B10 11.05.2023 星期日 星島地產 從三藩市豪華公寓降溫 預測西岸公寓走勢 這座嶄新的20層高樓位於被宣傳為「城市聖 地」的三藩市濱水區僅存不多的地塊之一 上，坐擁海灣田園風光。2021年，其中一個 單元以1150萬元的價格成交。自開始銷售以 來，共有4套公寓的每呎售價超過4000 元。 2022年 8月，One Steuart Lane的一個頂層單 位以1050萬元售出，合每呎4487元。 然而，在One Steuart Lane的120 套公寓 中，有一半以上（79套）仍然空置。 三藩市地產經紀人巴沙姆（Mike Basham） 在談到One Steuart Lane時說：「在過去的12個 月裡，只有一個單元售出，這簡直是蝸牛的 速度」。 市場相關人士一致認為，在需求減弱、 供過於求的情況下，三藩市的高級公寓市場 正在向有利於買家的方向轉變，這正是過去5 年來數以百計的新豪華公寓湧入三藩市的結 果。然而，與前幾年相比，三藩市最新、最 豪華的市中心公寓卻少有人問津。 這是因為利率上升，再加上最近疫情後 面臨的挑戰，迫使外國買家和本地買家暫停 投資。如果市場沒有改善，一些樓宇業主可 能會因為付不出抵押貸款而被迫放棄陷入困 境的房產。 與其他類型的住房相比，豪華公寓的交 易時間較長，並不罕見，因為業主有能力堅 持不出售，以達到理想的定價。但那是在疫 情之前，當時沒有那麼多豪華產品可供選擇。 在三藩市最令人垂涎的一些公寓樓，尤 其是市中心的公寓樓，大量空置的情況正變 得越來越普遍。 距離One Steuart Lane約一哩遠，位於 706 Mission St、擁有146個單元的四季私人公 寓大樓雖然於2019 年開始銷售，但目前只售 出了16個單元。巴沙姆表示，位於960 Market St、擁有242個單元的中市場公寓大樓Serif也 是類似的情況，只有不到三分之一的公寓售 出。 即使是181 Fremont，2018年以每呎4509 元的價格成交的該市最貴的公寓樓，67套公 寓中仍有約三分之一空置。而位於488 Folsom S（t 距離Salesforce Tower兩個街區）的Avery大 廈是一棟57層的豪華住宅樓，從第33層開始 共有118套公寓，於2018年開始銷售。據開發 商稱，底層豪華出租單元出租率已達96%，但 迄今僅有66套公寓售出，今年僅有3套成交。 房地產銷售和營銷公司Polaris Pacific的創始合 夥人澤格（Paul Zeger）估計，2020年至2022年 間，三藩市有約500套新公寓投入使用。 與此同時，在相關官員多年來拼命壓制 租金的飆升後，美國西岸最大都會區的新建 公寓數量也持續出現大幅下跌。這帶來了嚴 重的問題，西岸地區正在努力解決房屋短缺 問題，因為這一短缺帶來了可負擔危機，而 專家就表示，公寓興建數量大跌將令事情變 得更糟糕。 研究建築成本的柏克萊加大Terner Center for Housing Innovation政策助理阿拉梅爾丁 （Muhammad Alameldin）表示：「如果你認為 現在的住房危機已經很糟糕，那多等幾年再 看看。」 根據房地產信息公司CoStar Group的最新 開工數據，導致這一狀況的是高利率和不斷 上升的勞工與材料成本，令到發展商撤回整 個西岸地區的開發項目。 發展商今年在洛杉磯、三藩市、聖地亞 哥、聖荷西、西雅圖和波特蘭總共所建造的 公寓單位不到2萬個，不足這些地方一年前的 總興建量的四分之一。 CoStar Group的數據主要統計每個都會 區那些包括5個單位或以上的項目，其數據顯 示，西岸的新建築數量下降速度高於全國其 他地區。 今年至今興建的新公寓數量不足2018年 頭兩季數量的一半，2018年是過去10年這些 都會區新公寓興建數量最多的一年，今年新 開工的數量是9361個單位，甚至低於受到疫 情影響的2020年上半年的13958個單位。 從數字上看，每個城市的放緩力度有所 不同。聖地亞哥在2023年上半年新開工數量 是1150個公寓單位，而去年同期則是3031個。 同樣的時間段比較，西雅圖是3493對 8404個、波特蘭是1722對5132個、三藩市是 229對1846個，洛杉磯則是2767對5305個。 