更多新聞資訊可掃 描 詳盡 消息為你報道 有研究報告指，香港學生宿 位短缺達十二萬個，有內地 教 育機構和本地升學中心合作，承 租傳統豪宅區九龍塘的獨立屋 違規改建成無牌學生宿舍出租。 QR Code F1 朝鮮金主愛 13歲掌軍權 F4 美國聯同以色列早前向伊朗發動 代號「史詩怒火」（Epic Furry）的軍事 行動，並在首輪攻擊中，把伊朗…… 「史詩怒火」隨時掀 中東大混戰 F5 03.15.2026 星期日 朝鮮領導人金正恩的權力傳承再 度成為焦點，近日韓國情報單位顯示， 金正恩已安排年僅十三歲的女兒金主 愛，出任朝鮮導彈總局局長…… 市場估計現時學生宿位短缺達十二萬個，如此龐大商機，吸引 內地教育機構和本地升學中心合作搶灘，承租傳統豪宅區九龍塘的獨 立屋，違規改建成無牌補習社和學生宿舍出租。 近日在《小紅書》高調宣傳旗下九龍塘高級寄宿學校的「曦庭 學社」，被市場人士質疑違規經營。本刊記者上周到場視察，發現政 府正派員跟進。本刊同時發現，九龍塘豪宅區近期湧現多間由內地教 育機構營辦的「寄宿學社」，以月租超過兩萬多元招攬內地學生，唯 涉嫌無牌經營及僭建。 九龍塘是著名傳統獨立豪宅區，加上位處四十一名校網，包括 喇沙小學、瑪利諾修院學校等，深受中港家長追捧，若將大面積豪宅 劏細作學生宿舍出租，可大幅提升租金回報，越來越多業主或辦學機 構因此嗅到商機，但違規改建或涉及消防和建築安全等風險，相關人 士亦可能犯上官非。 新聞 頭條 近月，內地多個社交平台出現「學習氣氛濃 厚學業第一」、「香港學霸寄宿」、「中學 生寄宿天花板」、「九龍塘豪宅區高端寄宿首 選」等九龍塘高級寄宿學校的廣告。為了招攬 學生租客，相關人士甚至舉辦開放日，由內 地教育機構負責人或中介代理帶路參觀校舍。 原來，有內地教育機構最近承租九龍 塘窩打老道一百○一號屋地辦寄宿學校， 該黃金地段鄰近四十一校網名津瑪利諾修 院學校，上址門外掛上「曦庭學社」（Gleam Haven）招牌。 翻查資料，該宿舍由「曦庭學社」和本地 升學中心「啟彥教育」合推，今年一月底開 幕，連月來以「全港首創三語中學寄宿」、「專 為十二歲至十八歲新到港中學生打造『宿育管 教』一體化教育學社」作賣點。 現時該學生宿舍分別提供男女生各三十張 床位，分兩人及四人房，床位下有獨立書枱及 衣櫃等，有共用洗手間及梳化等空間，宿費連 同學業託管、生活照料和安全監督，每月收費 介乎一萬四千多元至近兩萬六千元不等。 城規會未接獲申請 本刊發現「曦庭學社」租用的獨立屋，該 地段相關用途並未獲得城規會規劃許可，亦 未在教育局註冊登記。另一方面，校舍的庭 院有若干現存及新建的僭建物，分別面向界 限街、後巷及毗鄰幼稚園，或涉消防及建築 安全風險。 記者上星期四到訪「曦庭學社」，剛巧政 府派員視察和跟進。城市規劃委員會回覆本 刊查詢時表示，至今沒有收過窩打老道一百 ○一號（即「曦庭學社」現址）有關「住宿機構」 的規劃申請。 除了「曦庭學社」，九龍塘有多間獨立屋 開設學生宿舍，當中或涉及無牌經營。例如 九龍塘窩打老道一百三十八號獨立屋，有物 業代理發放影片招租客，其中一層誇張到劏 成二十個單位出租，月租一萬二千多元至一 萬八千多元。