6 月份典型的入門級房屋售價是創紀錄的 21.3 萬 元，這比一年前上升了 2.1%，比疫情前更是上升了 45% 以上。 6 月份的平均房貸利率達到 6.7%，一年 前是 5.5%，疫情前更是在 4% 以下。 由於待售房屋不多，因此一旦推出市場就迎來激 烈競爭並推高價格，因此入門級房屋價格在持續上 漲，6 月份的入門級房屋新上市數量較去年同期下跌 了 23%，這是疫情開始以來的最大跌幅；市場上入門 級房屋的上市量也下降了 15%，同樣是疫情開始以來 的最大跌幅。有限的上市數量和仍然上升的價格，以 及高居不下的房貸利率，都壓抑了銷售活動，6 月份 入門級房屋的銷售量同比下跌了 17%。 Redfin 高 級 經 濟 學 家 博 卡 里（Sheharyar Bokhari）說：「在市場上尋找入門級房屋無疑是浪費 精力，因為在全國很多地方，完全不存在這樣的入門 級房屋。由於價格上升和利率上升，那些預算較低的 人已經無法負擔得起最實惠的房屋，這令很多美國人 完全被排斥在住房市場之外，阻止他們建立淨值，最 終讓他們無法建立延續下去的財富。」 在疫情期間，由於利率處於創紀錄的低位以及遙 距工作，房屋價格上揚，但現在，房貸利率的上升正 在加劇可負擔危機，對首次置業者而言更是如此。今 天要購買典型入門級房屋的人士，房貸月付款需要 1610 元，較去年同期上升了 13%，而且大約是疫情前 的典型預付額的兩倍。相比之下，美國的平均工資水 平較一年前上升了 4.4%，較疫情前增加了約 20%， 而這就難以彌補預付款的增加額了。 由於租金也居高不下，很多潛在首次置業者也因 此陷入兩難境地，目前美國典型的租金要價比 2022 年的最高峰僅僅低了 24 元。 三藩市買家所需收入比去年減少 一些城市的首次置業者和低預算買家在少數幾個 城市的情況有所緩解：三藩市、奧斯丁和鳳凰城的購 房者要住得起一間可負擔房屋，無需像一年以前掙那 麼多錢，因為它們是美國唯一三個所需收入下跌的大 都會區。 要購買典型「入門級」房屋，三藩市的購屋者年 收入必須達到 24.12 萬元，不過這一數字比去年同期 減少了 1.13 萬元，跌幅達到 4.5%；奧斯丁的購屋者 收入就需要 9.2 萬元，同比下跌 3.3%，至於鳳凰城， 就是 9.2 萬元，同比下跌約 1%。這些地方也是入門級 房屋價格跌幅最大的都會區，以銷售中位價而言，三 藩市是 91 萬元，同比下跌 13.3%，奧斯丁是 37.73 萬 元，同比跌幅 12.2%，鳳凰城則是 32.5 萬元，跌幅是 9.7%。 這三個都會區的入門級房屋價格在經歷了 2020 年 和 2021 年的飆升後都出現了下跌。當時灣區價格的飆 升是買家利用創紀錄的低房貸利率來作為進入高價市場 的機會，而鳳凰城和奧斯丁則因為遙距工作的人員湧入 而出現價格狂飆。 在其他 13 個入門級房屋價格下跌的都會區中，大 部分都位於西岸，包括跌幅第二大的聖荷西，價格是 92.5 萬元，下跌 8.7%，以及沙加緬度的 41.7 萬元， 跌幅 7.3%，屋崙的 63 萬元，跌幅 7.3%，入門級房屋 價格下跌的還包括拉斯維加斯、西雅圖、丹佛、洛杉 磯、波特蘭、加州的安那罕（Anaheim）、聖地亞哥、 加州河邊市、匹茲堡和明尼阿波利斯等，但是盡管價 格下跌了，在這些地區購買入門房屋所需的收入仍然 是增加的，因為下跌了的價格不足以彌補房貸利率的 上升。 邁阿密首次置業者所需收入增加25% 購買入門級房屋所需收入增加最多的是在佛羅里 達州，勞德代爾堡（Fort Lauderdale）的買家需要年 收入 5.83 萬元才可以購買一間 22 萬元的房屋，在該 地區，入門級房屋的典型價格較一年前上升了 28%， 這是美國 50 個最大都會區中最大的升幅。 緊隨其後的是邁阿密，當地買家要買一間典型的 30 萬元的入門級房屋，則需要年收入達到 7.95 萬元， 這較一年前增加了 24.8%；排在第三的是新澤西州紐 域（Newark），當地要購買一間 33.5 萬元的入門級 房屋，需要年收入 8.88 萬元，同比上升了 21.1%。以 上三個城市的入門級房屋價格也位列升幅最前列，分 別同比上升了 15.8%、13.2% 和 9.8%。 佛羅里達州的房屋價格上升的原因是，盡管當地 存在著氣候風險，但外地遙距工作人員和退休人士仍 然湧入，這主要是因為當地溫暖的天氣和相對的可負 擔性，即使房屋價格在疫情期間飆升，但通常仍比紐 約、波士頓和洛杉磯等高價城市要便宜得多，在最受 移居者歡迎的十大都會區中，佛羅里達州就佔了 5 個。 入門級房屋買家中全現金交易已佔近四成 5 月份，全國入門級房屋中有超過三分之一 （36.6%）是全現金交易，這比之前一個月的 10 年高 位略低，但就高於一年前的 35.2%，漲勢是否會逼近 五成，市場將是最好的試金石。 值得注意的是最新的全現金數據是5月份的數據， 而其他來自 Redfin 的數據是有關 6 月份的。在購買可 負擔房屋中，現在很大一部分是由投資者購買的，在 第一季度，投資者購買的房屋中，有 41% 是面積少於 1400 平方呎的小房子，這一比例創出了紀錄新高，而 去年同期則是 37%。 博卡里說：「隨著那些最具可負擔性的房屋價格 持續上升，以及利率維持在高位，我們要面臨的事實 是你必須富有才能買得起房屋，尤其是如果這是你第 一套房屋。這也就是我們現在為什麼看到很多入門級 房屋是全現金交易，無論是個人還是投資者。」 全現金買家還有另一個優勢，他們無需支付高昂 的房貸利率，這意味著最終他們所買的房屋其實並沒 有那麼貴，從而加劇了國內的財富鴻溝。 SING TAO REAL ESTATE GUIDEwww.singtaousa.com/realestate 星 島 地 產 地 產 新 聞 2023年8月19日/第1110期 18 根據房地產經紀商 Redfin 最新的報告，現 在的首次置業者，年收入必須在 6.45 萬元左 右，才能負擔得起一間典型的美國「入門級」 房屋，這比一年前上升了 13%，導致這一狀況 的原因是高房貸利率和高房價的雙重打擊。
RkJQdWJsaXNoZXIy ODc1MTYz