根據CoStar的數據，發展商今年甚至沒 有在聖荷西動工興建一棟新公寓，而去年同 期動工的則有2272個單位，不過，住房與城 市建設報的數據就顯示，今年頭6個月，該市 就發出了977個公寓單位的建築許可。 CoStar的數據還發現，西岸地區的在建 公寓數量佔全國的比例已經從2014年的近10% 下降至當前的4.45%。 CoStar聖地亞哥分析師奧爾（Joshua Ohl） 表示，成本迫使發展商在準備動工前就不得 不放棄了開發項目。奧爾說：「目前建築融 資極為困難，即使發展商有很好的資產負債 表，也很難為興建房屋舉債。」 阿拉梅爾丁說：「目前貸款業最大的風險 之一就是建築業，而建築業貸款的回報率也 不及其他。他補充道，疫情期間的退休潮， 近幾十年來缺乏對填補老建築工人的培訓， 結果帶來了勞工短缺。 阿拉梅爾丁說，即使在短期內，建築業 的下行也可能令到已經興建的公寓變得更加 昂貴，而這是令到那些被擱置的項目重新啟 動的最簡單方法。 CoStar西雅圖分析師克里文科 (El l i ot Krivenko) 表示，最近上升的利率也帶來阻 礙，因為「這影響了很多項目的實施能力。」 據《三藩市紀事報》報道，儘管在疫 情席捲三藩市前一個月才開始銷售，但 位於One Steuart Lane的超豪華公寓大 樓仍取得了良好的開端。 ▍本報訊 ▍ 揮霍時間等於揮霍生命 瑞銀集團（UBS）的一份最新報告顯示， 全球多個大城市的房價已經下跌，但許多城 市的房價被高估，有進入「泡沫」區域的風險。 據msn.com報道，隨著過去兩年利率和 通脹率的飆升，買房的成本越來越高。全球 一些城市的房價降了，而一些大都會地區的 房價則持續走高。 「過去十年來，低融資成本一直是全球 房地產市場的命脈，推動房價不斷攀升。然 而，低利率環境的突然結束動搖了這個紙牌 屋」，瑞銀的第8份《全球房地產泡沫》年度報 告指出。 報告稱：「在過去一年裡，平均而言， 所有城市經通脹調整後的房價出現了自2008 年全球金融危機以來最大幅度的下跌。」 瑞銀表示，去年被列入泡沫區域的許多 城市，如多倫多和法蘭克福，已不再上榜。 今年，蘇黎世和東京在被高估的房地產市場 中名列榜首，面臨泡沫風險。 瑞銀將「泡沫」定義為「實質性和持續性 的錯誤定價，除非泡沫破裂，否則無法證明 其存在」。瑞銀的排名基於5個因素：房價與 收入比、房價與租金比、抵押貸款與GDP 比的變化、建築與GDP比的變化以及城市 與全國的相對房價。 在蘇黎世，住宅的實際價格比十年前上 漲了40%。相比之下，租金在過去10年中上 漲了12%。報告寫道：「購房價格和租金之 間的關系仍然失衡，特別是考慮到在利率較 高的情況下。因此，市場仍處於有泡沫風險 的區域」。 瑞銀稱，東京是全球第二被高估的房 地產市場。東京市場的失衡「已經從20年前 的價值低估上升到現在的泡沫風險」。瑞銀 在全球報告中還考察了5個美國市場：邁阿 密、洛杉磯、三藩市、波士頓和紐約。 瑞銀表示，儘管美國市場都不存在「泡 沫風險」，但邁阿密的房地產市場看起來估 價過高，因為該市繼續吸引著來自世界各地 的買家。瑞銀指出，邁阿密的房價上漲速度 超過了美國其他地區，在過去10年裡翻了一 番。「持續的人口流入以及與收入相比仍然 相對較低的絕對價格推動了需求。」 洛杉磯是另一個上高估榜的美國城市。 瑞銀表示，「由於嚴重依賴科技和娛樂行 業，生活質量面臨挑戰，不利的稅收立法， 以及高昂的生活成本」，這座南加州大都市 正在遭受「經濟競爭力的廣泛流失」。 全球許多城市的房地產市場正處於十字 路口。瑞銀警告說，儘管去年全球許多城市 的房價都有所下降，但「實際房價還有更多 的下行空間」。不過，如果利率下降，住房 短缺已為許多城市房市重新繁榮創造了條 件。 本報訊 一個需要破裂的泡沫，一場必須冷卻的 過度火旺，一個需要修正的房地產市場失衡。 據《沙加緬度蜂報》報道，聯邦儲備局主 席鮑威爾（Jerome Powell）這段期間以來總是 直言不諱地闡述必須升息的動機，即減緩通 膨和冷卻房地產市場，但也造成按揭貸款利 率的節節攀升。新冠大流行時期貸款利率僅 3%，最近已經上升到8%，創下二十多年來的 最高水平。 鮑威爾去年表示，異常火旺的房地產市場 需要「重置」，以放緩歷史性的價格上漲，以及 2021年和2022年大部分時間出現的瘋狂需求。 但房地產業專家表示，全國和沙加緬度地區的 情況遠遠更可怕：價格居高不下，供應量處於 歷史低位，而且嚴重缺乏負擔能力。 