該物業的一樓由業主自住，二 樓全層改作收租用途。 有區內地產中介稱：「單位內櫳四正，每 個面積約二百呎，不過業主最新通知要封盤 下架。」據悉屋宇署早前接獲舉報懷疑有人違 規改裝經營學生宿舍，於是上門到訪，但因 無人應門未能入屋視察，其後業主稱可安排 於三月初讓屋宇署人員視察。 另外，九龍塘渭州道十號獨立屋的「紫荊 家苑」，近月亦積極搶學生租客，自稱是「九 龍塘豪宅寄宿天花板」，目前有逾三十個宿 位，分單人、雙人及三人房，單人房每月宿 費一萬九千八百元，雙人及三人房為一萬六 千八百元及一萬八千八百元，均包括早、晚 餐。上述地址同時以「PRESTIGE K12」在網 上招租。城規會回覆本刊查詢時表示，窩打 老道一百三十八號，以及渭州道十號（即「紫 荊家苑」現址），均於《九龍塘分區計劃大綱核 准圖編號S/K18/21》（大綱圖）上劃為「住宅 （丙類）四」地帶。 在現行規劃制度下，「校外學生宿舍、機 構宿舍、青年旅舍、長者住屋」均屬「住宿機 構」用途。根據上述大綱圖的規定，「住宿機 構」用途須先向城規會作出申請，獲批准後才 可實行。至今城規會並沒有收到上述兩個地 點有關「住宿機構」的規劃申請，會提醒相關 業主或營辦商相關規劃申請要求。 業主或同違法 九龍塘是著名傳統豪宅區，由於多為低 密度別墅或花園洋房，是不少城中富豪及名 人聚居地；加上位處四十一名校網，深受中 港家長追捧，對學生宿舍的需求有增無減， 但區內細單位少，反觀涉嫌違規的學生宿舍 和豪宅劏房只需萬多元月租，因而極具吸引 力。個別業主或辦學機構遂嗅到商機，將獨 立豪宅劏細以提升租金收入和回報。 新晉炒家兼投資者歐偉明直言，學生宿 舍大有「錢」途，自己雖然一直投資細價樓， 亦蠢蠢欲動想分一杯羹。「從投資角度來看， 做學生宿舍或者勞工宿舍會比較划算，因為 裝修成本相對較平，而且租金回報跟細價樓 相若，甚至日後把單位賣掉亦都比較簡單。」 對於越來越多獨立屋涉嫌違規改裝內地 生宿舍，大律師陸偉雄提醒業主若將單位出 租予他人作非法用途，即使日後聲稱「不知 情」，亦可能難辭其咎。「法律上，業主不能 單純以『不知情』作為免責理由。業主不僅有 責任在租約中訂明相關條款，亦應問清楚租 客的租賃用途，否則可能因協助、教唆他人 犯法而被控告。」 發展商鬥快布局 他舉例說，不論物業是否獨立屋，或租 客是否轉作學生宿舍再分租，若租客在單位 內進行違法活動，例如種植大麻或經營非法 賭檔，業主亦可能面對法律風險。「業主日後 揀選租客，宜先多了解對方的背景，並在租 約中加入限制條款，明確列明住宅單位不可 用作非法用途，以保障自身權益。」 政府近年積極將香港打造成留學品牌， 吸引境外學生到港讀書，以致宿位需求大 增。直資寄宿學校匯基書院（東九龍）校長鄭 建德表示，隨著內地學生對寄宿需求持續增 加，該校已啟用超過十五年的學生宿舍將進 行擴建，計劃增設新翼以提供額外九十個宿 位。屆時連同現有的八十八個宿位，宿舍總 數將增至一百八十個。 有研究報告預計，三年後香港學生宿位 短缺將達十二萬個。去年七月，「城中學舍計 劃」推出，鼓勵市場把商廈改裝為學生宿舍， 從而增加學生宿位供應。截至今年二月底， 該計劃已收到二十七宗共涉及約六千一百個 宿位的申請。 