A13 06.27.2025 星期五 港聞 據差估署最新數據顯示，今年5月私人住宅售 價指數報286.6，較4月錄得的286.5，按月 上升約0.03%，連續2個月錄得升幅，總結今年 首5個月樓價指數累跌0.9%，跌幅已收窄，唯與 去年同期的305.5，按年仍錄跌6.19%；最新指數 對比2021年9月歷史高位398.1，勁跌約28%。 漲幅放緩按月升0.03% 各類單位5月樓價指數表現，當中以753至 1075方呎中上價單位組別最新報270，按月上 升0.07%，為3個組別中升幅最高；其次為面積 1076至1721方呎大型單位組別報263.8，按月 上升0.04%。面積在431方呎以下細單位5月報 306.7，按月輕微上升0.03%。 面積432至752方呎組別則報279.3，與4月 份指數相同，無升跌。5月5大類別中只有面積 1722方呎或以上豪宅類別錄跌幅，按月下跌 0.04%，最新報255.4。 長實營業部首席經理郭子威表示，樓市自 政府擴大100元印花稅適用樓價至400萬後，整 體氣氛不俗，而且整體經濟有不俗增長，股市 亦有不俗表現，環球情況見理想，中美關稅戰 也已見緩和，預期美將重拾減息步伐，加上近 期拆息回落等因素，更多資金流向樓市，令樓 市有不俗的交投，預計樓價將以平穩發展為 主，下月差估署樓價指數有機會保持升勢，但 不會急促上升，預料全年樓價有機會錄個位數 字的增長。 會德豐地產副主席兼常務董事黃光耀指 出，年初《預算案》公布利好經濟及樓市措施、 租金指數連連上升，加上近月香港銀行拆息大 幅下調，帶動樓市價、量兼備，更樂見差估署 樓價指數連升2個月，反映買家入市信心趨增。 他認為，今年內有望再度減息，相信樓市將持 續向好。 「供平過租」吸引入市 世邦魏理仕香港估值及諮詢服務部執行董 事郭偉恩說，5月起與樓按相關的1個月銀行拆 息下跌，住宅物業正利差再次顯現，預計趨勢 在未來幾個月保持不變，認為樓市可能會逐漸 復蘇，樓價觸底回穩，料今年不會大幅上漲； 在「供平過租」情況下，或會吸引用家及收租投 資者逐步入市。由於市場氣氛有所改善，加上 借貸成本下降，預測全年樓價最多有5%升幅， 意味著樓價自2021年以來下跌趨勢將會中斷。 萊坊高級董事及大中華區研究及諮詢部主 管王兆麒預料，美國將於今年再減息半厘去刺 激經濟，香港亦將跟隨，現有按息已回落至3% 以下，高息因素開始緩和，並低於租金回報 率，吸引更多投資者入市。整體市場氣氛明顯 回暖，但由於貨尾量仍然處於高位，市場購買 力傾斜新盤，新盤開價未見進取，二手樓價短 期將會繼續受壓。他估計，短期內按月成交將 徘徊在5000宗，預計今年一二手成交量會上升 至5.8萬至6萬宗水平。 銀行拆息5月大幅回落，帶領樓市氣氛 持續向好，據差估署資料，5月樓價指數最 新報286.6，按月上升0.03%，並連升2個 月。業界人士指，近月新盤以低價推出表 現理想，並帶動二手交投向好，預期在拆 息續跌之下，資金將繼續流向樓市，而在 「供平過租」情況下亦吸引用家及收租投資 者購貨，認為樓市會逐漸復蘇，樓價觸底 回穩，料7月樓價指數將保持升勢。 ▍本報記者香港報道 ▍ 樓市自政府擴大 100 元印花稅適 用樓價至 400 萬後，整體氣氛不俗。 長實營業部首席經理 郭子威 樓價觸底回穩錄 「兩連升」 業界：拆息持續跌帶動 料下月保持升勢 港元在短短不足兩個月，由強方急轉為 弱方，而經過多日觸及7.85弱方兌換保證水 平後，金管局終於在26日晨出手承接港元沽 盤，買入94.2億港元，並沽出等值美元，令 27日銀行體系總結餘將相應下降至1640.98 億元，為該局逾2年來首次入市買港元。港 元拆息（HIBOR）則進一步抽升，與樓按相 關的1個月HIBOR（香港銀行同業拆息）逼近 1厘。金管局總裁余偉文預告，港匯未來可 能會再次觸發弱方兌換保證，隨著銀行結 餘減少，港元拆息或再升。分析料，超低息 「蜜月期」過後，港息將重返正常，供樓人士 有機會再要捱H按封頂息。每美元兌港元26 日日高見7.85，金管局入市後略為回升，高 位見7.8469，截至26日晚近11時報7.8499兌1 美元。 余偉文表示，今年5月初，港元數度觸 發7.75強方兌換保證，共計流入1294億港 元。港元市場資金充裕，令港息下調，港美 息差擴闊，引發買美元沽港元的套息交易， 令港匯轉弱，再加上香港上市公司派息高峰 期接近尾聲、非本地公司將招股或發債所得 的港元資金兌換回籠，以及半年結相關的港 元資金需求，已大致完成籌措，市場對港元 需求有所減少，在多重因素結合下，引致港 匯觸發弱方兌換保證。這是聯匯制度設計和 正常操作的一部分。 港匯觸7.85弱方保證 他指出，將視乎資金走向以及港元資金 的供求情況，未來有可能會再次觸發弱方兌 換保證，而隨著銀行總結餘減少，港元拆息 或會上升，建議大家要小心管理利率和市場 風險。 事實上，近日HIBOR連日全線上揚，1 個月HIBOR26日報0.96554厘，是過去五周 最高。至於供樓人士負擔則略為提升，坊 間現時的H按計劃息率為「H+1.3厘」，即實 際按息為2.26厘，但與3.5厘封頂息仍有距 離。 華僑銀行香港經濟師姜靜預期，套息活 動引致港元持續流出，拆息亦逐步回升，該 行預計第三季1個月HIBOR會處於2.5至2.7 厘之間，意味業主將要重新以封頂息供樓。 