A12 12.29.2025 星期一 港聞 食環署高級總監（聯合辦事處）馬淑芳接 受《星島》訪問時透露，為促使業主盡 快履行其妥善維修物業的責任，聯辦處會在 第一階段滲水調查中，新增紅外線測試以加 快甄別滲水源頭。若結果顯示滲水位置的濕 度數值高於或等於35%及懷疑是由上層單位 引致，聯辦處隨即會向上層單位業主發出 「建議維修通知」，要求他們在指定時間內自 行檢查和維修。相對過去先進行第二和第三 階段詳細調查後才要求上層單位業主跟進， 新程序將有助相關業主更早進行維修，讓滲 水問題更早解決。 馬又指，如在「建議維修通知」逾期後， 滲水情況仍然持續，聯辦處仍會展開第二和 第三階段詳細調查，甄別滲水源頭，並向業 主收回檢測費用。同時，聯辦處會把原本按 序進行的第二和第三階段調查改為同步進 行，從而精簡程序，提升效率。 屋宇署（聯合辦事處）高級專業主任盧江 表示，調查滲水問題的核心是找到滲水源頭 所在，常見的兩個滲水主因是雨水經外牆滲 入，以及樓宇單位內部的供水、排水系統出 現滲漏等等。他表示，根據過往調查和個案 分析，排除雨水滲漏之後，絕大部分滲水個 案的源頭都在樓上單位，「多是由於供水、 排水系統故障或防水層問題，導致樓下出現 滲水」。因此他認為提早通知樓上業主檢測 維修，能有效盡早解決滲水問題。 盧江又謂，屋宇署正擬備有意提供滲水 檢測及維修服務的營運商，連同參考服務價 格資料的名單，上載至聯辦處、食環署及屋 宇署網頁，以便市民找到合適人士處理滲水 個案；署方亦會聯絡香港測量師學會等專業 組織，製作及在網上發放有關滲水檢測及維 修的「懶人包」。收到「建議維修通知」的業主 如需財政支援，也可透過市區重建局的「有 需要人士維修自住物業津貼計劃」，以及屋 宇署的「樓宇安全貸款計劃」申請資助或貸 款。 馬淑芳提到，住戶之間就滲水問題進行 協商和調解，往往比由聯辦處介入更為有 效。政府近年大力推動以協商和調解方式解 決滲水糾紛，其中食環署推出「物業管理公 司協助處理住宅樓宇滲水計劃」，旨在讓物 業管理公司協調住戶透過調解或民事方式處 理滲水問題。截至今年12月中旬，已有240 多個屋苑的物管公司參與，過去3年，約有 7成個案能透過物管公司成功解決。為協助 物管公司更有效處理滲水個案，環境及生態 局、食環署和律政司於今年7月推出「社區調 解先導計劃」，為物管人員提供全日制調解 技巧培訓，期望物管人員掌握必要的調解知 識和技巧後，能第一時間介入協助處理滲水 問題，改善溝通，促進社區和諧。 物監局鼓勵物管適時介入 提供多方面支援 在私人物業，樓宇滲水是常見的環境衛 生問題。物業管理業監管局（物監局）主席黃 江天表示，物監局全力支持落實行政長官《施 政報告》提出的各項改善大廈管理及提升樓宇 安全的措施。就聯辦處優化樓宇滲水檢測程 序，監管局表示支持歡迎，認為新措施透過 採用紅外線測試可加快甄別滲水源頭，而聯 辦處亦可向上層單位發出「建議維修通知」， 促使以更和諧更快捷的方式解決私人物業內 的滲水問題。 「朝見口晚見面」具天然優勢 黃江天接受《星島》訪問時稱，大廈公用 部分如有滲水或喉管滲漏的情況，在合理及 切實可行的範圍內，持牌物管公司須提醒業 主立案法團安排由持牌水喉匠查明原因，並 盡快糾正。假如個別私人單位出現樓宇滲水 問題，有關業主／住戶應先自行安排找出問 題原因，然後適當協調其他相關人士進行維 修工程。 黃認為，物管公司及物管人員熟悉屋苑 的設施結構及渠管分布，亦與住戶「朝見口晚 見面」，具備天然優勢，出現滲水問題時可作 出有效溝通，並與執法部門互相配合協作， 情理兼備解決問題。假如物管人員能夠適時 介入並妥善處理，問題往往能在初期已經圓 滿解決，幫助紓解民困，減少糾紛爭議。 為提升處理樓宇滲水問題的效率及鼓勵 住戶以和諧方式處理滲水問題，監管局與食 環署共同協作，多方面加強支援物管業界。 