買房子是美國夢，但尋找新家的人 卻難以找到合適的房子，購屋者發現現 在的市場充滿了挑戰。根據聯邦儲備局 的數據，大約三分之二的美國人擁有房 屋。過去 60 年來，這個比例相對穩定， 在 63% 至 69% 之間波動。買房子是許 多年輕人的成年儀式，代表了財務穩定 的象徵。 然而，在美國任何地區尋找可負擔 住屋都越來越具有挑戰性，原因各不相 同，但就像任何財務問題，沒有一個簡 單的理由。 從金融海嘯說起 大蕭條之後，經濟最嚴重的衰退就 是金融海嘯。受到當時房市泡沫中惡名 昭彰的利率和寬鬆貸款標準影響，這場 發生於 2000 年代中期的金融危機，為 房屋建造商帶來新的挑戰。 次級貸款主要提供給低收入或信用 不良的購屋者，這些人原本不具獲得傳 統按揭貸款的資格。由於不負責任的次 級貸款發放，許多屋主無法支付貸款。 大量借款人違約，導致無數房屋被法 拍。後來又因為股市暴跌，許多銀行停 止發放任何股息。 在 2007 年至 2010 年間，建築商 收入和房屋成交量驟降，迫使許多公司 宣布破產並停止營運。聖路易聯邦儲備 銀行的數據顯示，2009 年 4 月新屋開 工數量或新屋施工案數，大幅降至 500 件以下，與 2006 年 1 月創下的 2273 件高峰，形成鮮明對比。 2000 年代的鋌而走險行為，影響 了建築商和銀行的策略，從而致使今日 房源稀少。聖路易聯邦儲備銀行的最近 數據顯示，有 1360 套私人住宅於今年 4 月開始建造。在房地產行業，許多人 開始採取保守和規避風險的措施，建商 偏重於興建更大且更昂貴的房屋，這些 房屋針對年長買家，可以產生更多的利 潤。 美國人居住於現有房屋的時間更 久，使得新屋開工量減少，庫存問題變 得更加棘手。 越住越久不換屋 Redfin 的數據顯示，當今美國屋 主平均在現有房屋中居住近 12 年，幾 乎是 2005 年平均 6.5 年的兩倍。隨著 年長屋主在退休時選擇就地養老，而不 是縮小規模或搬遷，居住時間也大幅延 長。 同樣的數據顯示，大約 40% 的嬰 兒潮世代已經在既有房屋中居住至少 20 年。大量的財務誘因有利於嬰兒潮 世代留在原地，包括許多人已經還清了 房貸，而仍在還款者則享受低利率的好 處。此外，一些州的稅法限制物業稅或 估值的增加幅度，例如加州 13 號提案 將稅率限制在市價的 1%，估值年度增 幅限制在 2%。 這些市場變化導致庫存減少和舊屋 銷售下滑。全國房地產經紀協會（NAR） 的報告稱，2023 年房屋銷售量跌至 30 年來的最低點，僅 409 套套房屋售出， 標誌著自 1995 年以來最清淡的銷售年 份，也是自 2000 年代後期以來最嚴重 的總體下降。Bright MLS（多重房屋上 市服務）的首席經濟學家斯圖萬特（Lisa Sturtevant）表示：「潛在購屋者因房 源不足而被拒於市場之外。」 儘管銷量下降，但需求和房源稀少 給已經上漲的價格帶來了壓力。眼下全 國平均房價為 49 萬 2300 元，遠高於 2013 年的 33 萬 4450 元。若是以房價 中位數而論，亦高達約 41 萬 7700 元， 更大且更昂貴的房屋推高了平均價格。 一般家庭買不起 令人膛目結舌的房價逐漸讓美國一 般家庭買不起房子，現今的按揭貸款利 率約為 7%，這意味著，儘管美國 2022 年家庭收入中位數為 7 萬 5000 元，但 潛在購屋者的平均家庭年收入必須達到 12 萬 8000 元，才能輕鬆負擔普通住 屋的還款。除非潛在買家支付大量頭期 款，否則過高的購屋成本將導致許多工 薪家庭無法擁有自住屋。 目前的 30 年期按揭貸款利率超過 7%，創下 2000 年以來的最高水平。 假設潛在買家為價值 50 萬元的房 屋支付 20% 的頭期款，7% 的利率意味 著每月還款額為 2661.21 元。然而，如 果利率低於 4%，則月付款將減少數百 元，降至1,909.66元，相差超過700元， 這使得許多人買不起房子。 儘管近期出現了一些困難，擁有房 屋仍然是一個主要的美國夢。有限的房 源、攀升的房價和超過 7% 的利率，使 得許多美國人難以找到負擔得起的房 子。這些障礙意味著，希望成為屋主的 人在競奪房屋之中苦苦掙扎。 SING TAO REAL ESTATE GUIDEwww.singtaousa.com/realestate 星 島 地 產 地 產 新 聞 2024年6月22日/第1154期 4 房 源 稀 少 加 上 按 揭 利 率 高，促使房價繼續走高。房利美 （Fannie Mae）購屋信心指數顯 示，高達 79% 的消費者認為， 現在並非購屋良機。 本報訊 ■相比以往，近年在美國買房子置業很困難。近八成人認為現在不是置業時機。 美聯社
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