26 2026.02.22 UC Irvine NIMBY 長期以來，經濟學者、政策制定者及華爾 街普遍認為，解決住屋可負擔問題的關鍵在於增 加供應，但最新研究指出，情況或遠較想像複 雜，真正推高樓價的，未必是供應不足，而是高 收入階層收入增長快於中間階層。 綜合報道 富者愈富樓價愈高 ▲ 一份最新研究指出，真正推高樓價的 未必是供應不足，而是高收入階層的收 入增長較快所致。 美聯社資料圖片 爾 灣加州大學（ ）一名博士生聯同三 藩市聯邦儲備銀行研究人員近日發表研究 指出，平均收入增長與樓價上升之間存在明顯 而穩定的關聯，但平均收入增長與住屋供應增 幅之間，幾乎看不到任何關係。 供應增長緊貼人口變化 研究指出，相反地，住屋供應增長與人口增 長高度相關。數據顯示，幾乎所有都會區的住 宅單位增速，都快於人口增速，即使是在洛杉 磯、三藩市等被視為供應受限的高價市場，情 況亦然。 這一發現，對長期被視為樓價高企元兇的 「鄰避效應」（ ）、繁 複審批程序，以及偏向租 管而非新建的政策取向， 提出了直接挑戰。 加州樓市一向被用作供 應受限、價格高企的典型 案例，並經常與樓價相對 可負擔的德州作對比。研 究人員承認，加州生活成 本高昂，亦確實加劇無家 可歸問題及人口外流。但 研究指出，不同都會區樓 市差異，並非主要由供應 限制所致，而與高收入階 層收入增長快於中間階層 的情況更為相關。 研究團隊回溯一九七五 年至二〇二四年的長期數 據，發現樓價與家庭收入在二〇〇〇年前基本 同步，但其後樓價升幅明顯拋離收入增長。不 過，若以平均收入衡量，整體收入增長仍幾乎 與樓價呈一比一關係。研究指出，這意味單靠 放寬規劃或加快審批，對改善可負擔性的作用 可能有限。 收入分布變化成關鍵 研究進一步認為，若將住屋可負擔問題歸因 於供應短缺，實際上忽略了收入分布的變化。 樓價上升，可能更多源於高收入階層收入增長 速度快於中位數收入，反映收入分布向高端集 中，從而推高整體樓價。 在分析二〇〇〇年至二〇二〇年間的數據 時，研究人員亦發現，收入增長與住屋供應之 間不存在顯著關係。原因之一，或在於當家庭 變得更富裕時，往往選擇翻新現有住宅、遷往 更理想地段，或提升居住品質，而非單純增加 住宅數量。 相反，真正帶動住屋供應增加的，是新家庭 流入城市。研究顯示，幾乎所有都會區中，住 屋供應增長都與人口增長密切掛鈎。 研究團隊區分了兩種不同的需求來源：當 需求來自對更高居住品質的追求時，樓價會上 升，但住宅單位數量需求變化不大；而當需求 源於人口增加、平均收入維持不變時，住宅數 量需求上升，既推高樓價，亦帶動供應增加。 研究總結認為，若要有效應對住屋可負擔危 機，政策焦點或應更多放在勞動市場變化上， 特別是不同地區、不同職位之間，經濟增長如 何分配，而非單一地將問題歸咎於供應不足。
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