星島地產1116期_09-30-2023(美西版)

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SING TAO REAL ESTATE GUIDEwww.singtaousa.com/realestate 星島地產地產專欄 2023年9月30日/第1116期 4 如果您是商業地產業主或者如果你正在創業並需要租賃商業房地產，那麼了解商業租賃的條款非常重要。商業房地產租賃是業主和租戶之間的協議。一份寫得很好的租約通常涉及以下內容的條款或契約： 1. 規定營業時間以及如何使用財產的限制性條款維修和保養的責任，包括因自然災害和建築年限而進行的維修 2. 承擔保險、維護及新建費用 3. 租金上漲 4. 提前終止條件和商業轉租 5. 誰負責支付維修和改進費用、財產稅、維護費用、水電費等。商業房地產租賃通常有四種類型 : 總租賃 (gross lease) 和三種淨租賃包括單網（N lease）、雙網（NN lease）和三重網（NNN lease）。每種類型的商業房地產租賃的區別在於誰支付財產稅、評估、保險和維護費用。總租賃 (gross lease) 是最簡單、最直接的商業房地產租賃類型 : 租戶支付統一費率，以換取在規定時間內為商業目的佔用和使用建築物空間的權利。所有其他費用，包括稅金、保險、維護、保全等，均由業主承擔。淨租賃是另一種類型租賃，租戶支付「通常」由業主支付的一些費用。總共有三種淨租賃類型：單網（N 租賃）、雙網（NN 租賃）和三重網（NNN 租賃）。單網租賃 (N lease) 也稱為 N 租賃，租戶支付租金加上三項費用之一（通常是財產稅）。評估稅是市政當局向業主徵收的特殊稅，通常用於特定用途，例如基礎設施改善。單一 N 租賃是最不常見的淨租賃。這種類型的租賃對房東來說也可能存在風險，因為如果租戶不繳納財產稅 , 業主有責任繳納房產稅。雙網租賃 (NN lease) 也稱為 NN 租賃，是指租戶支付兩類費用加上租金。通常，兩項營運費用是財產稅（包括評估）和保險。在雙網租賃中，房東或業主承擔維護和修理費用。例如，它們通常用於多租戶辦公大樓。三重淨租賃 (NNN lease) 是租戶支付租金加上財產稅、保險和維護費用。它也稱為 NNN 租賃 , 這是最常見的商業房地產租賃類型。還有另一種類型的 NNN 租賃，稱為絕對三重淨租賃，即租戶也負責建築結構和屋頂。在需求超過供應的高度理想的商業房地產市場中，業主佔上風 , 租戶可能沒有太多選擇 , 他們不得不選擇簽署 NNN 租賃。對於商業地產業主來說，NNN 租賃的優勢在於他們可以採取不干涉的方式來營運和維護其投資物業。對於租戶來說，Triple N 租賃的優勢在於租金往往較低。租戶對變動費用有更多的控制權，例如公用事業、清潔服務、維護和修理。因此，租戶不是向業主支付固定的總租金，而是協商基本租金金額並承擔包括稅費、評估、保險和維護在內的可變費用的責任。商業房地產租賃可能非常複雜，因此我們在本文中解釋的內容不應被視為法律建議。在簽訂租約之前，請諮詢專門從事商業房地產的法律專家。（由伍俊小姐 Jun Wu 撰稿）淺談商業物業租約本專欄由作者提供，不代表星島日報立場，如有意見，請直接 ( 或由本報代轉 ) 與作者聯繫或詢問。房地產專欄豪景地產李健源主持 (Kenny Lee) Tina Guo tinaguorealor@yahoo.com 金融學士,信息工程碩士資深地產買賣貸款專家 SVI Group Inc BRE# 01877055; NMLS# 298806 專業誠信快捷買賣房屋貸款優惠最快15天內完成購屋貸款, 首付可接受贈與, 專精1031Exchange 畢業生無需等2年可購屋;現金購房次日套現;多套房淨值套現短售屋和破產房屋主貸款;低信用分數;低首付免貸款保險; 專精A Loan和FHA Loan 購房貸款利率優惠！