90 PolicyMap PolicyMap Freddie Mac McKinsey & Company American Enterprise Inst i tute Kev in Corinth Kevin Erdmann Ki r k McClure Alex Schwartz C a t o Institute ▲三藩市灣區東灣聖拉蒙（San Ramon）的新住宅 項目正在施工。 三藩市紀事報/美聯社 ▲住宅建設持續推進，但是否足以填補住屋缺口， 仍取決於不同定義與計算方法。 美聯社 2026.0215 的空置率約為百分之五，出租單位甚至不足 百分之一。即使近年有所回升，仍未完全恢 復至危機前水平。 部分研究將焦點放在「潛在家庭」身上。 當樓價或租金過高，年輕人往往延後獨立生 活。皮尤研究中心的報告指出，二〇二三 年，約百分之十八的二十五至三十四歲成年 人與父母同住，明顯高於一九七〇年代的百 分之八。部分經濟學者因此認為，住屋需求 不僅包括現有家庭與合理空置單位，亦應納 入在房價下降後「自然會出現」的新家庭。 空置率與同住現象 即使採用相近框架，不同研究仍得出不 同結論。穆迪分析與 （ ） 以一九八五年至二千年間的市場平衡狀態為 基準，認為只需約八十萬套住宅即可恢復供 需平衡，再加上一百二十萬個尚未形成的家 庭，推算缺口約為二百萬套。 布魯金斯學會則嘗試回到二〇〇六年、 空置率超過百分之十二的歷史高位，並以統 計模型區分樓價與其他社會因素對家庭形成 的影響，最終估算缺口約為四百九十萬套。 房地美（ ）的估算為三百七十萬 套，高盛則透過多種模型推算，認為缺口介 乎三百萬至四百萬套之間。 麥肯錫（ ）的估算 更為進取。該公司除了計算新增家庭與合理 空置率，亦將無家可歸人口，以及居住環境 過於擠迫的住戶納入考量，推算全國需新增 約八百二十萬套住宅。 國會共和黨人在二〇二二年的一份報告 中，則採取完全不同的角度。他們假設，若 不存在分區與審批限制，開發商可依市場需 求自由建屋，並以土地成本應佔樓價約兩成 作為「正常」市場指標。根據這一邏輯，他們 推算全國住屋短缺達二千萬套，其中加州一 州便短缺約四百五十萬套。報告共同作者、 現於美國企業研究院（ ）任職的經濟學者科林斯（ ）表示，若目標是讓樓價真正回落至可 負擔水平，建屋規模必須遠高於主流估算。 短缺？學界分歧未解 亦有學者認為，現行估算反而低估問 題。住屋分析師厄德曼（ ）指 出，經通脹調整後，美國人均住宅建設支出 自一九九〇年以來下降約百分之二十三。若 維持當年的建設水平，全國理論上可多出約 四千萬套住宅。他雖未主張實際短缺達此規 模，但認為合理缺口仍在一千五百萬至二千 萬套之間。 不過，反對「全國性短缺」說法的聲音 同樣存在。城市規劃學者麥克盧爾（ ）與施瓦茨（ ）分析九百 個都會區後指出，自二千年以來，僅十九個 地區人口增長快於住屋供應。他們認為，問 題主要集中於低收入價位的住宅，而非整體 數量，與其大規模建屋，政府或可透過提高 工資或補貼，協助低收入家庭使用現有住房。 自由市場取向的加圖研究所 （ ）經濟學者亦指出，住房生產整體上 並未落後於人口增長，不能因為人們希望居 住在大城市或較大單位，便認定存在短缺。 在不同立場之間，爭論的核心不只在於 數據與模型，而在於「住屋短缺」應如何界 定。有人認為，只要仍能在其他地區找到住 所，便談不上短缺；亦有人指出，若大量成 年人被迫延遲獨立生活，已足以說明供應不 足。這場爭論，將直接影響未來美國的住屋 政策方向與建屋規模。
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