亦有責任，之前槓桿太進 取，加息潮下蠶食利 潤。 不」 過，領展的澳洲和 新加坡零售投資，表現卻 異常標青。翻開中期業 績，領展的新加坡零售物 業續租租金調整率達百分 之十二點九，旗下裕廊坊及 的出租率達百 分之九十九點八。 海外零售表現強勁 至於澳洲零售組合，上半年 的續租租金調整率達百分之十六 點三，出租率維持約百分之 九十八點一水平。無怪乎領展管 理層一再提出，會進一步加強研 究新加坡和澳洲的投資機會。 今年底將會離任的王國龍表 示，雖然香港仍是領展的主要市 場，但未來大部分的物業組合改 變將來自外國。歐敦勤亦指，國 李聲揚建議投資 者可以小注月供領 展，直言「買領展預 了要打持久戰。」 「領展的香港出租率仍有九 成七，但租金下跌，好明顯管理 層以減租去吸引租戶留底，避免 出現吉舖。」證券商協會會董及 香港股票分析師協會理事黃德几 說。 中港收租物業暫難翻身，領 展管理層進一步將戰線拓展至海 外市場。自從一五年領展晉身恒 指成分股後，以王國龍為首的領 展管理層一改本地收租佬的保守 作風，不單買地皮做發展商，甚 至透過舉債收購深圳、廣州、上 海和海外多項物業。 事後回看，領展的內地投資 幾乎「坐艇」收場，倫敦的金絲 雀碼頭辦公大樓亦艱苦經營，加 性」兼大劈目標價至三十八元。 翻開領展的中期業績，截至 今年九月底止，收入按年減少百 分之一點八至七十點二三億元， 物業收入淨額按年跌百分之三點 四至五十一點七八億元。 最令市場意外的是中港租金 的跌幅，其中香港租金由去年同 期升百分之 點七，按年調頭大 跌百分之六點四，街市及熟食檔 位跌幅達百分之九點三，商舖跌 幅亦達百分之五點九。內地物業 的續租租金更嚇人，按年大跌百 分之十六點四。今年五月領展公 布全年業績時，本港和內地零售 物業的續租租金調整率，分別為 負百分之二點二和負百分之 點 七，換言之半年之間減租幅度急 劇惡化。 中港減租未見底 據領展管理層分析，中港宏 觀經濟和零售業不景，加上網購 衝擊，出租率及租金下跌屬大勢 所趨。領展主席歐敦勤在業績會 上坦言，香港零售及中式餐飲仍 然受壓，雖然租賃市場正在復 甦，但租約為期三年，預計下半 年租金仍會受壓。 上近年美國持續加息，導致領展 的債務和利息負擔增加，兩年前 要進行「世紀供股」集資近 一百九十億元。 李聲揚稱 「我有份供股， 十年前分段買入領展，至今仍是 港股組合主要持倉之一，以平均 價計帳面蝕三成八，計及收息已 回本兼有小小錢賺。公司前十年 同後十年的表現，真是差天共 地！面對北上消費、網購等崛 起，雖然是非戰之罪，但管理層 際物業組合的續租租金調整率相 當不錯，有意在澳洲和新加坡尋 找潛在投資目標，特別是零售物 業。 事有湊巧，上周市場傳出領 展洽購澳洲三個購物中心，將以 十五億澳元收購五成權益，涉及 的資產包括昆士蘭最大購物中心 之一 ，建築面積十二 萬平方米；新南威爾士州購物中 心 ，以及西澳新 興社區商業中心 。 澳洲和新加坡零售市場表現 確實亮眼，惟截至今年三月底， 中港物業仍佔領展整體投資物業 約八成九，澳洲、新加坡和英國 只佔一成一，領展要靠海外市場 翻身，無疑長路漫漫。 Swing By @ Thomson Plaza ▲美國聯儲局主席鮑威爾 年退任，總統特朗 普或派一名親信上場，市場估計勢會大劈息， 有利息口敏感股。 ▲ : 大行對領展最新評級 Sunshine Plaza Macarthur Square L a k e s i d e Joondalup 評級 原目標價 （元） 最新目標價 （元） 主要觀點 里昂 跑贏大市 50.5 51 已反映負面因素，風險回報已達吸引水平 高盛 買入 51.1 48.4 削減6%分派，人流已改善，下半年有機會扭轉局面 摩根士丹利 增持 48 48 中期基金分派差過預期 花旗 買入 50 45 下半年業績或面臨更大負面租金調整及一次性成本 晨星 N/A 45 45 預計香港零售物業組合租金將於 年才趨穩，但現價被低估 美銀 買入 45 43 估值吸引，公司處於轉型期 瑞銀 買入 44.2 42 中期業績未如理想 滙豐 持有 45 40 復甦或需要一段時間，短期欠催化劑 摩根大通 中性 48 38 業績比預期疲弱 ▲領展前稱領匯，○五年 十一月二十五日上市，上 市價十點三元，持有至今 的長情股東，計及派息後 的回報仍相當豐厚。 頭條新聞 55 2025.11.30
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