房貸信息和利率查詢，歡迎來電408-674-4596/925-375-2458 Program Conforming Loan Rate* 5/1 Y ARM 2.00% APR 7/1 Y ARM 2.25% APR 10/1 Y ARM 2.375% APR 15 Y Fixed 2.125% APR 20 Y Fixed 2.75% APR 30 Y Fixed 2.875% APR * Rates are subject to change without notice. Certain Restriction Apply. 賣屋專家 415.239.8788 650.642.5548 Ken 郭 DRE#01742794 ‧全美百萬經紀名人堂 (Hall of Fame, Chairman Club) ‧白金銷量得獎者專精：三藩市、中半島、東灣和南灣精於：1031 物業交換和商業物業買賣精於：獨立屋和多單位柏文賣屋快，專業，誠實，佣金超低手上有大量合資格和現金買家首席千萬經紀，以人為本，以客為尊賣屋十項免費專業「一條龍」服務谷豐地產 1. 免費清潔服務 2. 免費家居擺設 3. 免費白蟻檢查 4. 免費專業房屋檢查 5. 免費專業清理雜物 6. 免費報紙廣告推廣 7. 免費雜誌廣告 8. 免費專業影相 9. 免費彩色傳單 10. 免費專業搬屋一個你熟悉和值得信賴的名字 1.「我們面試了四位經紀，最終選擇了KEN郭，他在10天內將我們的房屋賣出，高出開價 $185,000, 超出我們期望十萬元。」-- Daly City屋主 2.「KEN郭專業友善，誠實，負責，在10天內高出開價$193,000賣出我們的房屋，我將他介紹給我們公司所有員工。」-- 三藩市Geneva屋主 1. 新上市！位於日落區最方便的地段之一，臨近 Irving 大街，走路可達超級市場、餐館、銀行和金門公園，樓上美麗裝修4睡3浴，樓下合法2睡2浴，居住面積2,262尺，代表屋主，.................................................................................................. 開價1,888.000 2.新上市！Dublin市2000建，漂亮獨立屋，4睡2.5浴，居住面積2,009尺，新地板，內外新油漆，近公園、學校和購物，性價比高，代表屋主，..............開價$1,395.000 3. 三藩市列治文區漂亮 2 單位，居住面積共 3094 呎，頂樓 3 睡 2 浴，2 單位全部交吉，地庫有1睡1浴，收租$1237，樓層超高，有2個水錶，臨近學校，購物，生活便利，代表屋主，........................................................................... 開價$1,995,000 現隆重推出南灣近地鐵全新鎮屋，東灣全新豪華獨立屋客戶的評語

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事實上，Zillow 的數據顯示，8 月份美國各地賣家新掛牌出售的房屋數量達到近 35 萬件，增長了 4%，為買家提供更多新的選擇，但房屋競爭「仍然很激烈」。儘管庫存仍遠低於大流行前的標準，減少了 20%，但上月掛牌房源的略增對許多買家來說是個好消息。 Zillow 的高級經濟學家塔克（Jeff Tucker）在一份新聞稿中表示：「那些在夏末仍在看房子的人得到了一些緩解，但並非全部來自預期的來源。」他指出，每年的這個時候，房屋競爭往往會趨於緩和，讓買家有更多的時間來決定，也獲得更佳的議價空間。