幅用 地地積比率，包括跑道區的啟 德4C區4號及5號商業地、啟德 3E區1號及2號住宅地，上述2用 地可建總樓面逾309萬方呎，兩 地最新估值合共約93億。該署 指，有空間略為放寬其發展限 制，以進一步優化其土地使用 並提高其土地價值，物業發展 權可考慮作為啟德智慧綠色集 體運輸系統項目的財務資助。 ▍本報地產組香港報道 ▍ 啟德智慧綠色集體運輸系統招 標之際，政府隨即改劃招標區內2 幅地皮，以釋放其發展潛力，並計 劃將賣地收益作該集體運輸系統的 財務資助。業界人士指，此舉將有 助推動系統建設步伐，而且將來地 價亦會提高。 會德豐地產副主席兼常務董事 黃光耀表示，政府研撥啟德逾300 萬方呎樓面面積地皮作「啟德智慧 綠色集體運輸系統」財務資助，將 有助推動系統建設步伐。為配合系 統早前公布優化方案，在跑道區 （PARK PENINSULA）住宅帶新增 車站、以「雙創新」方式加快建設， 加上其市中心三面環海、擁世界級 體育園及郵輪碼頭的多元優勢，勢 將提升區內發展潛力。 華坊諮詢評估資深董事梁沛泓 表示，是用賣地收益支助集體運輸 的興建，同時加大可發展面積，認 為日後推出招標時地價必定可以提 高。 另外，作為集體運輸系統的毗 鄰物業，相信2幅地的方便程度提 升，對地價亦有幫助。雖然新財年 停售商業地，料政府率先改劃地 皮，為日後推地作準備，而且落實 建造該系統，對發展商及當區業主 都是正面消息。 泓亮諮詢及評估董事總經理張 翹楚表示，《財政預算案》後政府指 新財年不會推商業地，若然推今年 出售商業地依然困難重重。另外， 東九龍住宅項目雖然多，但隨著 啟德發展漸漸成熟，相信發展商 依然有興趣競投，但出價難免保 守。 連接香港洪水橋及深圳前海的 港深西部鐵路，最新走線及通車目 標曝光。運輸及物流局向立法會提 交文件，為與深方同步在2035年開 通港深西部鐵路香港段和深圳段， 當局需於今年內開展香港段的勘查 及設計工作，包括財務評估、市場 意見蒐集、籌備招標、初步設計及 相關影響評估等。當局稱會爭取在 25個月內完成相關勘查研究工作， 並視乎最終的財務安排，希望在 2027年招標，以盡快開展詳細設計 及建造工程。 港深西部鐵路香港段初步走線 擬由屯馬線洪水橋站西面出發，經 厦村、流浮山後，會用海底隧道跨 越后海灣，到內地的深圳灣口岸及 前海，車廠設於厦村。勘查研究及 設計工作等費用預計超過3.3億元。 當局表示，為提升通關便利性 和出行體驗，港深雙方同意於深圳 側設「一地兩檢」口岸，而香港境內 不設清關設施，兩地政府將進一步 商討「一地兩檢」安排及按實際運作 需要劃分香港和內地口岸區範圍， 並適時開展相關諮詢及立法工作。 爭取25個月內完成勘查 擬議港深西部鐵路開通後，從 洪水橋出發只需約15分鐘車程便可 直達前海。項目將大幅提升北部都 會區與廣深科技創新走廊的銜接， 有助更好發揮港深兩地人才和資源 的優勢，進一步推動及深化兩地在 金融及專業服務、現代物流業和科 技服務的經濟合作發展。 文件提及，為加強兩地工作對 接，兩地政府已在「港深跨界軌道 基礎設施建設專班」的框架下設立2 個專項小組，緊密合作推進下一階 段工作，包括「跨界軌道項目推展 辦公室」負責推展鐵路項目的可行 性研究、勘測、設計、建設及營運 等工作；以及 「法務小組」負責討 論及釐清有關投資、建設、運營模 式所涉及的兩地法律法規，以及港 方在內地境內設置司法管轄權的具 體安排等。 考慮到港深西部鐵路是新的獨 立鐵路路線，政府計劃透過公開招 標來推展項目，當局會蒐集市場 意見以物色潛在承建商/營運商、 進行財務評估及制定相關營運的規 管框架，並分析投標者的經驗、技 術、資源及財務狀況，以選定最合 適的承建商/營運商。 當局計劃於2025年下半年邀請 相關承建商及營運商提交意向書。 文件又提及當局在推展跨境鐵 路項目之時，須小心處理港深兩地 在設計標準和施工規範上的差異， 並借鑒內地和海外相關做法和經 驗，務求降低建造成本和壓縮建造 時間。 