A10 04.20.2026 星期一 港聞 新程序關鍵之處，是在首階段調查借助紅外 線熱成像分析儀。據聯辦處網頁介紹，此 技術能偵測電磁波譜中，紅外線範圍內釋出的 輻射，比較測試滲水位置和周遭乾爽範圍的表 面溫度（可偵測0.1℃溫差），評估滲水情況，並 辨別受滲水影響的範圍和位置；優點在於屬非 破壞式測試方法、毋須進入懷疑引致滲水的處 所進行有關測試，同時適用於高樓底位置等難 以觸及的地方。 至於另一新測試技術微波斷層掃描，亦已 在全港各區的專業調查中應用。微波斷層掃描 利用微波頻率的電磁波，偵測混凝土中水分子 的存在和分布；透過不同探頭在相應深度探測 所得的微波斷層掃描影像，可以推測滲水路 徑。因此，微波斷層掃描尋找滲水源頭的成功 率較一般傳統方法為高。它亦屬於非破壞式測 試方法，毋須進入懷疑引致滲水的處所進行。 毋須進上層單位可判斷源頭 食環署副署長（環境衛生）姚繼卓接受《星 島》訪問表示，去年發出5000張「妨擾事故通 知」，約99.5%個案滲水源頭為樓上單位；新程 序下署方人員結合過往經驗、現場環境及使用 紅外線熱成像儀分析，毋須進入上層單位，即 可在接獲舉報14個工作天內，初步判斷滲水源 頭及發出「建議維修通知」。 倘若上層的單位業主在接收到「建議維修 通知」後，選擇不信納初步檢測的結果，不進 行檢測及維修，聯辦處會進行深入調查，若檢 測的結果確立上層單位為滲水源頭，聯辦處會 向上層單位業主收回有關的檢查成本，估計最 少1.7萬。姚繼卓表示，有關措施旨在促使業主 承擔樓宇保養的責任，當知道自己單位可能引 致滲水，應主動作出檢測或維修 ，減少出現 拖延的情況。「將心比己，若自己是受滲水滋 擾的苦主，自己亦期望樓上業主盡快檢測及維 修。」 屋宇署副署長吳珮儀相信，一般業主不會 寧願被政府追討檢測費，也繼續放任滲水問 題，為樓下住戶構成滋擾，「一些複雜的調查 個案，可能需要聯辦處進行反覆檢測，所以政 府會追討的費用可能會多於1.7萬元，故業主有 理由盡快自行安排所需檢測及維修」。她又提 到，簡單渠管滲漏個案，短至一、兩周可完成 檢查及維修，認為政府提供的28日限期合理。 業主拒維修將被追討檢測費 為協助業主搜尋和委聘相關服務提供者進 行檢測及維修，聯辦處將於今年年中，在網頁 發布有意提供滲水檢測服務的專業人士（包括 測量師和工程師）、維修工程承建商和持牌水 喉匠等名單，連同參考價格資料。吳珮儀表 示，向市民提供更多資訊，讓他們有更多選 擇，相信業界亦會按市場需求作出合理收費。 她透露，隨著新程序推展，聯辦處會收集業主 回饋，例如成功個案的資料，日後可向市民提 供更多有用的資訊，利便搜尋相關服務提供者 進行檢測及維修。 至於財政支援措施，吳珮儀說，屋宇署將 會簡化「樓宇安全貸款計劃」申請程序，快至5 日便可通知合資格業主初步批核結果，預計兩 周發放首筆款項，以協助業主在限期內處理滲 水問題。市建局也會優化「有需要人士維修自 住物業津貼計劃」審批程序，盡快向合資格業 主發出原則上批准通知書。 為加快處理私人樓宇滲水問題，食物 環境衛生署（食環署）及屋宇署組成的聯合 辦事處（聯辦處），計劃今年中起在全港試 行新程序，包括在首階段調查引入紅外線 熱成像分析儀，配合原有的電子濕度儀 使用。有別以往完成3個階段調查才發出 妨擾事故通知，新程序下若初步調查判斷 滲水源頭來自上層單位，14個工作天便 發出「建議維修通知」；28日限期內不遵從 的業主，或被追收最少1.7萬元檢測費成 本。食環署預料，舉報數字不會大增，會 觀察新程序試行情況，包括對人手及資源 的影響。屋宇署則透露，會制備有意提供 滲水檢測及維修服務的專業人事及承建商 名單，以及參考費用資料，以協助業主委 聘相關人士盡快處理滲水問題。 食環署屋宇署聯手科技提速處理滲水 年中起試行新程序 大減至14個工作天可發建議維修通知 滲水問題屬建築測量專業範疇，香港測 量師學會去年推「樓宇醫生」企劃，至今有46 間建築測量公司及23個勘測滲水專家獲得認 證。