塔克稱，庫存吃緊問題離獲得解決還很遙遠，但這是朝著正確方向邁出的一小步。 Zillow 的數據顯示，房源的小幅增加，有助於縮小新上市房源的同比減幅，從 7 月的同比減少 26%，到 8 月僅減少 13%。但 Ontario Property Buyers 的東主賈尼亞（Sebastian Jania）表示，夏季剛結束，與其他月份相比，夏季的庫存量通常較高。賈尼亞認為，如要得出任何重大結論，必須等到秋季觀察情況，才能證實房源確實增加。另一方面，他補充稱，買家可以利用房源增加的機會，賣家現在比以往任何時候都更願意議價。 Zillow 表示，進入了秋季，與春季和初夏旺季相比，買家通常可以指望房價增長變得更溫和，競爭也更少。 Douglas Elliman Real Estate 的副董事長兼前執行長赫爾曼（Dottie Herman）也稱，季節性是很重要的因素，因為即使在蕭條的年份，夏季上市的房源總會略微增加，直到下半年的聖誕節假期又再放緩。赫爾曼表示：「隨著時間的推移，從長遠來看，房屋會大幅升值，這是最安全的投資，特別是如果業主計劃在那裡居住幾年或更久的話。」但她續稱，縱使眼下有更多待售房屋，但競爭仍然非常激烈，大多數買家仍在觀望利率是否下降，按揭貸款利率是否會降低。赫爾曼還指出，由於公司現在要求過去幾年從事遠距工作的員工返回辦公室，預計房市將因那些人而變得更加忙碌。她解釋道：「假設有人在 2021 年以利率 3-4% 的貸款買了一套房子，距離辦公室有三個小時車程，現在想買一小時車程外的房子，將須支付 7% 的利率獲得更小的房子。」此外，Zillow 表示，7 月至 8 月美國房價僅上漲 0.2%，在春季和初夏月份的暴漲之後，這是明顯的降溫。另一方面，全國典型房屋價值再創歷史新高，達到 35 萬 1423 元，比去年 8 月高出 1.3%。按地區來看，8 月份全國 50 個最大都市區中有 32 個的房價環比上漲，包括康涅狄格州哈特福德（Hartford）、紐約州水牛城、加州聖地牙哥、俄亥俄州克利夫蘭和羅得島州普羅維登斯（Providence）。相反地，從 7 月到 8 月有 12 個主要都市區的房價下跌，最明顯的是新奧爾良、德州奧斯汀、聖安東尼奧和達拉斯，以及科羅拉多州丹佛。美國經濟研究所（AIER）經濟學家索倫斯（Jason Sorens）表示，逐月房源變化的波動性很大，因為過去一年注入新房源表現最佳的一些市場，例如德州、俄克拉荷馬州和路易斯安那州，皆出現上市房源環比大減的情況。但他稱：「話雖如此，鑑於如果通脹下降，更高的按揭貸款利率將打擊需求，賣家可能會發現，現在出售房屋其實是值得的。我們可能會在未來幾個月看到幾個都市區的市場達到頂峰，這或許會鼓勵屋主掛牌新房源。」儘管按揭貸款利率持續上升並且庫存問題持續存在，但上月舊屋市場仍然湧入更多買家。全國房地產經紀協會（NAR）周三公布的數據顯示，7 月份美國待成交房屋銷量增長 0.9%，高於《彭博社》經濟學家預測的 1% 降幅。但按年計算，待成交房屋銷量易下降 15.6%，略低於《彭博社》預測的 15.7% 降幅。該指數是衡量房地產市場健康狀況的主要指標，也是未來兩個月成交量的指標，上升趨勢表明了，儘管房市情況仍然不佳，但一些購屋者仍留在舊屋市場。不過，其他數據發現，許多其他人持續轉向購買新屋。全國房地產經紀協會的首席經濟學家 Lawrence Yun 發表一份聲明表示：「鑑於許多人在競購戰中失敗，合約簽署量的小幅增長顯示出進一步增長的潛力。」該聲明續稱，就業機會正在增加，從而擴大了潛在購屋者的數量。然而，按揭貸款利率上升和庫存有限，暫時阻礙許多人購買房屋的可能性。東北部地區的合約簽署量環比下降 5.8%，也較 2022 年 7 月下降 20.2%。