二手交投持續淡靜，由納米樓到三房套 間隔的屋苑優質戶，近日均錄得蝕讓個案。 受長實（1113）親海駅「炸彈價」連鎖 效應衝擊，油塘海傲灣1A座高層一房單位， 實用面積二百六十二呎，原業主一九年以 五百七十萬元購入，近日減價至四百六十八 萬元易手，呎價一萬七千八百多元，帳面勁 蝕過百萬。 另外大圍溱岸８號一個三房套間隔戶， 實用面積七百一十八呎，原業主二O年以近 一千三百萬元買手，持貨三年鬆綁即沽，最 後減價五十二萬元微蝕易手，實用呎價近一 萬七千四百元。 而二手重災區納米樓繼續水深火熱，入 伙近兩年的深水埗AVA 228，實用面積約 一百五十五呎的開放式單位，原業主以約 三百六十萬元購入單位，持貨四年半劈價至 二百五十八萬元沽，呎價一萬六千六百多 元，帳面勁蝕逾百萬離場。 2007 ○ ▲路勁旗下位於港鐵黃竹坑站上蓋 的「晉環」，兩年前食住樓市高峰 推出，首批實用呎價高達三萬元， 仍吸引不少本港名人掃貨。 ▲ 由單偉彪揸旗的路勁基建， 一六年開始涉足香港住宅市場， 當年投得凱和山地皮時，稱與深 圳控股共投資五十億興建。 ▲ 二手業主 蝕 住 出 貨 ▲ 油塘海傲灣一個高層一房單位，原業主 一九年以五百七十萬元購入，近日減價至 四百六十八萬元易手，帳面勁蝕過百萬。 頭條新聞 57 2023.10.01 折實平均呎價一萬八千四百八十八 元，比同區去年五月推出、由碧桂 園（ ）發展的瓏碧折實呎價兩萬 四千五百二十元平近兩成半。 建灝自稱賣大包 建灝地產「賣大包」的程度看 似比路勁有過之而無不及 ，投資 及銷售部董事鄭智荣直言 首批開 價「賣一件蝕一件」，較 項目平 均成本每呎兩萬 六百元低近一 成，揚言是「賣大包，益 大家， 買家人人開心」。由於該 項目屬 翻新項目，故不受一手住 宅條例 限制毋須公開上載樓書、價單 及銷售安排，建灝遂於上周 三，公布首批價格翌日突擊 開售，最終沽出十伙，套 現 文曜約曾九兩千度萬易。手，最初由本地 基金豐泰發展夥拍田生地產收購舊 樓，於一 六年重建 成新盤「 銅 璵」，提供九十二伙單位，一度準 備以現樓推出市場。翌年已故舖王 鄧成波約十三億向豐泰購入全幢 單位，將全幢打造成服務式住宅， 主攻富貴長者屋，改名「蔚盈軒」， 月租由兩萬六千八百元至六萬元不 等。其後鄧成波家族要大手減磅 去年六月將蔚盈軒以十一億四千萬 元出售給建灝地產。以建灝買入價 計，平均呎價約一萬三千五百元， 加上翻新成本及利息支出等，有市 場人士估計實際上未必「賣一件、蝕 一件」。 「最近低價推出的新樓盤背後都 有原因，例如地區偏遠及環境不太 好，不低價賣就較難賣出。本港樓 市上半年升了百分之七，下半年可 能蒸發 幅，等於全年無升 跌。我覺得只 要新香港人繼 續來 港，他們的購買力仍然存在樓市 就會繼續橫行，不會大升或大跌。」 資深投資者林一鳴說。 林一鳴認為，目前以低 價發售的新盤背後都有原 因，例如地區偏遠及環境 不太好，不低價賣就較難 賣出。 無阻準買家入票。 根據路勁今次開價，首批折實 平均呎價接近成本價，已近 乎無錢賺。翻查資料，一七 年五月政府推出凱和山所在 的掃管笏管翠路十八號地皮，佔 地一萬二千一百呎，可建樓面面積 四十七萬二千九百四十九呎。 低價去貨有着數 當時市場估價成交呎價 上限約五千五百元，吸引到 長實、新地（ ）、嘉華 （ ）、恒地（ ）等大 發展商入標，最終「爆冷」 由路勁夥拍中資深圳控股投 得， 每呎 樓面 地價 達 六千七百元，比估值上限貴 約兩成二，亦比同區已建成 「 」、「 」及 「上源」等的地價貴四至八成。 當年投得地皮後，路勁基建執 行董事單偉 彪曾透露預 計投資 五十億元興建，市場以此 推算凱 和山每呎成本達一萬五百七十一 元，即使計及一成「發水」每呎成 本都要九千六百一十元， 故今次 開價隨時只 有微利甚至 「無錢 賺」。 泓亮諮詢 及評估董事總 經理張翹楚分 析道︰「發展商看到市場 仍有一 定購買力，現實係供樓利 率已經 升至四點二五厘，對買樓 人士來 講壓力大了，發展商要去 庫存就 要減價。不過 我認為『劈價』、 『蝕住賣』、『成本價』只是宣傳 策略，的確有個別單位 可能蝕住 賣，但整個項目要蝕機會不大，始 終本港發展商仍有一定持貨能力， 以低價去貨盡快套現，再在市場上 買平地，溝淡之前買貴 地皮嘅成 本。」 專注投資基建項目的路勁一六 年開始涉足住宅市場，近年的名作 要數黃竹坑站項目「晉環」，兩年 前食正樓市高峰推出市場，即使首 批折實平均呎價近三萬 元，開售 二百四十伙亦火速沽清，還吸引到 不少本港名人掃貨，至今已沽出超 過六百三十四伙，佔整個項目八近 八成單位，套現超過一 百五十億 元。 無巧不成話，當日有份掃晉環 的羅建一，旗下建灝地產上周二亦 推出旗下九龍城翻新項目「文曜」 截擊凱和山，首批共三十一伙，實 用面積三百七十九至九百四呎， 由於「文曜」屬翻新項目，故不受 一手住宅條例限制，建灝於公布首批 價格翌日突擊開售，最終沽出十伙， 套現約九千萬。
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