香港新聞 報料熱線： 626-956-8200 2022年9月29日 星期四 B2 每呎6.2萬折讓價大 成交期長 看準轉角市 中環中心405億交易矚目 受疫情及加息雙重打擊，香港住宅樓價持 續回調。差餉物業估價署最新數據顯示，八月 私樓售價指數報三百六十八點二，按月跌幅擴 大至百分之二點二六，連跌三個月及創近半年 最大單月跌幅，指數跌至約三年半低位。各類 型單位中，面積四百三十二至七百五十二方呎 單位連續兩個月跌幅最大。業界表示，放寬入 境檢疫限制及按揭壓測門檻，不足以扭轉樓價 下跌趨勢，預期九月份指數持續下跌，紛紛呼 籲政府「減辣」。 首8月樓價累跌6.52% 差估署資料顯示，今年八月私樓售價指數 報三百六十八點二，是自二○一九年二月後三 年半新低，對比七月的三百七十六點七，按月 跌幅由七月約百分之一點四四，擴大至百分之 二點二六，為近半年最大單月跌幅；總結今年 首八個月，樓價指數累跌約百分之六點五二， 相較去年同期歷史高位三百九十八點一，下跌 約百分之七點五一。 各類型單位指數全線報跌，當中跌幅最傷 為面積四百三十二至七百五十二方呎的中小型 單位，最新報三百五十六點一，按月跌百分 之二點三八；其次為面積一千七百二十二方呎 或以上的豪宅，報二百九十四點七，按月下滑 百分之二點三五，唯相關交易連續四個月少於 二十宗；緊隨其後為面積四百三十一方呎以下 的細單位，報四百零五，按月跌百分之二點 二九。 此外，逾百大最受歡迎屋苑售價指數連跌 三個月，最新報三百一十六點九，按月下跌約 百分之一點七四。其中，市區指數及新界區指 數同樣報三百一十一點三，分別按月跌約百分 之一點六四及百分之一點七七。 代理呼籲政府「減辣」 中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表 示，港府放寬入境檢疫限制，同時亦降低按揭 壓測門檻，對置業人士心理上稍為有正面作 用，但不足以扭轉樓價下跌趨勢，相信九月份 指數將繼續下調。 因此，政府除考慮進一步放寬入境限制 外，更應考慮為樓市減辣，如放寬買家印花 稅，再度開放投資移民及引入外資。 美聯住宅部行政總裁(港澳)布少明指，香港 樓價跌勢於第三季轉急，除非「減辣」或全面免 檢疫通關，否則預計樓價將持續下跌。他建議 政府在新一份《施政報告》中撤銷已失效的「辣 招」，包括將百分之十五DSD稅率回復至雙倍印 花稅；下調買家印花稅BSD稅率，或取消BSD 稅；取消額外印花稅SSD，或將年期及稅率回 復至「加強版」前。 利嘉閣研究部主管陳海潮表示，疫情反彈 及加息夾擊，導致二手樓價跌幅擴大，預料後 市仍然趨跌，九月樓價指數按月跌幅有機會進 一步擴至百分之二點五至三。展望第四季氣氛 依然疲弱，市場關注二十大及施政報告，如有 振興經濟措施出台，樓價可望在第四季喘穩， 否則有機會跌百分之十至百分之十二。 本報記者香港報道 租金兩連升 按月上調0.73% 樓市回調令不少準買家轉買為租，加上內 地學生到港租樓，令私宅租金持續向上。差 估署最新數據顯示，八月份私樓租金指數報 一百七十九點七，按月升約百分之零點七三， 連升兩個月。總結今年首八個月，私宅租金指 數累跌約百分之零點七七。 若以單位面積劃分，以四百三十一方呎 或以下的細單位升幅最多，按月升百分之一 點一八，為各類單位中表現最好，最新報 一百九十七點四；其次為面積四百三十二至 七百五十二方呎單位，按月升百分之一點零 一；面積七百五十三至一千零七十五方呎中型 單位，按月亦升約百分之零點五二。 至於大單位表現則背道而馳，租金指數 均錄跌幅，跌幅最大為面積一千零七十六至 一千七百二十一方呎的單位，按月跌百分之 一點五五，最新報一百四十六點四；面積 一千七百二十二方呎或以上單位，按月跌百分 之零點八七，報一百三十六點二。 普縉助理總監（專業產業諮詢及估值）李雋 傑指，租金指數連升兩個月，相信是因為不少 準買家因應市況轉買為租，保留資金彈性，反 映普通市民對後市存有戒心。現時租平過供， 細單位租金升幅最多，反映市況未明朗，入市 首選銀碼細單位。 仲量聯行項目策略及顧問部資深董事李遠 峰稱，防疫措施逐漸放寬，加上八月為學生租 樓旺季，均令租金上升。 值得注意的是，大單位租戶多為管理層 或跨國公司高層，大單位租金下跌反映未 來租客對加息環境及環球經濟的前景普遍 擔憂。此外，加息環境下有轉買為租的情 況出現，估計未來幾個月的租金會橫行一 段時間。 差估署：重返3年半前低位 長實是次出售21 BORRETT ROAD，包括已進行推售的第一 期項目尚餘單位及車位，以及尚未推出的第2期，合共涉及 一百五十二個住宅單位、二百四十二個住宅停車位及三十一個電 單車停車位，按成交價超過二百零七億六千六百萬計算，住宅單 位平均每方呎成交價約六萬二千元，住宅停車位價值約五百萬， 電單車停車位則每個約三十萬，預計完成交易日期為二○二五年 三月。 通告顯示，買家為新加坡LC Vision Capital VCC之子基金 LC Vision Capital 1直接全資擁有的公司。LC Vision Capital VCC 為新加坡註冊成立之傘型可變資本公司，並由Sino Suisse Capital Pte. Ltd（. 