中西部地區的待成交房屋銷量環比下降 0.4%，比去年同期下降 16%。該指數發現，7 月份南部地區的銷量環比增長 2%，但同比仍下降 10.9%。西部地區環比增長 6.2%，但也較上年同期下降 12.8%。 Yun 指出：「令人關注的是，過去一年中西部地區的房價大幅下跌，買家因此迅速回歸。」儘管 7 月份按揭貸款利率攀升至近 7%，並且購屋者繼續面對庫存稀缺和房價上漲的問題，但銷售活動仍然增加。上月 30 年期固定按揭貸款平均利率達到 6.96%，前兩個月則在 6.50% 至 6.70% 之間波動。該升幅促使更多屋主按兵不動，由於許多人惜售，舊屋市場的庫存吃緊，因此 7 月份舊屋銷售量下降 2.2%，整體銷售量同比下降 16.6%。另一方面，由於二手屋短缺，買家轉向新建房屋，新屋銷售量小幅走高。不過，全國房地產經紀協會的待成交房屋指數並未包含新屋合約。但其他數據顯示，新屋越來越受買家的喜愛。新屋也吸引了首購族的青睞，這群買家過去通常先進入成屋市場尋找房屋。房貸金融家協會發現，7 月份聯邦住屋管理局（FHA）擔保的購屋貸款，即入門級買家經常使用的按揭貸款，有近四分之一用於購買新屋，創下自 2020 年 5 月以來的最高比例。 SING TAO REAL ESTATE GUIDEwww.singtaousa.com/realestate 星島地產地產新聞 2023年9月30日/第1116期 6 根據房地產網站 Zillow 最新公布的一份報告，儘管按揭貸款利率飆升，但新上市房源稀少現象在 8 月略微緩解，對近幾個月來保持觀望態度的購屋者來說是一個樂觀的跡象。本報訊

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SING TAO REAL ESTATE GUIDEwww.singtaousa.com/realestate 星島地產地產新聞 2023年9月30日/第1116期 8 據 Sfgate 報道引述 Compass 最近發表的數據，灣區上市的新房源數量與去年相比下降了 32%，該數據涵蓋三藩市、麥林、聖馬刁、阿拉美達、康特拉科斯達、聖他克拉和聖班尼多（San Benito）等七個縣。由於庫存有限，地產經紀之間的競爭加劇，有人形容這是他們歷來見過的最激烈爭奪戰。索比斯基表示：「房地產經紀爭奪代理房屋上市的競爭，感覺似乎達到了歷史新高，因為上市房屋數量變得更少。」他透露，房地產經紀已開始削減佣金、支付佈置（staging）費用，並且對於售價和服務做出信誓旦旦的保證。索比斯基發現，灣區地產經紀商已將典型佣金抽成，從售價的2.5%降低到2%，有的甚至降到1.75%，具體取決於房價。他表示，經紀應有心理準備，必須自掏腰包支付房屋佈置、拍照、甚至更多花哨的費用。他認識的一位經紀，在開放看屋日租了一輛炸玉米餅餐車，現場供應香噴噴的食物，以吸引買家前來參觀那棟價格超過 200 萬元的房屋。索比斯基聲稱，現今地產經紀正不惜一切代價，而賣家也期待會獲得這樣的服務。降低佣金以及支付更多的營銷費用，意味著地產經紀不僅收入縮水，還須比以往更賣力工作。索比斯基稱：「幾乎每名經紀的收入都比以前減少 25% 至 40%，而賣家則比以往追求更超值的服務，這意味著佣金降低。」他表示，賣家知道由於利率上升，房屋價值下跌了 8% 至 10%。根據 Compass，三藩市在 7 月的新上市房屋數量同比減少 17%，銷量下降 22%。在更強勁的秋季銷售旺季到來前，通常在仲夏銷售情況會放緩，但目前尚不清楚今年是否將持續這樣的趨勢。另一方面，潛在賣家習慣了買家之間的殘酷爭奪戰，尤其是在疫情期間爭相競奪房屋，可能會有不切實際的想法。三藩市的豪宅房地產顧問盧里（Alexander Fromm Lurie）表示，為了讓潛在客戶了解當前的房市狀況，了解可能需要更久的時間才能出售房屋，常常需要費盡口舌。