B8 12.21.2025 星期日 財經雜誌 黑石全面抄底日本不動產 已完成9筆投資 金額近70億美元 鉅亨網報道，在日圓走弱、旅遊 復蘇與制度優勢交織下，日 本正成為全球資本眼中的「價值窪 地」，而黑石則以大規模、跨賽道布 局全面押注這場結構性機會。黑石 集團近日透過旗下房地產基金，與 新加坡城市發展集團（CDL）達成協 議，以140億日圓收購位於大阪心齋 橋核心商圈的Bespoke Hotel Osaka Shinsaibashi酒店資產。根據市場消 息，該筆交易預計於12月完成，資 本化率約為4.1%，在黑石日本酒店 投資組合中屬於具備穩定的現金流 資產。 該酒店為永久產權物業，於 2019年開業，總建築面積約5585平 方米，設有256間客房，座落於大 阪最重要的零售與觀光核心區。在 2025年大阪關西世博會效應帶動 下，該區旅遊需求顯著升溫，酒店 近年入住率穩定維持在80%以上。 從資產價格來看，此次交易折 合每間客房約5470萬日圓，已接近 同類型酒店資產的價格上緣，反映 市場對大阪核心區高品質酒店的高 度追捧。黑石日本房地產業務負責 人Daisuke Kitta指出，該交易高度 契合集團酒店與休閒以及日本市場 兩大核心投資主題。 交易完成後，黑石在日本營運 的酒店客房數將提升至約7100間， 酒店相關資產總規模達13億美元。 對出售方CDL而言，此次交易則是 其資本循環策略的重要成果。 值得注意的是，黑石在2025年 持續加碼日本市場。截至11月，黑 石今年已完成9筆投資，累計承諾 金額超過1.1萬億日圓（約69.85億美 元），布局橫跨酒店、辦公大樓、物 流倉儲及資料中心等多個核心不動 產賽道。此外，黑石今年亦對既有 項目追加約1200億日圓資本支出， 相關項目預計於2027年陸續投運。 從整體市場環境來看，日本對 全球資本的吸引力持續上升。根據 統計，今年上半年海外資本在日本 不動產市場的投資金額達1.14萬億 日圓，年增一倍，佔同期日本商業 地產成交總額的60%，顯示日本正 快速成為國際資金的重要配置重心。 一份內部備忘錄顯示，對沖基 金公司橋水聯合基金計劃於明年擴 大員工持股計劃，屆時超60%的員 工將持有公司股權。 環球市場播報消息稱，知情人 士透露，這項恰逢橋水基金成立50 周年的舉措，將大幅提升員工持股 比例——目前該公司僅有約1%的 員工持有股份。知情人士稱，該計 劃由橋水基金首席執行官尼爾．巴 爾．迪亞在致員工的內部備忘錄中 宣布。 而在此之前，橋水旗艦宏觀基 金Pure Alpha正迎來2010年以來的 最佳業績表現。「我們將讓公司半 數以上的員工成為橋水真正的所有 者。」巴爾．迪亞在備忘錄中表示， 「這是我們多年來的夢想。我知道， 許多人長久以來都渴望能持有橋水 的一部分股權。」 這種大範圍的員工持股模式常 見於矽谷的大型科技企業和初創公 司，但在頂級多元策略對沖基金中 卻並不多見。後者通常更傾向於推 出激勵計劃，鼓勵員工將部分薪酬 投入公司內部資金池，借助基金的 業績增長實現資產增值。 今年10月有消息稱，橋水Pure Alpha基金今年前九個月回報率超 26%，遠超同期標普指數14%的漲 幅。「我為他們感到高興，也為我們 所有人感到高興。」巴爾．迪亞在信 中寫道，「因為這將造就一大批『創 業型所有者』，確保各方激勵機制與 公司價值保持一致——當橋水發展 向好時，我們所有人都會受益，不 會因持有不同權益工具而導致不同 群體間出現利益隔閡。」 橋水基金目前員工規模在1200 至1300人之間。此次員工持股的具 體比例及相關條款細節暫未披露。 截至9月30日，橋水基金管理資 產規模約達920億美元。