兩地政府亦同意採用「同步建 設、統一營運」的模式推展下一階 段工作，即深港雙方分別同步首先 處理深圳段和香港段設計及建造工 程，隨後採用單一營運商統一營運 及採購全線的鐵路系統，以提高項 目的成本效益以及營運效率和靈活 性。 在符合本地情況和法律框架的 前提下，政府正積極探討便利跨境 鐵路項目善用內地方式和能力建 造，包括除香港既有標準和規範 外，亦可採用內地設計標準及施工 規範，以及協助相關內地承建商和 分包商根據香港法例在香港註冊， 並為內地建造機械和建築物料取得 認證。 另外，港深西部鐵路走線跨越 后海灣，涉及建造一條全長約5.4 公里的海底鐵路隧道，當中香港段 及深圳段分別長約2.8公里及2.6公 里。港深雙方同意採用單向掘進施 工方法建造海底鐵路隧道。 本報記者黃子龍香港報道 西部鐵路深圳側設一地兩檢口岸 洪水橋15分鐘抵前海 實政圓桌立法會議員田北辰認 為，港深西部鐵路有助入大灣區和 國家發展大局，他關注鐵路的建造 和營運安排，因為部分企業可能善 於營運項目，亦有企業掌握一流的 建造技術。他認為，港鐵經營能力 好，建議項目落成後，政府可要求 港鐵參與項目營運，與內地共組公 司。 田北辰又表示，香港建造成本 昂貴，主要牽涉工資問題，認為可 以探討就跨境鐵路項目，引進內地 勞工，估計可以節省近半成本。 立法會鐵路事宜小組委員會主 席張欣宇認同，港鐵營運鐵路的水 平高，相信由港鐵負責日常營運會 比較合適。他續指，港深西部鐵路 目標在2035年通車，而多年前規劃 的北環線都以2034年落成為目標， 反映港深西部鐵路落成時間料較一 般項目快。他又表示，內地和香港 在港深西部鐵路所要負責的項目 相若，是次香港要展示好自己的能 力，要小心拿捏造價和完工期。他 建議政府推出更創新安排，例如由 各政府部門抽調人手進北都鐵路 辦，一站式處理與港深西部鐵路相 關事宜。 本報記者林彥汛香港報道 ■洪水橋未來擬建港深西部鐵 路香港段起點站。 劉駿軒攝 業界：加快系統建設 地價即提高 田北辰倡落成後 港鐵參與項目營 啟德商業及住宅地最新修訂 啟德 4C 區 4 號及 5 號 啟德 3E 區 1 號及 2 號 舊方案 最新方案 地址 舊方案 最新方案 鄰近郵輪碼頭，及新盤天璽．海之間 毗鄰香港兒童醫院 商業 規劃用途 住宅 21.72 24.27 地皮面積約 ( 萬方呎 ) 15.88 15.88 6.8 8.16 地積比率 ( 倍 ) 4.5 7 80% 87% 上蓋面積限制 40% 40% 95 95 至 115 建築物高限 ( 米 ) 80 至 100 97 至 107 — 寫字樓：3 幢 12 至 18 層高 酒店：2 幢 17 至 20 層高 擬議用途 — 4 幢 27 至 29 層高住宅 — — 單位伙數 — 1928 147.56 198 可建總樓面約 ( 萬方呎 ) 71.45 111.14 14.7 至 17.7 27.72 至 47.52 市場估值 ( 億 ) 21.4 至 23.58 39.96 至 45.51 1000 至 1200 1400 至 2400 每呎樓面估值 ( 元 ) 3000 至 3300 3600 至 4100 土木工程拓展署 申請者 土木工程拓展署 2 幅用地可建總樓面 逾 309 萬方呎，兩地最新 估值合共約 93 億。 ■跑道區4C區4號及5號商業地， 申請放寬2成地積比率等。 ■啟德3E區1號及2號住宅 地，地積比率由約4.5倍 大增約56%至約7倍。 前海灣 后海灣 前海 深圳市 深圳灣口岸 港深西部公路 洪水橋 深圳段 （約10.8公里） 香港段 （約7.3公里） 圖例 現有/建造中的鐵 路及車站 擬議鐵路走線及 車站（香港段） 擬議鐵路走線及 車站（深圳段） 擬議車廠 流浮山 厦村 洪水橋 （屯馬線） 建造中
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