盧里表示，自己尚未採取少收佣金或嘗試新方法來吸引客戶，但確實比以往更加努力地工作。他解釋：「現在需要更多的策略性營銷和游擊營銷，讓客戶盡可能地獲得高端價格，這需要下更多的功夫。」潛在賣家習慣了某種市場，房地產經紀也是如此。地產經紀比較今年與前兩年的情況，發現截然不同。 Compass的地產經紀哈特瓦尼（Nina Hatvany）同意，近幾個月來，房地產經紀之間的競爭肯定變得更激烈，而且越來越多的人籠罩在愁雲慘澹的氛圍中，縱使這可能只是市場重新調整。哈特瓦尼表示：「與我交談的每個人都說他們度過了糟糕的一年，但如果我們的團隊回顧過去的數據，就會發現其實我們那時是被寵壞。」她指出，2021 年和 2022 年是「史詩般的」年份，尤其是在大流行的背景下，地產經紀應了解，現在的情況才更接近正常。她表示：「我們回歸類似 2018 年的情況，而在 2018 年我們認為情況相當不錯。我們正處在一個不斷變化的市場中，有交易在進行中，只是不像以前那麼令人驚嘆。」每當與潛在客戶會面討論代為出售房屋時，Redfin 房地產經紀索比斯基（Alex Sobieski）都知道賣家也有接洽其他的經紀。索別斯基表示，通常來說，他會與一兩位其他經紀競爭，客戶最終選出自認為有能力將房子賣到最高價的經紀。然而，最近索比斯基發現，不僅面對與另一位經紀競爭，而是與四五位經紀搶奪代理權。本報訊

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SING TAO REAL ESTATE GUIDEwww.singtaousa.com/realestate 星島地產地產新聞 2023年9月30日/第1116期 10 公寓租賃網站 ApartmentList.com 最新數據顯示，灣區 8 月份房租錄得 27 個月以來最大降幅。雖然租金降幅加大被指與房屋供應增加有關，但租客倡議組織直指，對低收入租客幫助仍然不大。三藩市、柏克萊及屋崙都會區 8 月份一房公寓房租中位數為1,892元，按年降4.3%，可省81元，足夠為汽車加油一次或購買一周使用的日用品聖荷西、辛尼維爾 (Sunnyvale) 和聖他克拉都會區 8 月份房租按年降幅為 3.1%，全州同月房租也下降 2.4%。報告指出，三藩市和聖荷西都會區房租分別已連續七個月和三個月下降。灣區房租在疫前以溫和速度上升，但 2020 年春季爆發疫情和封城後開始下降，到 2021 年秋季隨著通脹而回升。《灣區新聞集團》報道，柏克萊業主協會執行主任古布蘭森 (Krista Gulbransen) 認為，房租下降與新屋供應增加有關。「柏克萊以非常快的速度增加新屋」。她提到近年實施的新房屋法規讓建案以更快速度獲批准，「如果供應增加，就會紓緩市場，房租就會下降」。根據柏克萊加大特納房屋創新中心 (Terner Center for Housing Innovation)8 月份報告，從 2018 年以來，一項容許簡化可負擔房屋開發的法規為柏克萊帶來 587 戶新單位。隨著租客的選擇增加，房東不得不採取行動留住租客。有房東在租約到期時主動提供房租折扣，有舊物業的房東則面臨翻修壓力才能與新公寓競爭。聖他克拉縣倡議組織「可負擔房屋網絡」 (Affordable Housing Network) 主席佩里 (Sandy Perry) 慨嘆，即使最新房租明顯下降，價格還是偏高，並未為低收入租客帶來喘息空間。有研究報告指出，2020 年有近半灣區租客花上逾三成收入繳付房租，按聯邦標準屬於「高租金負擔」(rent burdened)。ApartmentList 分析師沃諾克 (Rob Warnock) 認為，隨著市場秋冬淡季將至，租客可以看到房租持續向下直至明春。本報訊灣區租金下降跌幅創兩年最高星期一至五早上八點半及下午五點半，星島中文電台網上 www.chineseradio.com 或手機 app singtao tv 都可以收聽 ᧤ᕱ⌖ ˎд✒࿒ᶄ 㭑࢙ૣϑ́ ৡ䠶ൃΦᔿ ܋ߜ ␇ᑕǌ ܋ ߜ ᐡ ٢ ࢙̾ॲՀ䠶 ᣛˎᑦⅆ‿ ࢙ ૢ ഡ ̠ 㥗䠶˘⿢Ջ ᐔ䠶⁾˭㋱ ⴁՋ͑ৡ๻ ࢙η䠶̜ۗ ⿆໔૛݉䡉 ᣜᑧ᧥̡ 分享無距離，主持人莫少康，每日為你精簡分析洛杉磯新聞新動向，每日洛事。