香港測量師學會建築測量組主席黎嘉文 表示，市民應及早尋求專業人士處理滲水問 題，避免情況進一步惡化，招致更大損失， 「假設浴室天花滲水，可很快透過點對點維 修，止了滲水源頭；但若放任不理，任由地 台底下的鋼筋生鏽，又跌石屎，費用或以倍 計」。 指處方引進技術準確率高 根據香港測量師學會發布的「樓宇滲水 處理醒目錦囊」，專業人士提供的滲水勘察 及檢測服務可涵蓋專業調查報告、濕度檢 測、紅外線熱成像分析、微波斷層掃瞄、色 水測試及建議合適維修方案。黎嘉文解釋， 收費視滲水情況、複雜程度及現場環境而 定，部分個案滲水源頭為喉管、浴缸底等隱 藏位置，需較多時間查找，如問題在發現時 已頗嚴重，維修費用亦會更高。 滲水投訴調查聯合辦事處（聯辦處）計劃 年中試行私樓滲水檢測新程序，推動業主自 行維修。黎嘉文表示，雖然法例無規定須由 專業人士跟進滲水問題，但都建議市民尋求 獲學會認證的專業人士，進行滲水調查及 檢測工作，「如果有專業介入，即使去找判 頭，都可以幫業主了解報價是否合理。我們 的專家或建築測量公司，如果接到這些滲水 個案需要調查，業主可以跟他們討論服務範 疇，確保滲水問題有效處理」。 就聯辦處引進先進測試技術，包括紅外 線熱成像分析及微波斷層掃描，她指兩項技 術準確率高，已在業界普遍應用。 物業管理業監管局點讚：新程序既人性化又科學化 聯辦處年中推出私樓滲水調查新程序， 業管理業監管局（監管局）主席黃江天形 容，新程序「既人性化，又科學化」，有助更 和諧、便捷地解決滲水問題。他說，監管局 會密切注視新程序推行情況，適時向物管 業界發放相關資訊及舉辦培訓講座，提升物 管從業員對新程序的認識，鼓勵業界積極配 合。 黃江天表示，新程序於首階段調查引入 紅外線熱成像分析，大幅加快甄別滲水源 頭，且發出的「建議維修通知」相對溫和，有 助以更和諧、更便捷的方式解決私人物業內 的滲水問題。 爭議焦點往往由責任轉向意氣 黃江天亦指，滲水爭議的焦點往往由維 修責任及費用等問題轉向「意氣之爭」，而物 管公司及物管人員與住戶「朝見口晚見面」， 熟悉屋苑設施結構及渠管分布，未來在處理 滲水問題出現爭議糾紛時，會繼續扮演重要 的協調角色，「大家傾談、協商、討論、溝 通，都屬調解過程。涉事業戶配合，已屬 成功調解」。他續謂，現時物管公司如有需 要，可向食環署借用電子濕度儀，協助確認 單位滲水位置的情況。 政府積極推動以協商和調解方式解決滲 水糾紛，目前已有250間屋苑的物管公司參 加食環署推行的「物業管理公司協助處理住 宅樓宇滲水計劃」。 過去3年，參加計劃的屋苑約7成滲水個 案經由物管公司調解、協商或為屋苑公用地 方進行改善工程等而解決。 調解先導計劃培訓名額將增加 另外，環境及生態局和食環署聯同律 政司去年7月推出免費的「社區調解先導計 劃」，協助物管人員及早介入並有效協助處 理物業滲水問題，已為約200名物管人員提 供培訓。政府表示，2026-27年度計劃提供另 外300個培訓名額，完成培訓的物管人員可 於物業管理業監管局「持續專業發展計劃」下 獲取認可參與時數。 測量師指放任滲水招損失「跌石屎」費用以倍計 ■左起：食環署副 署長（環境衛生）姚 繼卓及屋宇署副署 長吳珮儀。 汪旭峰攝 ■聯辦處計劃今年中起在全港試行新程序，包括在首階段調查引入紅外線熱成像分析儀，配合原有的 電子濕度儀使用。 ■微波斷層掃描。 ■紅外線熱成像分析儀。 ▍本報記者蕭博禧香港報道 ▍ ������������������ 去年發出 5000 張「妨擾事故通 知」，約 99.5%個案滲水源頭為樓上 單位。 食環署副署長（環境衛生）姚繼卓 ■物業管理業監 管局主席黃江天 形容，新程序 「既人性化，又 科學化」，有助 更和諧、快捷地 解決滲水問題。 葉偉豪攝 ■香港測量師學 會建築測量組主 席黎嘉文表示， 市民應及早尋求 專業人士處理滲 水問題，避免情 況進一步惡化， 招致更大損失。
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