A9 05.20.2026 星期三 港聞 上述東涌第106A區住宅地，上周五(15日) 共吸引6財團入標競投，市場估值約9.6 億元至14.93億元，每呎樓面估值約1800至 2800元，地政總署昨日公布招標結果，由一 間叫「極好有限公司」以16.27億元投得，每方 呎樓面地價約3052元，亦是今財年首幅批出 的賣地表住宅地，是次批出「麵粉價」，不但 高於市場估值，更遠遠高於去年2月底批出的 毗鄰東涌第106B區地皮，由新地以6.02億元 投得，每呎樓面地價約1501元，換言之，相 隔逾1年地價急彈約1倍。 較毗鄰地呎價高約1倍 今番高價奪標，力壓新地、嘉華、中國 海外、信和夥拍嘉里、建灝5個入標財團的 「極好有限公司」，母公司為老牌建築商安保 工程控投有限公司(1627)，安保工程執行董事 兼董事會主席游國輝接受本報查詢時回應， 項目納入上市公司，強調基於上市條例，現 階段不予置評，稍後公司將發放通告。 有資深測量師表示，是次投地價雖然較 去年高近一倍，「數字上看來誇張」，唯按照 區內二手住宅目前呎價1.1至1.4萬元計算，預 期日後該盤開售時呎價逾1.6萬元，因此，每 呎地價貴1500元，對比日後樓價則只有10%， 屬可以接受水平；還有，現時建築費昂貴， 視乎住宅不同質素由4000多至逾7000元不 等，相對建築費，該幅地皮樓面呎價 相對低，建築商與其在市場上與行家 競爭，爭奪建築工程來做，投地起樓 不失是好選擇，而且，當建築商晉身 發展商，在起樓成本具有優勢。 去年，「安保工程」亦透過「極好」 有入標競投毗鄰的東涌第106B區（東 涌市地段第55號）住宅地皮，唯當時 未能中標；「極好」亦於2024有投標柴 灣祥民道私人興建資助出售房屋先導 計劃的「樂建居」項目，該公司更是當 時唯一投標者，唯項目最後流標收場，至今 地政總署尚未重推。 東涌第106A區（東涌市地段第54號），鄰 近私樓東環及昇薈等，地盤面積約15.23萬方 呎，可建總樓面約53.5萬方呎，料提供990 伙。據賣地章程顯示，用地設有限呎條款， 單位面積最少280方呎。項目須於於2032年3 月31日落成，建築期約6年。 另外，賣地條款亦要求中標者 須自費於每個車位設電動車充電設 施。發展局曾指，該用地位處海濱 位置，屬中等規模，未來有東涌東 站，東涌東站預計在2029年落成， 該地沒有施加任何興建政府設施要 求。根據該公司網站，安保工程於 1976年成立，2017年於聯交所上 市，提供建築服務廣場，包括樓宇 建、維修、保養及改動及加建等， 以及建築物翻新及設計，專業團隊 共超過500名員工。 老牌建築商安保爆冷高價奪東涌地 「麵粉價」每呎3052元 力壓5大地產財團 差估署樓價指數連升10個月，累升 9.1%，在樓市氣氛一片旺場下，連帶 「麵粉價」（地價）急升。上周五截標的 東涌住宅地，招標結果昨日揭盅，「爆 冷」由老牌建築商「安保工程」，力壓五間 知名地產商奪標，每呎樓面地價約3052 元，「麵粉價」不但高於市場估值上限， 更比去年2月批出的毗鄰地，遠遠高出接 近1倍。 ▍本報地產組香港報道 ▍ 房屋局首展兩樣板簡樸房實例 工程費2.5萬至5萬多元 政府今年3月1日起按「先登記、後執法」 步伐推展簡樸房制度，目前正接受登記及認 證。房屋局副局長戴尚誠昨日表示，登記申 請至今反應理想，截至上周五，局方首兩個 半月已收到近1.1萬個「劏房」的寬限期登記申 請，換算超過3000宗住宅單位申請；另外， 局方已收到4宗分間單位的認證申請，正全速 處理。戴尚誠指，房屋局於九龍城重建計劃 內兩個已復歸政府的住宅單位，以樣板房的 形式，展示如何改造現有「劏房」為符合最低 標準的簡樸房，稱每個分間單位的平均改造 工程費用約為2.5萬至5萬多元，業主可靠數 個月的租金收入「回本」。 房屋局副局長戴尚誠昨日在簡布會上表 示，政府今次牽頭改裝展示的樣板房，分別 為於衙前塱道和啟德道，均屬九龍城重建發 展計劃中已收回的住宅單位。其中，衙前塱 道樣板房為「一劏二」形式，單位原本狀況不 俗，包括樓面面積、高度、獨立廁所等多項 指標，原先已符合最低標準，毋須大改動。 工程團隊只更換了單位入口防火門、共用走 廊及各分間單位加設獨立火警偵測器，及為 每個分間單位增設官方獨立水電表等，改造 工程歷時僅3星期，每個分間單位的平均改造 工程費用約為2.5萬元，且相關工程可在租戶 居住下進行。 另一樣板房位於啟德道，屬「一劏三」形 式，原單位有較多地方需改動，包括其中一 個分間單位的內部樓面面積不足8平方米，需 要改動間隔，包括拆除原有牆身、豎設新牆 身，把相鄰較大分間單位的廁所納入生活空 間，以增加樓面面積。同時，由於較大分間 單位的廁所被改動，工程團隊亦要重新建獨 立間隔廁所，故所需成本更高，每個分間單 位的平均改造工程費用約為5萬多元，工期4 星期，相信期間單位無法住人。 值得一提，啟德道樣板房其中一個分間 單位的窗戶面向四面圍封的天井。戴尚誠提 到，政府最初建議是不能用此類天井作為通 風照明，但後來聽取了立法會議員意見作改 動，重申只要天井夠大、沒有遮擋，且可進 入地面清理垃圾，四面圍封的天井亦可利用 採光，今次樣板房亦作展示。 