SING TAO REAL ESTATE GUIDEwww.singtaousa.com/realestate 星島地產房貸資訊 2023年9月30日/第1116期 11 一份最新出爐的報告顯示，按揭貸款利率持續徘徊在超過 7% 的高位，導致房屋建商信心指數近五個月來首次跌破 50 點的關鍵水平。根據全國住屋建商協會（NAHB）/ 富國銀行住屋市場指數（HMI）的月度調查，建商對新建獨立屋市場的信心，在 9 月份下降 5 點，至 45 點。該調查詢問建商對現在和六個月後新屋銷售市場狀況的看法。繼指數於 8 月下降 6 點後，現在又再下降 5 點。全國住屋建商協會的首席經濟學家迪茨（Robert Dietz）表示：「高按揭貸款利率顯然正在打擊建商信心和消費者需求，越來越多的買家選擇推遲購屋，直到長期利率下降。」 Kiplinger 媒體最近報稱，目前 30 年期按揭貸款平均利率為 7.18%，相比上周為 7.12%，去年為 5.89%。但總體而言，當前利率仍低於 7.74% 的長期平均值。舊屋庫存處歷史低位促使買家將目光投向新屋本身為阿拉巴馬州伯明罕住屋開發商的全國住屋建商協會主席休伊（Alicia Huey）表示：「建商信心連續兩個月下降，恰逢按揭貸款利率躍升至 7% 以上，嚴重削弱了買家的購買力。」休伊稱：「在供應方面，建商繼續努力解決建築工人、可建造地塊和配電變壓器短缺的問題，那使原本就有的住屋負擔能力困境雪上加霜。」他補充道，保險成本和可得性也越來越令人擔憂。新的報告稱， 9 月份的三大主要富國銀行住屋市場指數指數全部下降：衡量目前銷售狀況的指數下降 6 點至 51 點，未來六個月銷售預期的指數也下降 6 點至 49 點，衡量潛在買家流量的指數下降 5 點至僅 30 點。住屋市場數據影響灣區本地市場根據麥林縣估值官辦公室的最新數據，近來該縣獨立屋的價格中位數降至 151 萬元，同比下跌 11%。這些最新的數據是基於 8 月份的市場活動。此外，上月公寓和聯排房屋的售價中位數跌至 79 萬 4000 元，比去年 8 月的 87 萬 5000 元下跌 9%。格林布雷（Greenbrae）Coldwell Banker Realty 的地產經紀索恩（Naomi Thorne）表示，儘管價格下跌並且利率上升，但上月在麥林售出的房屋中有 52% 以高於定價的價格賣出。磨坊谷（Mill Valley）Vanguard Properties 的地產經紀伯恩斯（Joe Burns）表示，即使價格下跌，利率上升意味著現在許多買家的月付款可能比去年夏天的買家更高。他指出，同比數據顯示，買家現在願意接受的平均月付款金額，約一年前足以購買 220 萬元的房屋。一旦利率下降市場將準備好接受上漲的房價伯恩斯評論表示：「除非整體經濟或薪資發生巨大變化，我們可以預期，如果利率下降，會有大量買家競爭出價，奪取高達 220 萬元的房屋。」麥林縣的房價中位數在 2022 年 4 月達到 212 萬元高峰，然後開始回降。根據聯邦貸款承購機構房地美（Freddie Mac），周四美國 30 年期固定按揭貸款的當周平均利率為 7.19%，高於前一周的 7.18%。而在一年前，平均利率為 6.29%。加州房地產經紀協會（CAR）在周三發布的年度市場預測中表示，預計 2024 年按揭貸款利率和通脹率將雙雙下降，促使全州房價中位數上漲 6.6%。