近期該公司 積極布局新投資策略，其中包括一 隻規模50億美元、依託AI進行投資 決策的基金，以及一隻與道富環球 投資管理合作推出的交易所交易基 金（ETF）。 環球影城正處於在沙特新建一 座主題公園的初步規劃階段，此舉 或將使其在蓬勃發展的中東市場， 與迪士尼形成潛在競爭格局。 環球市場播報消息稱，知情人 士透露，康卡斯特旗下環球影城已 啟動該主題公園的初步概念設計工 作。該項目或由沙特政府背景實體 提供資金，屬於環球影城的一項特 許經營合作。環球影城尚未敲定沙 特項目的合作細節，這一潛在投資 規模達數十億美元的項目，預計要 到21世紀30年代才能竣工。 隨著富裕的中東國家尋求實現 經濟多元化、擺脫對石油業的依 賴，部分國家正將賭注押在以標誌 性景點為核心的旅遊業。迪士尼阿 布扎比主題公園選址於一座島嶼， 該島還彙集了一級方程式賽車場、 法拉利主題樂園、華納兄弟主題樂 園以及海洋世界等熱門目的地。 知情人士表示，康卡斯特首席 執行官布萊恩．羅伯茨上月到訪沙 特，出席一場投資會議，並參觀了 集娛樂與體育功能於一體的大型項 目吉迪亞。環球影城沙特主題公園 的選址，很可能就位於吉迪亞。 吉迪亞距離沙特首都利雅德西 南方向約40分鐘車程，龍珠Z主題 公園和一座水上樂園正在建設中。 康卡斯特正積極擴張其主題公 園業務，該業務的利潤率高於旗下 NBC環球傳媒板塊的其他業務。今 年5月，位於佛州奧蘭多的「史詩宇 宙」主題公園正式開放，大幅提升 了康卡斯特在當地與迪士尼爭奪遊 客消費的競爭力。 目前，環球影城在奧蘭多、洛 杉磯、新加坡、北京以及日本大阪 均設有主題公園。此外，德州正在 規劃一座面向兒童的小型主題樂 園，英國的一座全尺寸主題公園也 在籌備當中。 環球影城旗下擁有《侏羅紀公 園》《馴龍高手》以及經典怪獸系列 等自有IP，現有主題公園還引入了 《哈利·波特》《任天堂》等授權IP。 不過，目前尚無法確定環球影城是 否會將這些熱門授權IP引入沙特的 新主題公園。 在中東興建主題公園面臨諸多 挑戰，例如當地高溫天氣，這就要 求樂園要麼夜間開放要麼打造為室 內場館。事實上，環球影城早在 2008年就曾嘗試進軍中東，當時它 與合作夥伴共同啟動了「迪拜環球 影城」項目。但在全球金融危機期 間，該項目因資金鏈斷裂而停滯。 日本軟銀集團正加快腳步，力 拚在年底前完成對OpenAI高達225 億美元的注資承諾，並透過多種籌 資方式募資，包括出售部分投資資 產，以及可能動用以旗下芯片公司 Arm持股作為擔保、尚未動用的保 證金貸款。 這項對OpenA「I 全押」賭注，是 軟銀創辦人兼執行長孫正義迄今規 模最大投資之一。他希望藉此強化 軟銀在AI競賽中的地位。為了籌措 資金，孫正義已出售軟銀持有的58 億美元英偉達全部持股、出清48億 美元T-Mobile US持股，並大幅裁 員。 路透引述消息人士表示，孫正 義已讓軟銀旗下願景基金暫緩大部 分投資案，任何超過5000萬美元的 交易都必須由他親自核准。 軟銀也正推動旗下行動支付公 司PayPay上市。這項IPO原本預計 本月登場，但因美國政府歷時43天 的停擺而延後。據一名直接知情 人士與另一名熟悉內情者透露， PayPay的上市案可能募資超過200 億美元，目前預計明年第一季進 行。 此外，消息指出，軟銀也計劃 變現部分滴滴出行持股。滴滴是中 國最大叫車平台，目前正籌備於香 港掛牌。兩名消息人士也表示，願 景基金的投資團隊已被要求將重心 轉向OpenAI投資案。 軟銀為籌措資金而四處奔走， 也反映出即便是全球最大型的併購 玩家，在籌資興建價值數千億美元 的AI數據中心計劃時，同樣面臨壓 力。 