C12 01.10.2024 星期三 中國時事雜誌 中國房地產市場持續低迷，截至2023年 12月18日，中國大陸上市房企市值平均縮水 27.75%，跌幅為3年來最大。其中，「地產 一哥」萬科集團的市值跌逾4成，股價恐下探 個位數。 《第一財經》報道，中國房產信息集團 （CRIC）數據顯示，2021年開始，中國大陸 上市房企股價進入下跌通道。大陸A股100 家上市房企的總市值在2021年底、2022年底 的跌幅分別為10.17%和8.39%；香港股市81 家上市房企的跌幅則分別為23.53%和6.7%。 進入2023年，由於疫情結束後宏觀經濟 低迷以及房市探底的影響，兩市地產股股價 跌幅加大。截至12月18日，A股上市房企股 價相較於年初跌去了20.55%，港股更是跌 去了32.15%；兩市181家房企總市值較年初 縮水27.75%。 報道指出，目前房地產類股總市值只剩 人民幣12388億元，是3年以來的低點。 曾經是中國房地產金字招牌的「招保萬 金」四大房企，如今在股價上也倍感淒涼。 此外，保利發展股價年初至今跌掉3 成，日前啟動緊急回購護盤；金地集團股價 2023年以來跌幅近6成。 2023年，房企被強制下市的佔比也是最 高。東方財富Choice數據顯示，2021年A股 有16支股票下市，2022年42支股票下市， 2023年迄今下市股票達43支，其中8家是房 地產行業，佔比最高。 報道引述中指研究院企業研究總監劉水 表示，當下房企出險事件仍有發生，行業投 資信心不足、流動性偏弱、利潤持續承壓且 整體縮表，類股整體處於弱勢。特別是前期 出險房企多數為大中型上市房企，對投資者 信心造成更大程度衝擊，因而市值持續走 低。房地產研究機構克而瑞也指出，股價下 跌一定程度上反映了市場對房地產業信心不 足。 2 平 0 均23 縮房 水企 近市 3 值成 近日一則「惠州15萬就能入手一套海景 房」的新聞在社交平台引起熱議。據媒體報 道，廣東惠州海景房遭遇市場寒潮，價格攔 腰斬斷，五折可以隨意選房，15萬元左右就 能買到入門級的房源。 據「每日經濟新聞」報道，惠州海景資源 較豐富，大亞灣黃金海岸有著「東方夏威夷」 的稱號，巽寮灣則被稱為「中國馬爾代夫」。 惠州惠東縣距離深圳市羅湖區僅一個半小時 的車程，海岸線上分布著巽寮灣、雙月灣、 十里銀灘、亞婆角等多個著名海濱風景區。 官方數據顯示，在今年的中秋國慶假 期，惠東縣濱海片區接待了67萬名遊客，節 日期間，因海濱區域遊客較多，惠東縣旅遊 局還曾勸導遊客錯峰出行，前往惠東的其他 景點。過去多年，惠州憑藉高性價比的海景 房吸引了大量外地置業客。 據《新京報》報道，惠東縣的海景房可謂 紅極一時，2011年，有些項目甚至創下日銷 4000套的神話，房價頂峰時期，也一度達到 1萬元/平方米左右，一些景觀視野特別好的 單位，甚至能賣到1.5萬元/平方米以上。 一位購房者表示，其於2016年前後在惠 東買下某樓盤一套80平方米的新房，與海直 線距離幾百米，總價50多萬元，單價6000多 元。目前其所在的專案，不少房子單價在 3000元-4000元，房價接近「腰斬」，「之前不 少買別墅的都虧蝕了，以前300萬、400萬元 買的別墅，目前僅有200多萬元，很少有人 願意去接盤。」 某房產平台顯示，惠東縣有不少低價 二手房在售，比如其中一套1居室，面積為 25平方米，總價為15.8萬元，折合單價6320 元。