退休夫婦Radcl i f f去年，因丈夫關節炎發 作，太太忘記了繳交業主會一百二十元 的會費，在沒有任何先兆下，被通知需要在 三日後搬離居所，因為他們價值三十萬元的 房屋，已被人以七萬元賤價拍賣，並從中扣 回會費欠款。 最令Radcliff夫婦費解的是，明明業主會 辦公室與他們只相距兩分鐘的路程，為何業 主會一直沒有告知問題的嚴重性，而是以「取 消抵押品贖回權」的方式，強行接收及拍賣他 們的物業。現在還清債務後，雖然他們拿到 了大部分的餘款，但由於 Radcliff夫婦正提出 訴訟，認為業主會做法荒謬，暫獲可留在原 址居住，直到另行通知。 Radcliff的個案引起社會公憤，加州長者 會代表Marjorie Murray表示，長者常被當為 針對的目標，「長者被視為坐在金蛋上的金 鵝，而那隻金蛋就是珍貴的加州房屋。」 全美共有三十五萬個HOA，加州擁有超 過五萬個，成為全美HOA數量最多的州份。 根據統計，超過三分一加州人居於HOA社 區，擁有房屋的人中，近三分之二的物業歸 HOA管轄。 物管與立案法團混合體 HOA是由業主組成，他們選舉出的董事 會負責管轄地區，形式似香港的物業管理公 司及業主立案法團混合體。不同的是，美國 法律賦予HOA的權力極大，HOA除了向業主 收取月費，負責維修共用地方，購買火險等 之外，更可根據HOA的「條款與限制」，處罰 不遵守條款的業主。 雖然每個HOA的「條款與限制」內容各有 不同，但規管範圍可以極為廣泛，由物業的 加建工程細則、房屋前後園的設計和維修、 房屋外牆顏色、或後園草地顏色是否夠翠綠 也可包括在內。HOA對付違規業主的殺手鐧 便是接收房屋拍賣。 根據統計，在過去五年，加州有接近二 萬宗HOA接收房屋個案，大都是因為欠下金 額不高的會費或罰款。雖然最後只有一百多 間房屋被拍賣掉，但即使能保住物業，業主 也要付出巨額律師費來講數。 另外，擁有一個保持優質社區環境對 維持樓價極為重要，因此高檔社區的HOA 規則更為激進，要求業主必須維持花園草 地翠綠。喬治亞州富爾頓郡（South Ful ton County），一名業主因自家前院的雜草問題， 被業主會索取三萬六千元罰款，他被逼宣布 破產，賣掉物業，離開該區。 佛羅里達州希爾斯布洛郡（Hillsborough County），一名婦人艾琳娜葛林（Irena Green） 去年因限水令，令前院草坪部分區域乾燥枯 竭，便收到HOA發出多張違規通知，告知除 了草坪枯萎，亦發現其車庫門有微小凹洞、 被大樹遮擋的郵箱潮濕發霉，以及她在車庫 車道上停放了一架小型貨車。由於眼見同區 其他物業都出現類似小問題，葛林不以為 意，未有理會，結果被HOA告上法庭。 葛林雖然已立即解決違規問題，但她因 未有收到需要出庭的法院通知，被法官以藐 視法庭為由發出逮捕令。結果她在接女兒回 家的路上被警察攔下，戴上手銬送進監獄。 坐牢一周後，葛林在擔任律師助理的大嫂協 助下，才成功緊急陳情獲釋。 最多只能罰一百元 類似對HOA的批評罄竹難書，越來越多 聲音要求各州政府修例，避免HOA有過大 及濫用權力。今年七月一日，加州州長紐森 簽署了眾議會第一百三十號法案，嚴格限制 HOA的權限，並即日生效。 根據法案規定，除非對健康或安全造成 影響，每次違規行為，HOA最多只能罰款一 百元。法案還禁止對違規行為收取 利息和逾期費，並禁止HOA對在 聽證會前處罰已解決違規問題的業 主。如果業主不同意聽證會的調查 結果，法案允許業主申請內部爭議調 解。 