劉志光認為，即使百業蕭條， 本港仍有住屋需求，加上外勞及其 他來港人士，租務收益仍可觀。他 所管理的劏房盤，其中一個位於銅 鑼灣，以月租三萬五千元與業主簽 了八年俗稱為「大包租」的合約， 不過單位「一開四」，每間劏房面 積逾一百六十呎，以逾一萬一千元 出租，四間劏房租金 合共約四萬五千元， 變相每月賺一萬元， 營運一年已收回起初 的投資成本。 他相信只要劏房性價比高，特 別是位置方便，鄰近港鐵站或大學 校區，便不愁沒租客，「這單位上 手客人剛遷出一星期，都沒有登廣 告，已有客人經朋友找上門， 還 驚死我不租給他，一口氣交了一年 租金，試問其他生意有甚麼理由可 以預早收一年的錢？」 劉志光近年也開班教 人入市當二房東，其學生 數月前便承接數個劏 房，開始經營二房東生 意。他說：「本身做工程 冒險犯刑事罪，相信這批不合規劏 房很快會消失，但居住需求仍然存 在，相信可以消化其他新盤。」 政府估計目前約有十一萬住宅 劏房，內部樓面面積少於八平方米 約有百分之二十六，約五成達十平 方米或以上。呂宇健說，旗下劏房 本身面積高於新例要求標準，同時 其經營團隊包括有合資格人士可就 現有的劏房「入則」，預計可順利 登記及認證成為「簡樸房」，「現 時每月已新增約五十個劏房，未來 會再加速。」 呂宇健旗下劏房分布不同地 區，按裝潢用料分不同級數，大部 分月租七千五百元、五千元，但部 分惠及基層也會月收三千八百元。 相關劏房大約百分之六十是租盤， 即團隊充當二房東角色。 簡樸房制度下，這類二房東仍 是允許的，他表示，二房東模式不 用買樓付首期，可跟業主簽十年租 約經營，租金回報計到盡隨時可達 四十厘，即使計及管理成本、部分 時間斷租、業主滿約後收回單位等 因素，也可有二十多厘的回報。 不過呂宇健認為：「若以 二十五元呎價租用五百呎單位，一 開三並預留走廊位置，每間劏房 一百五十呎，月租七千五百元，整 體每月租金便有二萬二千五百元， 扣除向業主支付一萬二千五百元租 金，仍有一萬元租金收入，一年便 有十二萬元。單以每間劏房改裝費 十萬元計算，三間合計三十萬元成 本，這樣就計到回報有四十厘。」 他認為《簡樸房條例》實施令經營 者有例可循，劏房完全陽光合法， 「相信可以買到保險，那我的投 資、價值可得到更多的保障。」 吸納舊劏盤翻新 另一名劏房投資者、精進國際 企業董事劉志光，從事教育起家， 約一九年加入劏房二房東行例，手 上營運數百間劏房。他說，單位由 「一開四」至「一開十二」不等， 平均每個單位回報約十八至二十多 厘，也有承包整幢大廈作酒店、服 務式住宅、勞工宿舍等，相關公司 每年租金收入約五千萬元。 自己團隊及師傅做翻 新執漏，再添置基本 家俬，便可重新出 租。 「」 近期有些業主 或規模較少的二房東 不想在簡樸房政策落 實後再做，因認證成 簡樸房要找測量師、 建築師寫認證報告， 營運成本必然增加， 便會放盤退出市場。我們團隊則會 從中挑選一些預計可登記及認證成 簡樸房來租。」劉志光估計，市場 上數以千計的二房東只是管理數間 劏房，而管理逾百甚至上千間劏房 的同業為數不多。 港漂客源為目標 他指出，劏房約五成客源為港 漂及留學生，認為簡樸房制度落 實，生意應該會更好，「港漂及留 學生對房屋要求較高，旗下中上質 素的劏房較快租出，簡樸房變相獲 政府認證，他們住得安心，租金加 一千元都會住，加上學生沒有工作 收入證明需要先繳付一年租金，可 以一下子收到十多個月租金連按 金，動輒有十多萬元現金流。」 一間工廈單位正被改裝成多個分隔房。 有別大手改建單位，劉志光的 經營策略主要吸納市場上招頂的舊 劏房盤。劉志光說：「地產經紀很 幫手，見有好的劏房盤便會介紹給 我，都是一些間隔相對好的劏房單 位，雖然裝潢通常較殘舊，但我有 劉志光也有開班教授 投資租務市場。 Dick 政府即將管制私樓劏房，本刊發現近期湧現不 少工廈劏房且大受歡迎。記者發現有工廈樓層單位剛改 作劏房便全數租出，甚至有單位仍在改裝，已預先租出。 有地產經紀向記者推介相關工廈劏房指，單位有獨立廁 所，裝潢較佳，沒有商業登記亦可承租，列明不可住宿，但又 說「難免需要通宵工作」，更稱「可預早知道政府何時派員巡 查，不用擔心有人突擊檢查。」 不過，有地產業界人士指，改裝工廈劏房須留意是否符合地 契及大廈公契，相關改動有沒有獲屋字署批准等，否則有機會 觸犯法例。租客違規居於工廈劏房更毫無保障，有居於工廈 住客雖與二房東簽約租至明年六月，但發現原業主因破 產，單位淪為銀主盤，銀行更不承認他的租客身份， 隨時面臨逼遷。 ▲ 工廈新劏房湧現 ▲ 焦點故事 ▲ 每間「簡樸房」 面積不少於八平方 米，並須設有獨立 廁所。 45 2025.08.31
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