一套42.7平方米的一居室，總價僅18萬 元，折合單價4216元。 而據《第一財經》近日報道，在惠東海 邊，不到15萬元就可以購買一套住宅，二手 房「打折賣」已經是普遍現象，而真正想要賣 出去，五折似乎已經是標配。除了把價格降 到位，賣房還要花點心思，有房產仲介為了 幫業主賣房，直接在陽台上拉起紅色的橫 幅，明確表示「業主急賣」。 如果想在惠州海邊置業，如果接受靠海 稍微遠一點的房子，單價可以低至3000多 元。例如，某社區一套70平方米的二手住 宅，現在總價僅需要27萬元，單價僅3857元 /平方米。根據房產仲介介紹，7、8年前業 主購入時總價約50萬元，現在價格也已經腰 斬。另外，在房產仲介平台上，有房源50平 左右，總價不到15萬元。 惠州海景房價格腰斬 「十多萬買一套」 餡餅變陷阱 「跟投」成定時炸彈 「怎麼樣，你現在工資比楊惠妍高了 吧？」高管官宣降薪後，碧桂園員工們見 面時這樣打趣地互相問候。去年底，碧 桂園公告稱，執行董事楊惠妍、莫斌、 楊子瑩和非執行董事陳翀將作為董事的 年薪分別由37萬元、300萬元、200萬元 和37萬元統一調整至12萬元，即月薪1 萬元。 ▍本報訊 ▍ 據《時代周報》報道，過去，因為城鎮化提 速和土地增值，房地產行業一直被視為 暴利行業，房企高管更是高薪的代名詞，甚 至誕生過年薪過億的「打工皇帝」。2020年， 地產圈就有兩位高管拿到過億薪酬，分別是 碧桂園總裁莫斌，年薪1.33億元；中國恒大原 執行董事、行政總裁夏海鈞，年薪2.04億元。 這還只是高管們薪酬構成的冰山一角。 一般來說，房企高管的收入包括三部分：工 資、獎金和跟投回報。在行業如鮮花著錦的 高光時期，跟投回報才是高管們的收入大頭。 2012年，碧桂園推出「成就共享」計劃， 兩年後「成就共享」計劃升級為「同心共享」計 劃，所有新獲取項目全部啟用跟投制度，放 開讓員工入股項目的權利，進一步捆綁公司 與員工的利益。2014年，萬科宣布實施事業 合夥人機制，在項目層面建立跟投機制，在 公司層面推進事業合夥人持股計劃。隨後， 跟投席捲整個行業，越秀地產、金地集團、 旭輝控股、當代置業等房企紛紛跟上。 彼時，房地產行業處於去庫存高峰期， 銷售規模一路高歌猛進，高管們因為跟投回 報賺得盆滿缽滿。不只是集團總裁，職能中 心高管、區域總裁也能晉級為「打工皇帝」。 典型的如碧桂園原江蘇區域總裁劉森 峰，其在2016年帶來區域公司實現367億元的 銷售額，嘉獎之下，他也成為中國房地產歷 史上第一個拿到億元年薪的區域總裁。當時 媒體是這樣報道的——這樣的造富速度，讓 他（劉森峰）成了碧桂園最好的招聘廣告。無 數博士排著隊，去領一張通往碧桂園順德總 部的入場券。 然而，隨著行業進入調整期，商品房銷 售規模在2021年登頂後回落，「一天賣一個 億」的銷售神話終結。這個曾經最光鮮亮麗的 造富行業前途未蔔，地產圈「打工皇帝」不復 往日光彩。昔日的跟投熱潮也逐漸褪去，甚 至成為困住地產人的沉重負擔。 行業內有這樣一種說法，年化收益超過 兩位數的一定是騙子。但是，在曾經的地產 圈，兩位數的跟投回報率是常態。 跟投的本質是「超額利潤分紅」，通過跟 投人出資、獲得收益的制度設計，強化經營 周期內的現金流管理和利潤管理。在實行初 期，跟投制度對房企的規模增長、員工的財 富增長產生了明顯的正向回饋。 以碧桂園為例。2017年，碧桂園實現銷 售金額約5508億元，首次登頂。