加州這次修例對金吉娜（J i nah Kim）可謂及時雨。家住加州橡樹公園 市（Oak Park）的她，想把家中辦公位 置與飯廳之間的通道進行改裝，因為 前業主用石灰板遮住門的頂部，來遮 蓋上方的水管，令金吉娜每次經過都 要彎腰。但由於進行有關工程須短暫關閉共 用水源並重新布置管道，因而被HOA否決。 不過金吉娜認為，工程在室內位置，外 面根本看不見，因此即使沒有HOA的批准， 她還是進行了改裝。然而於三月，社區經理 透過敞開的車庫門偷窺她家內部，看到屋內 正在裝修，拆掉了門上的擋板。第二天她就 收到了通知，先被罰款一百元，然後從七月 十日開始，每天最高罰款五百元，直到她把 門道恢復舊觀為止。 新例讓她可以避免巨額罰款。金吉娜 說：「多年來，業主會隨心所欲地讓整個社 區屈服於他們的霸權之下。現在這種情況已 經不會發生了。」事實上，如業主遇上濫權的 HOA，除了向法院提出訴訟，基本上是難以 對抗。即使想解散HOA，也幾乎沒可能，因 為大部分州份，都須要八成業主同意，有些 甚至所有業主同意才可解散HOA。 不過，亦有人擔心新法的落實，有人會 趁機走法律罅。從事業主會法律業務的律 師彼得斯（Dyanne Peters）表示，新法會剝奪 HOA管理社區效能。她舉例說，有社區不允 許房屋用作短期出租用途，但現在房主只需 一次性支付一百元罰款，便可有持無恐地繼 續出租房屋。 美 國 很 多 物 業 透 過 成 立 業 主 會 （ H o m e o w n e r s Association、簡稱HOA），原意是方便業主管理社區公共地 方，但近年越來越多聲音質疑業主會權力過大，對管理服務矯枉 過正，甚至有亂收罰款歛財之嫌。 有業主因輕微過錯，只是欠交一百二十元（美元，下同）的 會費，便被HOA以賤價拍賣其物業來「還債」，結果價值接近 三十萬元的住宅，竟然被人僅以七萬元拍賣掉。 單在加州，在過去五年便有百多間房屋遭HOA強行拍賣，令 不少民眾對HOA不滿，直至近期加州州長紐森決 定修例，削減業主會權力，終止其霸權行為。 搬離HOA管轄非易事 美國越來越多物業依賴HOA管理， 業主需要繳交會費，以支付公共地方及 設施的維修費用。在美國HOA會費一般 每年從幾百元到數千元不等。根據美國 人口普查局的數據，美國平均HOA會費 由一九年每月平均一百七十元，大增四 成二，至二三年的二百四十三美元。 美國約三成的物業屬HOA管理，新 建物業比率更高，二三年約有六成半的 新建單戶住宅（下圖）在HOA管理的社區 內建造。因此，想搬至沒有HOA管理的 地方居住亦非易事。 ▲ F2 美國解碼 星期天周報 08.31.2025 星期日 ▼美國業主會雖然可以有效地管理社區公用地 方，卻被指權力過大，胡亂罰款歛財。 ▲喬治亞州富爾頓郡一 業主被業主會罰款致破 產，要賣掉物業還債。 ▼美國共有三十五萬個業主會，分布各 州份，約有三成物業屬業主會管理。 ▲ ▲ 艾琳娜葛林 被指前院草坪部 分區域乾燥枯竭 及郵箱潮濕發霉， 被業主會告上法 庭，最後更當眾 被警察拘捕。 ▲ ▲ 律師彼得斯 擔憂新法例可令 業主違規將房屋 用作短期出租， 而可免於重罰。 ▲金吉娜私下改動飯廳門被業主會發現，要 她回復原貌否則每日罰款，新法例下她可以 不用繳付巨額罰款。 濫收費亂罰款 賤賣欠繳款物業 加州州長紐森簽署法 案限制業主會權力，規 定每次只能向業主罰款 一百元。
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