黃江天表示，物監局已根據食環署提供資 料，發出《處理物業滲水情況》良好作業指 南，闡述相關責任及法例法規，及物管公司 協助處理物業滲水情況的程序等，並製作圖 文並茂的資料單張，以流程圖形式展示處 理物業滲水問題的逐步方法，供持牌人員參 考。同時，物監局積極推動物管人員參與由 環境及生態局、食環署及律政司推出的「社區 調解先導計劃」，培訓課程結合實務知識講座 及角色扮演，內容涵蓋調解基礎知識，以及 運用調解技巧促進解決糾紛，幫助物管人員 更有效以調解方式處理樓宇滲水個案。 黃江天強調，物監局未來將繼續與屋宇 署、食環署等部門緊密合作，提升物管業界 對優化滲水檢測新措施的認識，並鼓勵物管 業界積極介入處理樓宇滲水問題，展現業界 促進社區衛生和諧所扮演的重要角色。 樓宇滲水問題影響市民日常生 活，今年《施政報告》宣布，將於明年 上半年推出先導計劃，優化處理樓宇 滲水問題的程序。由食物環境衛生署 （食環署）及屋宇署組成的聯合辦事處 （聯辦處），每年處理樓宇滲水的舉報 超過4萬宗，且有上升趨勢。為促使 業主及時維修其物業，聯辦處會在調 查中利用紅外線測試加快甄別滲水源 頭，以盡早通知源頭單位業主作出跟 進。 ■黃江天指，會全力支持政府在明年上半年 推出「優化處理樓宇滲水檢測程序先導計劃」。 香港樓宇滲水糾紛屢見不鮮，若未能妥 善處理，恐損害鄰里和睦。由義務工作發展 局及一邦國際網上仲調中心合作推出的免費 「滲漏糾紛義務網上調解服務」，在過去一年 共接獲逾165宗查詢，處理40宗個案，部分 個案透過具法律效力的和解協議或備忘錄解 決。 排解責任歸屬費用分攤問題 一邦國際網上仲調中心主席蘇紹聰接受 《星島》訪問時指，很多滲水糾紛源於雙方缺 乏溝通，調解能讓當事人換位思考，避免陷 入對立局面，從而更快達成共識；他透露該 服務已於本月2日起續辦一年，繼續為市民提 供免費且專業的調解支援，紓解社區糾紛， 促進鄰里和諧。 蘇紹聰指，樓宇滲水問題是民生痛點， 由於涉及責任歸屬、費用分攤與維修安排等 複雜議題，易引發鄰里糾紛。他提到，相比 起訴訟，調解雙方毋須經歷長時間的排期， 亦不用支付高昂的訴訟費用。 在調解中，當事人對結果有更多的主動 權，可共同決定解決方案，而不是只能交由 法官判決，「調解強調的是公平同理解，我認 為處理民生問題中使用調解，其實是貫徹我 哋中華文化『以和為貴』理念，既解決當前爭 議，也為未來合作留下空間」。 蘇紹聰稱，支持聯辦處優化滲水檢測程 序及推動協商和調解，以解決住戶之間的滲 水問題。這不但能加快處理滲水問題，更能 促使業主正視物業保養責任，以調解盡快處 理因滲水造成的鄰里矛盾。 蘇又謂，「滲漏糾紛義務網上調解服務」 取得實質成效，服務由專業義務調解員主 持。他表示，為提升調解效率與成效，調解 員會在正式調解前主動與雙方當事人進行單 獨會議，了解爭議背景、釐清分歧重點，並 建立初步信任，為達成和解奠定基礎。 滲漏糾紛義務網上調解具實效 促進鄰里和諧 ■蘇紹聰指，「滲漏糾紛義務網上調解服務」取 得實質成效。 ■聯辦處職 員在懷疑引 致滲水單位 進行顏色水 測試。 食環署提供 ■食環署及屋 宇署組成的聯 合辦事處，在 調查中利用紅 外線測試加快 甄 別 滲 水 源 頭，以盡早通 知源頭單位業 主作出跟進。 盧江球攝 ■聯辦處職員 使用電子濕度 儀量度天花滲 水位置的濕度 值。 食環署提供 滲水辦明年推新調查流程加快處理滲水個案 紅外線測試甄別源頭 促使業主履行維修責任 ■為配合政府推動以協商及調解方式解決樓宇 滲水糾紛，食環署聯同律政司推出「社區調解 先導計劃」，為物業管理人員提供全日制調解 技巧培訓。 ▍本報記者謝宗英香港報道 ▍ ��������������� 住戶之間就滲水問題進行協 商和調解，往往比由聯辦處介入更 為有效。 食環署高級總監（聯合辦事處）馬淑芳
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