數，認為與啟德一海之隔的新地 北角海璇能夠以呎價四、五萬元 出售，即使以呎價約一萬五千元 向海航接貨，加上利息建築費等 支出，成本價都不會超過兩萬 五千元，屬當時市場少有的﹁麵 粉﹂平過﹁麵包﹂價，尤其在美 國近乎零息的年代發展商買地 往往對利息的考慮很少因此極 速成交。 二一年四月，恒地推售首個 啟德項目 ，首批平 均呎價約二萬六千五百元，同年 八月再推售 ，首 批平均呎價升至二萬八千二百 元，貴絕啟德。翌年 開售，首批平均呎價 已回落至二萬四千三百三十三 元。到今次 開 價，首批平均呎價進一步降至約 二萬一千多元，以當年買地每呎 總成本價計算，首批單位隨時 ﹁無肉食﹂。 貨多市不爽 由於恒地創辦人李兆基深諳 樓市﹁貨少市爽，貨多市不 爽﹂，尤其是啟德屬新盤供應重 鎮之一，現時開價難免要夠 ﹁筍﹂才能吸引買家。不過同區 二手業主就愁雲慘霧，其中嘉匯 和尚．珒溋上月平均二手成交價 分別約二萬二千元和二萬 五千三百元，都高於 首批折實平均呎價。 早 一日於上周 五晚開售的土瓜灣單幢盤明雋，發 展商佳明︵ ︶同樣以﹁低價﹂ 搶攻。首輪共發有三十伙，入場 價約三百七十八萬元，折實平均呎 價一萬八千五百二十六。 土瓜灣對上一個新盤，要數到 一九年疫情前的馬頭角臻尚，當時 新世界︵ ︶以折實平均呎價接 近一萬八千三百元推售首批單位， 換言之明雋開價﹁回到四年前﹂， 與臻尚及同區另一個較新屋苑二手 成交呎價約兩萬元相比，明雋開價 新地早前開售位於白石角的 ，開價同樣平過同區二 手，成功吸引大量買家，銷情理想。 THE HENLEY THE HENLEY III T H E HENLEY II HENLEY PARK 二手蝕讓潮 納米樓重災 HE N L E Y PARK HENLEY PARK 1271 0017 一手新盤紛紛以貼市價甚至平過 二手價搶客，市場購買力逐漸被消 耗，二手業主一如預期要捱。根據中 原的數據，十大屋苑六月份僅錄得 九十宗成交，創近五年新低。 其中沙田第一城成交雖比五月多 五宗至十二宗，但平均呎價跌近一成 二至一萬五千元，新都城平均呎價跌 百分之三點三，期內僅美孚新邨及嘉 湖山莊的平均呎價分別升百分之三點 六及一點八。 至於納米樓則淪為二手蝕讓重災 區，黃大仙鑽嶺一個二百一十四呎單 位，原業主持貨八年沽出輸近一成 四；河畔花園二百四十二呎兩房單 位，原業主四年前買入，最近以 四百二十八萬沽出，帳面蝕五十二 萬。 翻查中原數據，今年上半年持貨 五年內轉售蝕讓比例高達六成半，比 去年下半年上升近十一個點子；近五 個月蝕讓比例最高的是主打細單位的 九龍灣得寶花園，近四成六；其次是 約四成三的蝶翠峰，排第三是大埔嵐 山，蝕讓比例達四成二。 利嘉閣研究部主管陳海潮分析， 新盤搶去市場焦點，部分二手業主負 隅頑抗多時亦要「投降」。「蝕讓大 多集中在近年買的業主，部分人心急 賣不得不投降；加上一手去年去不到 貨積聚到今年，發展商要貼市價開盤 薄利多銷，因此搶去市場大部分購買 力。」 ▲ ▲ Universi ty Hi l l ▲沙田第一城六月成交雖然比五月多 五宗，但平均成交呎價跌近一成二。 封面故事 10 2023 07 09
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