消息人士指出，OpenAI尚未收 到剩餘款項，但依合約規定，預期 將於2025年底前進賬。 孫正義有充分理由動用多元融 資工具來履行承諾。軟銀今年4月 以3000億美元估值投資OpenAI。自 那之後，OpenAI的估值大幅攀升， 並正與包括亞馬遜在內的投資者洽 談，消息指出，估值可能躍升至近 9000億美元，這將使軟銀在交易完 成後產生可觀的賬面收益。 軟銀的重要資金來源之一， 是以Arm持股作為擔保的保證金貸 款。軟銀近期已將該額度增加65億 美元，使總未動用額度達115億美 元。Arm股價自IPO以來已上漲三 倍，也為軟銀提供更大的借款空 間。 截至9月30日，軟銀母公司賬 上現金約4.2萬億日圓。該集團仍持 有T-Mobile US約4%股份，為該公 司第二大股東，依LSEG數據，該 持股於9月底價值約110億美元。儘 管投資步調放緩，軟銀仍持續投資 AI新創，包括Sierra與Skild AI。 橋水基金明年擴大員工持股計劃 環球影城擬在沙特興建主題公園 軟銀拚年底前履行對OpenAI注資承諾 全球最大私募資產管理公司之一的黑石集團正以前所未見的節 奏加碼日本不動產市場，從大阪心齋橋核心商圈的高階酒店，到東 京市中心的大型城市更新、辦公大樓與複合型資產，黑石在日投資 版圖快速擴張。 網約車公司Lyf t股價19日尾 盤下跌2.1%，此前韋德布殊將其 股票評級從「中性」下調至「弱於大 盤」，其競爭對手優步（UberR）小 幅下跌0.8%。 據韋德布殊分析師德維特發 布的報告，市場低估了自動駕駛 汽車和機械人的士服務對Lyft和優 步等公司造成的負面影響。德維 特寫道，由於Lyf「t 高度集中於美 國網約車市場且業務組合單一」， 其面臨的風險比Uber更大。伴隨 此次評級下調，韋德布殊將Lyft的 目標價從20美元下調至16美元。 儘管複雜的機械人的士市場 仍處於早期階段，但未來一年可 能成為關鍵之年——而這對於網 約車公司而言可能頗為艱難。 據韋德布殊稱，Alphabet旗下估 值千億美元的機械人的士業務 Waymo計劃在20個城市啟動運 營，而特斯拉似乎也在取得進展。 德維特寫道：「隨著Waymo 逐步走出『輔助輪』式的發展階 段，我們預計其服務將更多通過 自有平台Waymo One提供，而非 依賴協力廠商整合。如果這一趨 勢成真，2026年對網約車行業來 說可能會是痛苦的一年。」 天然氣押注表現不佳後， 肯．格里芬的城堡投資年度回報 率料創2018年以來最低。 一位知情人士透露，截至12 月18日，該旗艦基金年內回報率 為9 . 3%。該基金在股票、固定 收益、信用和量化策略上實現盈 利，包括天然氣在內的大宗商品 業務在收復年內早些時候的損失 後，甚至也僅勉強實現盈利。城 堡的一位代表拒絕置評。 即便如此，鑒於年內交易時 間僅剩不到兩周，今年可能會成 為城堡自1990年成立以來第六個 年度回報率低於10%的年份，凸 顯該公司近年來依賴商品交易來 提升回報。 自Sebastian Barrack於2017年 加入並負責該業務以來，手握720 億美元資產的城堡已成為商品市 場中的一大巨頭。天然氣迅速成 為公司成功的重要因素。 能源交易受挫的並不是只有 城堡一家。大型石油公司、商貿 交易商以及其他對沖基金均難獲 利，地緣政治動盪以及關稅政策 引發市場劇烈波動導致其難以建 立交易頭寸並長期持有。 澳洲規模最大的養老金基金 Australian Super投資策略主管約 翰．諾曼德透露，該基金正計劃 在明年削減全球股票的配置比 例，原因是有跡象表明，美國股 市中的AI熱潮可能正逐漸降溫。 