該協會預料，今年獨立屋的房價中位數將比 2022 年下跌 1.5%。加州房地產經紀協會預測明年銷售數量將成長約23% 該協會的首席經濟學家萊文（Jordan Levine）表示：「由於預計 2024 年經濟將疲軟，聯儲局應該會在明年開始放鬆貨幣政策。2024 年按揭貸款利率料將走降，到明年年底，30 年期固定按揭貸款平均利率可能降至 5.5% 左右的範圍。」萊文稱：「買家將擁有更大的財務靈活性，能以更高的價格購買房屋，從而或使房屋需求上升，導致房價面臨更大的上漲壓力。」該協會周一報稱，全州而論，上月獨立屋的售價中位數為85萬9800元，比去年8月上漲3%。在灣區，房屋售價中位數為 126 萬元，同比上漲 5%。根據麥林縣估值官辦公室，上月該縣一些地區的獨立屋售價中位數包括：蘇沙列圖（Sausalito）含兩筆交易 443 萬元、天寶隆（Tiburon）含八筆交易 375 萬元、貝佛第爾（Belvedere）含兩筆交易 343 萬元、磨坊谷含五筆交易 280 萬元、以及路卡斯勃（Larkspur）含六筆交易 221 萬元。據估值官辦公室稱，上月麥林縣的獨立屋銷量下降至 139 件，相比去年 8 月的銷量為 192 件。在公寓和聯排房屋方面，該縣上月銷售 68 件，相比去年 8 月為 75 件。另外，加州房地產經紀協會表示，8 月份灣區其他地方的獨立屋售價中位數，聖馬刁縣為 195 萬元，聖他克拉縣為 185 萬元，三藩市為 158 萬元。另外，阿拉美達縣為 125 萬元，其次是那柏縣 106 萬元，索奴瑪縣 85 萬元，康特拉科斯塔達縣 84 萬 4440 元，以及索拉奴縣 59 萬 9000 元。本報訊

SING TAO REAL ESTATE GUIDEwww.singtaousa.com/realestate 星島地產室內設計 2023年9月30日/第1116期 12 當你坐擁城市高層美景，卻無奈被室內間隔所遮擋，但在室內設計師的巧思之下，只要稍微改變布局，便可化腐朽為神奇；本期介紹的設計單位，在改動間隔外，加上簡約的設計風格，營造出簡約的工業風。 ▲設計單位廳堂及其中 1 個房間打通後，部分空間闢作偏廳，改善採光之餘，住客身處客廳都能享有開揚景。這間實用面積近600呎的單位，連一個約 300 方呎的戶外平台。單位原為 3 房間隔，但為了利用有限空間，發揮出單位優點，近廳的房間與客廳打通，從此整個單位的採光度和景觀都得以提升。打通廳房拉闊空間近廳的房間原先遮擋了部分景觀，廳房打通後除了改善觀景角度，亦使客廳面積大大增加，擴闊的空間現闢作偏廳，並採用地台設計，靠牆的一面則設計成小型的書櫃。同時地台下方設有貯物空間，可放置雜物。客廳地板與地台同時採用淺木色，室內的燈光亦都採用暖色調，共同營造一種溫馨清新的室內氛圍。廳側的開放式廚房，部分牆身設計成磁石牆，屋主可以隨意貼上自己心水的相片。偏廳後方的客房，採用水晶玻璃，提升採光度的同時，也延伸了客廳的觀感。客房衣櫃下方設有可拉式床，客人來時可用作客房，平時則可將睡床收起變成雜物房。另外客廳另一面的背景牆顏色為深灰色，用以襯托出屋主的紅酒櫃及沙發，而不同顏色的搭配，可以明顯區分出不同區域，給人強烈視覺衝擊。鮮明顏色劃分區域單位的另一設計亮點非平台莫屬。設計師為平台鋪上戶外木，令平台高度提升，可遠眺更多景色，帶來更加出色的視覺享受。同時，戶外平台空間重新劃分，設有額外貯物空間、戶外沙發以及鞦韆架，讓僅 300 方呎的空間地盡其利。主人房的設計也以簡約風格為主，靠近窗戶的位置設有地台，而衣櫃以靠牆身設計，空間的貯物量得以大大增加。另外床頭牆身採用灰藍色，與室內其他牆色形成對比。整個客廳亦與開放式廚房相連，顏色區分鮮明，整個空間讓人倍感溫馨。小家顯神奇 1 灰色背景牆與紅色的酒櫃相呼應，帶來視覺享受。 1 2 2 溫馨