戴尚誠指出，其實香港約七成「劏房」的 單位狀況「企理」，樓面大小也滿足8平方米要 求，毋須大改間隔，相信兩個樣板房能夠反 映主流情況。他又提到，兩個樣板房是政府 改裝團隊找外部公司完成，估算相關成本時 亦有參考業界，包括坊間不同裝修公司及分 包商聯會等的意見，且發現市面上已有約20 間裝修公司提供「一條龍」簡樸房改裝服務， 價錢與今次估算價格亦相差不遠。 他透露，政府未來數個月會安排業主團 體或機構等，有序地視察樣板房，但不會公 開予大眾參觀。由於樣板房處於重建範圍， 料當局年底前把單位交還，繼續後續重建發 展。 本報記者趙克平香港報道 ■房屋局副局長戴尚誠（中）指每個分間單位 的平均改造工程費用約為2.5萬至5萬多元。 何君健攝 ■樣板房1（九龍城衙前塱道68-72號3樓D室） 「一劏二」間隔整齊兼實用。 ■樣板房2（九龍城啟德道37號8樓1號房）外 設有「1劏3」單位的獨立電表。 義華大廈被逼遷住戶 政府派員助110戶搬遷 長沙灣義華大廈早前有近百個劏房戶被 要求遷出，房屋局已要求區域服務隊全力支 援相關住戶。房屋局昨日於簡布會上披露最 新消息，指服務隊已接觸大廈全數約150多 戶劏房戶，當中有大約110戶已經遷出義華 大廈，目前仍有約40戶正考慮或安排其下一 步的住處。另外，房屋局收到的4宗簡樸房 認證申請，當中包括有租戶居住的原有分間 單位，亦有新加入市場的新建單位，局方會 在完成審批後，將成功認證單位的地址和相 關資訊上載至網上以供查閱，強調資料會公 開透明。 房屋局副局長戴尚誠昨重申，本屆政府 決心解決劣質「劏房」這「老大難」問題，強調 就違法出租無登記、無認證分間單位的刑事 罪行會在新制度實施12個月後、即明年3月1 日起才生效；屆時房屋局會持務實、以民為 本和風險為本的原則，情理兼備及有序地對 違法出租的分間單位採取執法行動，以確保 分間單位住戶不會因相關執法行動而流離失 所。戴尚誠指，就市場上可能出現分間單位 業主與租戶因種種原因而需要就其租賃安排 作商討的情況，房屋局轄下、涵蓋港島、九 龍和新界不同區域的6隊區域服務隊持續為 受影響的租戶提供即時的協助，例如協助有 需要的分間單位住戶申請傳統公屋、「簡約 公屋」、過渡性房屋、單身人士宿舍或尋找 其他居所等。就義華大廈的情況，區域服務 隊有為租戶成功申請入住過渡性房屋及單身 人士宿舍；政府已派服務隊在各區「預防式 洗樓」，冀及早識別同類情況。 樣板房 ■安保工程執行董 事兼董事會主席游 國輝。 ■安保工程以16.27 億元「爆冷」奪東涌 住宅地。 東涌第 106A 區 有資深測量 師表示，是次投 地價雖然較去 年 高 近 一 倍， 「數字上看來誇 張」，唯按照區 內二手住宅目前 呎 價 1.1 至 1.4 萬元計算，預期 日後該盤開售 時呎價逾 1.6 萬 元。 地皮資料 東涌第106A區 東涌第106B區 地段編號 東涌市地段第54號 東涌市地段第55號 地盤面積約（萬方呎） 15.23 11.46 可建總樓面約（萬方呎） 53.3 40.12 中標價（億） 16.27 6.02 每呎樓面地價約（元） 3,052 1,501 中標財團 安保工程 新地 開標日期 昨日 2025年2月19日 東涌第 106B 區 東涌住宅地地價按年比較 業界：超進取投地對後市具指標 近期樓市暢旺，新盤銷售成績表現理 想，貨尾陸續消化，故財團吸納土地儲備意 欲明顯增強，並以進取價投地，昨日批出的 東涌地每呎高達3052元，業界人士指，對後 市有一定指標作用。 將來賣1.6萬才有「合理利潤」 華坊諮詢評估資深董事梁沛泓認為，今 次地價屬超進取，對後市有指標作用，唯近 期政府賣地表批出的用地中標價都高於市場 預期，反映其他發展商也對後市十分樂觀， 在競爭壓力下，若不以進取價入標就沒法成 功取地。以今次地價推算下，一般發展商將 來要賣每方呎約1.6萬才有「合理利潤」。由於 安保工程本身為建築商，或許對建築費控制 有信心。 泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚指， 該地地理優越，而且鄰近日後落成的東涌東 站，認為屬鐵路沿線項目，由於中標價較市 場估值高，反映財團對後市有信心，可見即 使東涌地亦有支持，相信後市越來越好。 高力香港研究部及零售顧問主管李婉茵 說，由於樓市已經回穩，該地條款簡單，亦 毋須興建其他政府設施，用地位處臨海位 置，未來有少單位可享海景，加上將到港鐵 站落成時間與該地相若，故財團以高價奪 地，認為有中小型財團參與競投，表示市場 信心回復。 萊坊執行董事及大中華區估價及諮詢部 主管方耀明稱，中標地價屬預期上限價，認 為今年一般發展商及投資者都對住宅樓市比 較樂觀，預期會對今年地價造成正面影響， 反映市場對未來發展及東涌新發展區潛力相 對有信心。 16.27億
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