十年前，這 一數字是175億元。銷售規模極速膨脹，既 得益于碧桂園踩中城鎮化風口布局三四線城 市，也有賴於跟投制度的激勵使得員工長期 保持衝刺狀態。 據《第一財經》報道，2017年1月，莫斌在 一場春茗會上說，由於經營超預期，銷售回 款表現突出，「老闆（原碧桂園董事會主席楊 國強）給我們發的錢（獎金）實在太多了。」 當時，碧桂園實現銷售金額3088.4億元， 同比增長120%，排名行業第三。重點區域江 蘇、滬蘇、廣清、惠深等業績排名靠前，分 別實現367億元、308億元、211億元、173億 元的銷售金額，區域總裁、專案總監以及下 屬職員都拿到創造紀錄的獎金，時任江蘇區 域總裁的劉森峰便是碧桂園當年6位元年薪過 億的區域總裁之一。 除了高管，基層員工也曾因為跟投制度 獲利頗豐。一名TOP 10房企一線員工透露， 她跟投的公司上海一項目，因為去化突出， 最終拿到了接近70%的回報收益，「如果不是 因為限額，當時多投幾個這樣的網紅盤就財 務自由了。」 但是，當市場轉向，銷售失速，過去的 激勵就變成今日的枷鎖。「職業經理人承擔不 了投資者的角色。」中南置地原董事長陳凱就 曾公開批評跟投制度，「很多時候，一個專案 掙不掙錢，是因為市場、政策的變化，這跟 一個職業經理人有強關係嗎？我一個搞研發 的，把設計認認真真做好，可市場不好，專 案虧了，要付出代價，他願意嗎？投資者可 以虧一點，但一個職業經理人，拿出所有的 工資和積蓄，你虧了怎麼辦？」 上海易居房地產研究院執行院長丁祖昱 也曾在2015年預言，項目跟投可能是房企未 來的「定時炸彈」。「大多數公司都要求專案 結算時候才能退出，部分公司可以在現金流 轉正後逐步退出。雖然對於公司或者專案來 說，跟投的錢還是小錢，基本在總投資額的 10%以內，但對大多數個人來說這絕對不是 一筆小錢了。一旦金額過大，周期過長，賺 錢的好事會變成讓大家焦躁不安的壞事。」 伴隨著房企陸續出險，丁祖昱的判斷變 成現實，多家房企被曝跟投資金難以兌付。 一名前出險房企員工跟投的公司理財項目， 80萬元本金仍在「擠牙膏式」兌付，「一個月給 你打幾千塊，全部拿回來得十好幾年。」在多 個社交媒體平台，有地產從業者自曝，跟投 離職後退出，本金還要打折才能收回。 地產 「打工皇帝」 貼錢上班 ■房地產企業近年來陷入困境，圖為福建福州一處在建住宅。 中新社資料圖片 「房企對薪酬體系的調整，本質上反映 的是對市場前景的預判。」明源地產研究院 認為，2023年以來，雖然樓市利多政策不 斷，但市場熱度和增長動能在今年能否得到 延續，仍是未知數。這也意味著，如果房地 產市場再次下行，房企經營規模不能快速提 升，新一輪的薪酬體系調整仍會繼續。 克而瑞認為，短期來看，房地產行業並 不會出現以往政策刺激後V型大反轉，築底、 低位震盪、脈衝式調整是主旋律。2024年商 品房銷售將保持震盪修復的格局，預計全年 面積、金額下降5%左右。 中指研究院的預期較為樂觀。該機構認 為，全國住房城鄉建設工作會議進一步明確 了2024年房地產政策的發力方向，住房發展 正從「有沒有」進入到「好不好」階段，「好房 子」供給量增加也意味著將促進更多改善性住 房需求入市，未來改善性住房需求仍有較大 釋放空間。「房地產行業在經歷了兩年多的市 場超調後，隨著供需兩端政策協同發力，有 利因素正在不斷增加，2024年房地產市場有 望逐步實現築底企穩。」 