該基金指出，一方面，美國 大型科技企業的估值相較於歷史 水準已處於高位；另一方面，用 於AI投資的杠桿規模正「飛速」擴 張，與此同時，通過併購、風險 投資以及公開上市等方式進行的 募資節奏也在加快。 「我已察覺到多重因素正在積 聚，這意味著我們將在明年某個 時點降低公開股票的配置比例。」 諾曼德表示，「這是AI周期步入成 熟期，與2027年美聯儲轉向緊縮 政策這兩大趨勢相互作用的必然 結果。」在Australian Super的投資 組合中，其國際股票的配置比例 相較於基準指數存在最大幅度的 超配，超出基準配置比例3個百分 點。諾曼德認為，與AI相關的股 票目前尚未形成泡沫，但自今年 10月以來，該基金已在調整海外 股票配置結構，通過增加上市基 礎設施企業的持倉來實現投資多 元化。該基金計劃在2026年進一 步提高私募股權的配置比例。 諾曼德還指出，債券市場存 在「潛在脆弱性」，原因在於投資 者目前預計美聯儲在2027年僅會 加息25個基點，然而從歷史經驗 來看，美聯儲在一輪減息周期結 束後的次年，加息幅度通常會超 過這一水平。 A l p h a b e t旗下雲端運算部 門Google Cloud與資安公司Palo Alto Networks19日宣布擴大合作 關係。知情人士透露，這項合約 金額「接近100億美元」，不僅是 Google Cloud迄今規模最大的資 安服務合作案，也凸顯企業在AI 時代下，對雲端資安需求持續攀 升。 路透社報道，根據熟悉交易 內容的人士說法，合約內容包括 Palo承諾在未來數年內，向Google Cl oud支付接近100億美元的費 用。雙方高層皆未對合約具體金 額發表評論。Palo總裁詹金斯(BJ Jenk ins )表示，部分支出將用於 將既有產品遷移至Google雲端平 台，另一大部分則投入開發結合 AI的新服務。 Google Cloud營收總裁倫納 指出，AI的快速發展大幅推升企 業對資安的需求。不過，他也坦 言，相較於軟件開發等已被AI深 刻改變的領域，網絡安全仍處於 發展初期。 詹金斯則表示，當年雲端運 算興起時，也伴隨前所未見的新 型安全威脅，如今AI帶來的挑戰 與當時情況相似。隨著生成式AI 工具日益普及，網絡攻擊手法與 防禦技術正同時被AI所強化，形 成新一輪的攻防競賽。 Google與Palo近年皆大舉投 資資安軟件，以因應企業導入AI 所衍生的風險。Google以320億美 元收購資安新創Wiz的交易仍待 監管單位核准；Palo則於10月推 出AI驅動的資安產品，並在上月 宣布以33.5億美元收購軟件公司 Chronosphere。 倫納表示，這筆合作案展現 Google Cloud在AI浪潮下的有利 定位，有助於其在雲端市場與亞 馬遜與微軟等大型競爭對手抗 衡。Google與Palo自2018年起建 立策略夥伴關係，Palo執行長艾 若拉過去也曾長期任職Google， 並於2014年前擔任商務長。 分析師下調評級 Lyft股價應聲跌 城堡投資回報率 料創7年來最低 澳洲最大養老基金 明年削減股票配置 Google雲端需求攀升 與資安公司擴大合作 ▍本報訊 ▍ ����������������������������������������������������������������������� ■黑石集團正以前所未見的節奏加碼日本不動產市場，圖為民眾路過黑石 集團標誌牌。 路透社資料圖片 黑石今年亦對既有項 目追加約1 200億日圓資 本支出，相關項目預計於 2027年陸續投運。 ■環球影城正在尋求擴大市場，圖 為民眾在洛杉磯環球影城入口前自 拍。 路透社資料圖片
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