華瑞資本）管理。通告又指出，長實可為買家提供融資， 本金額不多於約一百零三億八千三百萬元，貸款應計利息根據匯 豐最優惠利率減二點二五厘年利率計算，並且須於每月支付一次。 消息人士表示，是次交易對買賣雙方均屬公平有利，並締造 雙贏局面，又稱物業發展與銷售一向是長實的核心業務，集團日 常以「貨如輪轉」的策略營運，是次向單一買家全數出售波老道尚 待推出之單位，能有效率地鎖定可觀利潤。消息人士又稱，對買 家而言，以「大手優惠」價購入位於香港珍罕地段的頂級豪宅，環 顧現今市場亦難有可媲美的優質物業，具高投資值博率。當香港 全面通關後，項目之升值潛力應甚理想。目前未悉新買家是否打 算將物業長線收租或是個別單位出售短線圖利。 翻查成交資料，21 BORRETT ROAD第一期其中一伙天池 屋，於二○二一年以逾四億五千九百四十萬連三個車位售出，當 時呎價高見十三萬六千元，為項目首宗成交，亦為項目成交價及 呎價新高，呎價更一度創亞洲分層戶新高，紀錄保持至同年十一 月被山頂超級豪宅MOUNT NICHOLSON打破。此外，該盤二十 樓一號室，面積二千九百四十五方呎，今年六月中連兩個車位以 逾二億七千萬成交，呎價高見九萬一千八百九十六元，成交價及 呎價均為項目標準分層戶新高。其後售出的單位，呎價介乎六萬 九千元至十二萬六千元不等。 21 BORRETT ROAD分2期發展，已推出發售的第一期合 共提供一百一十五伙，自二○二一年二月推售以來，合共售出 三十三伙。至於21 BORRETT ROAD第二期項目，則提供六十六 伙，自從二○一八年獲批預售樓花同意書以來，一直未推出市場。 香港防疫措施保守導致「人財 兩失」，反觀競爭對手新加坡因放寬 迅速，吸引大量外資，現時更有星洲 「過江龍」到港「執平貨」。長實二十八日公布， 以超過二百零七億，出售中半山波老道超級豪宅21 BORRETT ROAD一百五十二個住宅單位、二百四十二 個車位及三十一個電單車位，住宅呎價六萬二千元， 較之前長實售出的單位有一定折讓。 本報記者香港報道 長實二十八日沽售波老道豪宅，屬 罕見大買賣，追溯至二○一七年十一 月，長實以四百○二億沽售中環中心 七成五業權，該世紀大刁轟動市場，一 眾鯨吞該廈的買家，初時歡天喜地以為 「執平貨」，最終發現「接火棒」。 中環中心七成五業權，涉及樓面 一百二十二萬方呎，平均呎價三萬三千 元，買家實力雄厚，包括「小巴大王」馬 亞木、世茂房地產主席許榮茂、金利豐 主席朱李月華及「磁帶大王」陳秉志，還 有商人盧文端、活躍短炒的「物流張」張 順宜及蔡志忠。其時商廈市況熾熱，他 們以低市價約三成購入物業，不料，在 成交前，銀行不肯借貸，不少買家需到 澳門銀行借錢上會。 當該廈於二○一八年中成交後， 持貨小量的炒家迅速沽貨獲利，張順 宜悉數將三層迅速售予不同買家，獲 取逾三成利潤，蔡志忠更拆細兩層單 位，賺取厚利逾五成。不過，亦有大 部分投資者錄得蝕讓收場，近年該廈 價格節節下跌，三年前該廈中層呎價 三萬一千元成交，去年另一中層呎價 僅為二萬七千七百元，可見投資者頻 頻「坐艇」。 緊隨市況不濟，現時，商廈租售價 普遍高位急跌逾四成，目前中環中心空 置率約兩成，租金由以前約一百元水 平，回落至六十多元，並屢創新低。 ■長 實 昨 公 布 ， 將 旗 下 中半山超級豪宅項目 2 1 BORRETT ROAD餘下的單 位及車位以逾207億出售。 樓價連跌3月 跌幅擴至2.26% 各類單位租售價指數變化 單位 售價指數 租金指數 今年 8月 今年 7月 按月升跌 幅（%） 去年 8月 按年升跌 幅（%） 今年 8月 今年 7月 按月升跌 幅（%） 去年 8月 按年升跌 幅（%） 431方呎以下(A型) 405 414.5 ↓2.29 442.4 ↓8.45 197.4 195.1 ↑1.18 199.1 ↓0.85 432至752方呎(B型) 356.1 364.8 ↓2.38 383.7 ↓7.19 179.2 177.4 ↑1.01 184.4 ↓2.82 753至1075方呎(C型) 330.0 336.3 ↓1.87 343.9 ↓4.04 153.9 153.1 ↑0.52 158.5 ↓2.90 1076至1721方呎(D型) 316.7 318.1 ↓0.44 336 ↓5.74 146.4 148.7 ↓1.55 148.7 ↓1.55 1722方呎或以上(E型) (294.7) (301.8) ↓2.35 322.3 ↓8.56 136.2 137.4 ↓0.87 134.3 ↑1.41 整體 368.2 376.7 ↓2.26 397.5 ↓7.37 179.7 178.4 ↑0.73 182.6 ↓1.59 註：( ) 為宗數少於 20 宗 星洲「過江龍」掃貨 207億購長實波老道豪宅 ■中環中心空置率約兩成，租金回落至六十多 元。 ■八月樓價指數報三百六十八點 二，連跌三個月兼創三年半新低。
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