廣東省城規院住房政策研究中心首席研 究員李宇嘉認為，2024年房地產仍處於下半 場，即風險釋放過程，或者「出清之年」。當 務之急，應該是疏通存量房掛牌量，包括繼 續通過降成本加快二手房銷售，也包括降低 更多業主加入掛牌序列的衝動。同時，儘快 斬斷房企層面風險蔓延，並推進保交樓的進 度。市場仍將保持低位盤整，房企高管降薪 將會成為趨勢。「行業整體格局發生改變，所 以高管薪酬還會稍微下降。」鏡鑒諮詢創始人 張宏偉表示，和對外宣傳的不太一樣，房企 高管更多是被動降薪，「家族企業除了核心決 策層，職業經理人、高管誰會主動降薪？」 張宏偉進一步表示，跟投機制下，房企 高管的大部分收入以跟投的形式投給公司， 即使不降薪，也拿不到全部收入，「是你的 錢，也不是你的錢。」 「 你的錢 也不是你的錢」 當市場轉向，銷售失速，過去 的激勵就變成今日的枷鎖。 地產行業風光不再，房企開始過起「緊日 子」，降本增效的「大刀」砍向薪酬支出，舊日 的「打工皇帝」當下或主動或被動降薪。高管 降薪之外，房企降本增效的戰略也落在更多 細微之處。萬科管理層從不坐頭等艙做起。 「我助理給我定機票的時候是不會買頭等艙 的，如果有時間接近的航班也會看哪班便宜 買哪班，能省多少錢不是最重要的，傳達的 信號很重要。」萬科董事會主席郁亮在一次內 部講話上說。 碧桂園管理層已經經歷多次降薪，降幅 最大的是莫斌。根據Wind資料，莫斌2022年 年薪約957.8萬元，相比2021年減少約1.82億 元（含酌情獎金、其他福利及股份支付獎勵、 退休福利計劃的僱主供款等）。另外，碧桂園 多名副總裁的年薪也有較大幅度的下滑，楊 志成、宋軍、蘇柏垣2022年年薪分別較2021 年減少4119.1萬元、1806.4萬元、1367.6萬 元。整體來看，碧桂園管理層2022年薪酬總 額約為6132.9萬元，同比下降83%。 萬科管理層的薪酬調整來得更早一些。 2021年，萬科實現歸母淨利潤225億元，同比 下降45.7%，是萬科發展史上第三次淨利潤 下滑。為此，萬科高管團隊主動提出降薪。 萬科董事會主席郁亮自願放棄超600萬元的年 度獎金，稅前薪酬從2020年的1247.3萬元降 至2021年的154.7萬元，同比下降約87.6%。 萬科總裁祝九勝等7位高管亦決定放棄部分薪 酬，2021年萬科管理層薪酬總額約3649.6萬 元，同比下降逾四成。 Wind房地產開發企業中，2022年薪酬排 名前20的董事長平均年薪約為386.3萬元，較 2020年的506.9萬元下降23.8%。 風光不再 高管不坐頭等艙 萬科董事會主席郁亮 房企「跟投」激勵員工 以股權激勵方案增加員工黏性，留住 人才。2016年、2017年，恒大、招商 蛇口、佳兆業等多家房企陸續祭出股權 激勵，恒大甚至落地史上最大期權激勵 方案，7994名恒大中高層管理官員獲得 共計7.4357億股期權。 以跟投項目方案讓員工共同進退，增 加責任感。跟投機制，強調「風險共 擔、利潤共用」，同股、同權，將專案 經營成果與員工利害關係直接掛鉤。 2017年，為房企推行跟投制度的高 峰期。彼時，接近一半的千億房企推行 了專案跟投。 地產發展的黃金時代，以股權激勵、 跟投等為主的員工激勵政策層出不窮，一 定程度上促進了行業規模高速增長。 ■圖為銷售人員為客戶講解商品房戶型。 中新社資料圖片
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