SING TAO REAL ESTATE GUIDEwww.singtaousa.com/realestate 星島地產室內設計 2023年9月30日/第1116期 13 設計小檔案實用面積 595方呎間隔 2房設計主題設計師將其中1 間房間與客廳打通，提升整個單位的採光度，同時為單位注入簡約工業風格。電視採用懸空式設計，從客廳望向偏聽，現代感極強。主人房主要使用暖色調，採光度高，床頭和床下亦設有儲物空間，充滿北歐情調。正門門口的右側為貯物櫃，方面實用，有效利用室內有限的空間。廚房的廚櫃均實用鏡面背景，加強室內採光度的同時，設計時尚。 3 5 6 4 5 6 4 3 室外平台採用實木鋪設，木椅，鞦韆一應俱全，同時可遠眺機場景色。

SING TAO REAL ESTATE GUIDEwww.singtaousa.com/realestate 星島地產實用家居 2023年9月30日/第1116期 14 以一杯香濃的咖啡展開繁忙的一天，逐漸成為不少人的生活習慣。醇香的咖啡不僅能帶來味覺上的享受，還能讓人更「醒神」！所以對於追求方便的咖啡迷而言，一部可調配不同濃度及口味、充分帶出每種咖啡豆自身味道及口感的咖啡機，可謂絕配。醇香寫意好生活機身精緻小巧的 Toffy 全自動研磨芳香咖啡機，除兼備磨豆及濾煮功能，亦採靜音設計，而且不論咖啡豆或咖啡粉均適用。產品隨機附有專門濾網之外，亦有悶蒸功能突出咖啡味道。 Bosch VeroCup 全自動咖啡機，設有智能加熱及自動奶泡發打系統，能快速將水加熱至沖製咖啡的理想溫度並恆定萃取水溫；此外，只要將牛奶倒入杯中，奶泡發打系統即可於杯中直接發打質感細密的奶泡。咖啡機的濾咀設計，集中滴出咖啡，可拆式設計方便清洗。產品操作簡單，一個按鈕即可做到磨豆沖泡滴漏，3 分半鐘內即可製成一杯芳香咖啡。萃取水溫帶出最佳口感研磨芳香咖啡機咖啡機貼心考慮使用者口味需求，只要一按 One Touch 功能，無論是 Espresso、Caffe Crema、 Cappuccino 或是 Latte Macchiato 均能輕鬆調製。

SING TAO REAL ESTATE GUIDEwww.singtaousa.com/realestate 星島地產家居潮流 2023年09月30日/第1116期 15 居家烹飪大廚的心頭好就是一台多功能焗爐，既可製作糕點，又可炮製中西主餐多款菜式。配合科技進步，焗爐亦邁向智能化，有新推出智能焗爐可「直播」烘焙情況，無論你身在何處，如在回家途中預熱焗爐以省卻烹調時間，更可運用畫面傳送功能讓你在手機上觀察實時的烘焙進度，無比方便快捷。居家美味細煮慢焗無線網上食譜 WATCH&TOUCH 焗爐兼備 WIFI 連接功能，如果你是烹飪新手，便可透過連線至 FACEBOOK 或其他網站瀏覽各種各樣的食譜和烹飪影片，邊學習邊實踐。 ▼獨有的19吋機門顯示屏不僅能讓用家監察焗爐內的情況，更可控制烹調方法、溫度、時間等多種功能，甚至有如平板電腦可一邊上網一邊烹調。 ▲ WATCH&TOUCH 焗爐讓你不用打開機門也能即時從機門的顯示屏監察烘焙進度，而門邊內置的兩排 LED 白光照明燈，更能夠讓畫面更加清晰，保證每次烹調都萬無一失。蒸氣焗爐減油蒸烤家居空間有限但想烹調各式菜餚？不妨考慮 Panasonic 蒸氣焗爐 NU-SC300B，集蒸氣、燒烤、發酵、健康炸等多種功能。其中「健康減油蒸烤」功能，將蒸氣再次加熱，讓食物保持熟度均勻，表面色澤金黃，同時迫出油份。產品特備 30 公升特大容量，最多可同時使用 2 層，輕鬆煮出多人分量。

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