大翻新。「做開放式廚房，全屋新 造石塑板，廚房廁所牆身用雅晶石 及地下用微水泥，帶出歐陸式海洋 系設計，仲幫下手業主做埋驗 窗。 其」 後該單位被一名買家看中， 歐偉明憶述：「他跟我說，睇過其 他同類型單位，覺得我個單個好似 特別大。」該單位最終以三百三十 萬元易手，短短五個月賺了兩成。 歐偉明沽出荃灣中心單位同一 日，又在同一座花了不到三百萬元 掃入另一個單位打算短炒，同樣貪 其內籠殘舊，「散客見到單位內部 唔靚會卻步，我就有機會以低水價 買入。」 細價樓有運行 上周他又掃入荃灣中心一個銀 主單位，他向記者總結現時短炒三 大心得。「一是最好不要上會，一 次過 ，否則銀行罰息加重成 本，二是最好炒三百五十萬以下 的樓，預留水位畀下個買家， 可以低於四百萬同你接貨， 符合一百元印花稅的門檻， 三是只吼起碼低市價一成的單位， 只要之後能夠高入市時市價一成出 貨，來回已經有兩成利潤。」 另一個熱衷炒荃灣中心的炒 家，是股樓炒家呂宇健 ，今 年數度入市短炒。三月份他斥資 二百七十三萬元買入荃灣中心一個 細價銀主盤，至八月份以三百三十 萬元沽出，持貨約五個月升值 五十七萬元，帳面賺了逾兩成，扣 除交易成本等使費，估計實賺約 五十一萬元。 美聯高級分區營業經理鍾家豪 透露：「 炒樓的手法之一， 是參考滙豐銀行的網上估價，見目 標單位放售價低滙豐網上估價一成 就入貨，有人出價高過滙豐網上估 價一成就出貨。」據悉上述荃 灣中心單位正是呂宇健見銀行估價 三百 九萬元，低過原業主開價， 於是馬上提高出價至二百七十三萬 元成功搶購。 鍾家豪續說：「 鍾情荃 景圍一帶，因為租金普遍超過五 厘，入市後屬『進可攻退可守』， 他多數不睇樓，直接同業主還價， 啱價即時落訂。」本刊曾致電 查詢，至截稿前未獲回覆。 發展商折讓價利短炒 除了二手細價樓和老牌屋苑， 個別新盤亦錄得賺錢短炒個案。利 嘉閣地產研究部主管陳海潮指出， 過去大半年，部分投資者趁低吸 納，隨着樓價回升，覺得短期內轉 手有利可圖，因此出現短炒潮。 「部分半新盤如新地的天璽．天， 去年首推呎價較市價為低，現時放 售大多有不俗利潤。」今年首九個 月，天璽．天共錄得十宗短炒個 案，其中九宗錄得利潤。 新地另一個新盤屯門 ，據統計今年頭九個月共有 五宗短炒個案，全數帳面有賺。祥 益地產總裁汪敦敬說，該 行早前促成一宗 短炒成交，單位為 期 座低層 室，實用 面積三百 三呎，屬一房 一廳，原業主去年六月以 約三百七十九萬元向發展 商購入，今年六月完成交 易後隨即放售，放盤四日 已獲內地客 買 入，單位連租約成交，月 租約一萬一千八百元，租 金回報率三厘六。 汪敦敬認為今年頻現短炒獲利 個案，主要是市場悲觀情緒造成， 二月至今屯門樓價已升了兩成，炒 家只要在二、三月夠膽入市，現時 帳面一定有賺，「睇返數據，樓價 最低位是今年二月，當時可輕易搵 到又平又靚的單位。」 他說他的客人多數選擇大型屋 苑，例如嘉湖山莊等，「因為有足 夠盤量，屯門十六區就因早前有信 和（ ）以高於市場估值投得屯 門海珠路住宅地皮，成為二手市場 的新指標。」 雖然樓市短炒看似轉旺，但與 九七年不少人借盡炒樓的氛圍固然 相去甚遠，一 年政府推出 前，亦不時出現「摸貨」（以確認 人身份轉售）甚至「摸上摸」成 交，現時市況遠未到樓癲人狂。 泓亮諮詢及評估董事總經理張 翹楚說，從樓市供求關係分析，估 計未來一年整體樓價不會大升， 「市場仍然認為樓市供應量足夠， 未來三至四年一手私人住宅潛在供 應為十萬二千伙，仍處於高水平， 一年一手只賣到約兩萬伙，樓價今 年底前或會再輕微反彈，但要真正 上升，相信要等到潛在供應量跌至 兩萬至三萬伙。」 政府去年撤銷了所有針對住宅物業的「辣 招」，有炒家專攻銀碼細的二手上車盤，如 荃灣荃景圍一帶的屋苑，已成為炒家目標。 Full Pay Ken Sir Ken Sir 新晉炒家頻頻入市，有上一代炒家則按 兵不動。曾專攻大型屋苑的資深投資者陳清 白認為，整體樓市仍難現旺勢。「有些細價 樓可以執死雞，但整體樓市炒唔起，用市價 入一定炒唔起！六、七百萬樓同人講賺一 成，律師費、雜費、佣都一成，扣埋邊有得 賺！」 他說短炒隨時要支付政府利得稅，並不 划算，自己寧願炒股。「搞咁多賺雞碎咁 多，早排買阿里巴巴（9 9 8 8）、騰訊 （0700）、滙豐（0005）任何一隻都賺到 笑。買股票只需落盤或者打個電話，買樓搞 來搞去，向銀行借錢又難，隨時俾人問到無 尊嚴，如果不用借錢不如賺息，炒樓無三成 利潤都不叫獲利！」 隨着更多炒家爭食，另一名資深炒家、 「凶宅大王」伍冠流說近期已難找折扣大的 樓盤，故沒有入市，「正常樓要 市價七折以下，半契樓四折以 下，凶宅至少要五折，才值 得入市。」 寧願炒股 ▲ 資深投資者陳清白認 為，整體樓市仍難現旺勢， 他寧願炒股也不入市。 焦點故事 屯門NOVO LAND早前有一手業主由收樓至成交僅十五 天便速以三百八十萬元易手，獲利約三十二萬六千元。 ▲祥益地產總裁汪敦敬分 析，二月至今屯門樓價已升 了兩成，屯門市廣場亦有業 主持貨約六個月，八月轉手 帳面獲利七十四萬元。 ▲ 張翹楚分析，樓價今年底 前或會再輕微反彈，但要真 正上升，相信要等到潛在供 應量跌至兩萬至三萬伙。 48 2025.11.09
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