面對這塊「大餅」，本地上市發展商亦爭 相布局。宏安地產（1243）位於新蒲崗的學生 公寓項目「日新舍啟德」，提供七百二十間房 合共一千四百五十個宿位，至今出租率理 想，集團行政總裁鄧灝康更透露正洽談數個 新項目，目標為九龍區提供二百至三百間房。 此外，永義國際（1218）旗下紅磡學生公 寓「森里」，提供一百八十間房共一百九十四 個床位，去年推出僅兩個月便全部租出，每 月租金收入約二百三十一萬元，集團表示 會繼續在市區物色合適物業拓展學生公寓版 圖。恒地（0012）則另闢蹊徑，與中文大學合 作推出首個獲大學認可的「校外住宿計劃」， 將大埔迎林單位以優惠價格租予中大學生。 信和（0083）亦表明有意透過投資酒店及學生 宿舍等項目，擴展投資物業組合。 ▼「曦庭學社」租用九龍塘窩打老道一百○ 一號屋辦寄宿學校，對面正是四十一校網名 津瑪利諾修院學校。 ▼近月在《小紅書》高調宣傳的「曦庭學社」，被市場 人士質疑違規經營，本刊記者上周到場視察，發現政府 正派員跟進。 部分上市公司經營的學生宿舍 上市公司 學生宿舍地址 規模 每人月租（港元） 招商局商業房託基金 （1503） 尖沙咀柯士甸路二號 「ＣＭ＋Ｕ壹間嘉寓」 提供1-3人房，共 85個床位 7,574至17,000 宏安地產（1243） 新蒲崗六合街 「日新舍」 提供1-4人房，超 過1400個床位 *5,800至 15,500 永義國際（1218） 紅磡漆咸道北470-478號 「THE QUAD森里」 提供1-2人房，共 200個單位 6,800至13,000 恒地（0012） 大埔美新里3號 「Parkwood迎林」 1-4人房，只供中 大學生入住 5,335起 資料來源：市場資料 *二四年首批招租租金 ▼恒地與中文大學合作推出首個獲大學認 可的「校外住宿計劃」，將大埔迎林單位 以優惠價格租予中大學生。 ▲宏安地產位於新蒲崗的學生公寓項目 「日新舍啟德」，提供七百二十間房合 共一千四百五十個宿位，出租率理想。 八人同時上課即屬學校 須註冊 由於「曦庭學社」聲稱自己是寄宿 學校，「宿育管教」一體化，本刊嘗試 在教育局註冊學校查詢系統輸入「曦庭」 搜尋，但查無此校。根據《教育條例》第 三（一）條，學校的定義明確涵蓋了提供 教育課程的機構，即任何機構、組織， 一天內向二十名或以上人士，或於同一 時間向八名或以上人士提供幼稚園、小 學、中學教育或任何其他教育課程。此 定義範圍廣泛，涵蓋補習社、補習中心 等提供教育服務的場所。 因此，任何處所若提供補習、功課 輔導等教育服務，且學生人數達到上述 法定門檻，即符合學校的法律定義，必 須根據《教育條例》向教育局註冊或臨時 註冊為學校，否則即屬違法。 教育局回覆本刊查詢表示，根據紀 錄，「學鳴居」、「曦庭學社」、「紫荊家 苑」並非根據《教育條例》（第二百七十九 章）註冊或臨時註冊的學校，至今沒有收 到任何機構於相關地址開辦寄宿學校的 申請。 ▼ ▼ ▲ 九龍塘渭州道十號獨立屋的「紫 荊家苑」，自稱是「九龍塘豪宅寄 宿天花板」搶客，但沒有向城規會 作「住宿機構」的規劃申請。
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