她強調，過去兩個月拆息極低反而是不正常 現象，現時是逐步回復正常。 姜靜相信，銀行體系結餘不會將上次湧 入資金全數流走，預計降至1100億元水平 後大致平穩，亦估計不會扭轉樓市逐步向好 的趨勢，主要由於美國減息預期，以及市場 「供平過租」，不少調查顯示市場租金回報率 平均4厘水平，比按息為高，有足夠誘因吸 引買家入市。該行預計今年樓市走趨平穩。 經絡按揭轉介首席副總裁曹德明相對樂 觀，指出過去銀行體系結餘處於1500億元水 平時，1個月拆息可以持續低於0.5厘，估計 即使短期有上升空間，預計升至1.5厘左右 或可重新回落，意味不會挑戰目前3.5厘的 封頂息，亦不會打斷樓市交投的活力。 本報記者香港報道 金管局94億接港元沽盤 余偉文：港元拆息或轉升 ■差估署樓價指數連升2個月，反映買家入市信 心趨增。 何家豪攝 單位 售價指數 租金指數 5月 4月 按月變化 （%） 去年5月 按年變化 （%） 5月 4月 按月變化 （%） 去年5月 按年變化 （%） 431方呎或以下（A型） 306.7 306.6 ↑0.03 326.0 ↓5.92 213.4 212.5 ↑0.42 209.8 ↑1.72 432至752方呎（B型） 279.3 279.3 - 297.8 ↓6.21 195.0 193.4 ↑0.83 189.7 ↑2.79 753至1,075方呎（C型） 270.0 269.8 ↑0.07 290.5 ↓7.06 165.2 163.9 ↑0.79 161.4 ↑2.35 1,076至1,721方呎（D型） 263.8 263.7 ↑0.04 279.9 ↓5.75 151.9 150.9 ↑0.66 150.8 ↑0.73 1,722方呎或以上（E型） 255.4 255.5 ↓0.04 274.6 ↓6.99 139.6 138.8 ↑0.58 139.5 ↑0.07 整體 286.6 286.5 ↑0.03 305.5 ↓6.19 195.2 193.9 ↑0.67 190.0 ↑2.74 各類單位租售價指數變化 月/年 5/24 4 9 7 11 2 6 5 10 1/25 8 12 3 310 300 290 280 200 195 190 185 售價指數 租金指數 190.0 192.5 193.8 195.1 195.3 192.7 191.9 192.5 192.8 193.0 193.1* 193.9* 195.2* 305.5 302.5 297.6 292.0 287.9 291.0 291.5 289.2 287.2 285.6 285.2* 286.5* 286.6* 備註：*臨時數字 售價指數 租金指數 租金「六連漲」外地生湧港撐市 在內地生及專才等湧港情況下，租賃 旺季提早來臨；據差估署最新公布，今年5 月租金指數報195.2，按月再升0.67%，屬連 升6個月之餘，更是近8個月高位；總結今 年首5個月租金指數累升1.4%，按年同期升 2.74%。業界人士指，在大量海外及內地留 學生湧到香港，今年住宅租金有望再上升 3%至5%，創歷史新高。 以各類型單位面積劃分，5類單位租 金指數全面報升，當中以面積432至752方 呎單位升幅最多，按月升0.83%，報195； 其次為面積753至1075方呎單位，按月亦升 0.79%，報165.2。面積1076至1721方呎單位 最新報151.9，按月升0.66%；面積1722方呎 或以上豪宅單位亦升0.58%，報139.6；至於 面積431方呎或以下的細單位升幅最少，按 月微升0.42%，報231.4。 泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚表 示，租金是樓價其中一個支持點，現在中 小型住宅租金回報率介乎3.2厘至3.7厘，無 論是對比定存或貸款利率都有優勢，因此 對自住投資都有優勢。 萊坊高級董事及大中華區研究及諮詢 部主管王兆麒說，政府各類人才計劃令勞 動人口及高收入人士規模稍為回升，對住 宅租務需求繼續有剛性支持，中小型住宅 租金升幅將繼續跑贏豪宅，未來幾個月住 宅租金走勢保持平穩，今年住宅租金有望 再上升3%至5%，創歷史新高。 中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永 傑指，租金指數在政府各項人才政策下， 租住需求仍然龐大，支持租金持續向升， 指數已連升6個月，加上大量海外及內地留 學生湧到香港，進一步支持租賃市場，相 信租金難以下跌。 美聯首席分析師劉嘉輝稱，在傳統租 務旺季帶動下，今年第3季租務持續熾熱， 料將突破歷史高位。加上市場預期下半年 美國有機會減息，料息率將維持低水平。 利嘉閣研究部主管陳海潮說，預料6月 按月租金升幅再擴大至1%，而上半年料可 累升2.44%，與歷史高位僅相差1.47%，意 即第3季的黃金租賃檔期到來，租金有機會 衝破2019年8月的歷史高位。 ■ 據 差 估 署 資 料 顯 示，5 月 樓 價 指 數 最 新報 286.6，按月上升 0.03%，並連升2個月。 汪旭峰攝 ■金管局出手承接港元沽 盤，買入94.2億港元。 余偉文 金管局總裁
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