換句話說，對於買家和賣家來說，這是 一個前所未見的殘酷房地產市場。 沙加緬度市場分析師兼估價師倫德奎斯 特（Ryan Lundquist）表示：「聯儲局打擊了成 交量，但未打擊價格。他們非常明確地希望 經濟放緩，並期待房地產市場獲得糾正，結 果卻是打擊了房屋銷售量，今年的銷售量基 本上是有史以來最糟糕者。」 雖然聯儲局不負責設定按揭貸款利率， 但其政策決定（包括設定聯邦基準利率）對按 揭貸款利率的升降卻會產生重大影響。自去 年聯儲局開始升息後，30年期標準按揭貸款 利率即不斷上升。 儘管一些業界觀察家之前預測，按揭利 率今年將保持穩定，但結果卻是繼續攀升。 現在許多專家認為，至少到2024年初，利率 都將保持在高位。 根據倫德奎斯特的數據，由於按揭利率 上升，沙加緬度地區將房屋上市求售的人數 比往年減少了40%，新上市房屋數量處於至 少自2008年以來的最低點。這主要歸因於許 多屋主被低貸款利率所束縛，不願意出售房 屋，換來以8%的高利率購買新家。 加州房地產經紀協會（CAR）的首席經濟 學家萊文（Jordan Levine）表示：「搬家會帶來 巨大的經濟處罰，這導致供應仍然非常少， 甚至低於需求。」 倫德奎斯特指出，今年沙加緬度地區售 出1萬3000多套房屋，較近年來大幅下降。市 場專家和房地產經紀表示，買家和賣家現在 都必須發揮創意。 一些買家選擇浮動利率貸款，盼望未來 幾年利率會下降，使其可以及時進行重新貸 款。賣家則更願意做出金錢方面的讓步或承 擔維修費用。倫德奎斯特表示，大約22%的 房屋交易是完全支付現金，比例高於正常水 平。 但根據加州房地產經紀協會的數據， 只有26%的沙加緬度家庭和29%的普萊塞縣 （Placer）家庭負擔得起中等價格的房屋。倫德 奎斯特表示，雖然沙加緬度地區的房屋中位 數自2022年5月攀升高峰以來略微下降，但仍 比去年同期高出約3.5%。 這樣的情況加上屋源稀少，促使全國各 地的專家呼籲提高利率穩定性。 全國房屋建商協會（NAHB）、貸款金融 家協會（MBA）和全國房地產經紀協會（NAR） 上周聯手致函鮑威爾，懇求暫停加息行動， 聲稱聯儲局的加息計劃會造成「住屋負擔能力 惡化」。業界領導人表示，由於利率處於23 年來的最高水平，新的貸款申請數量下滑至 1996年以來的最低水平。 綜觀歷史，大多數房地產市場的調整都 會出現供給增加和需求下降，從而提高人們 的負擔能力。但這次供給和需求雙雙低迷， 而房價仍然高昂，使新買家支付的月付款金 額比一年前高出了數百元。 倫德奎斯特評論：「我們以前從未有過這 樣的市場。」 本報訊 做一個珍惜時間的人，你的生命就會變 得更有意義。 比爾蓋茲說，揮霍時間就是揮霍生命。揮 霍金錢不是最大的浪費，揮霍時間才是最大的 浪費。你不要不在意短短的1分或者一秒鐘， 也許在那1分鐘或一秒裡，就有改變你一生命 運的良機。也許你的財富無法與比爾蓋茲相 比，但有一樣東西你和他擁有的是一樣多，那 就是時間。時間的分配對於每一個人來說，都 是公平的，不論富人和窮人，男人和女人，聰 明的和不聰明的，擺在你面前的時間每1天都 是24小時，絕對不多1分，也不少1秒。 但對時間的使用，卻是最不公平的，因 為有人懂得珍惜一分鐘掰作兩分鐘用，而有 人讓時間隨意溜走，他不知道，對時間的揮 霍是一種最大的浪費。有一句話告誡說得很 到位，浪費時間就是糟蹋自己。因為無論是 誰都無法回過頭去，找到曾經無意中浪費掉 的哪怕是1分鐘的光陰。 如果你學會科學的把握時間，善用時 間，就會變得聰明又充實，在適當的時間內 做完你應該做的事情。 沒有人真正的沒有時間，每一個人都有 足夠的時間做必須做的事情，至少是最重要 的事情。有人在同樣多的時間里，卻能夠做 更多的事情，他們不是有更多的時間，而是 更善於利用時間。 凡是在事業上有所成就的人，都是惜時 如金的人，無論是老板或者是打工族，一個 做事有計劃的人，總是能判斷自己面對的顧 客在生意上的價值。如果有很多不必要的廢 話，他們都會想出一個收場的辦法。同時他 們絕對不會在別人的上班時間，去和對方海 闊天空的談那些與工作無關的話。因為這樣 做實際上是妨礙別人的工作，浪費別人的生 命。懂得節省時間的人，是對生命的一種尊 重，尤其在生意場上，如果你是一個部門的 經理，整天與顧客打交道，那就更應該懂 得時間對自己的價值。在這裡告訴你一個 既簡單又實用的方法： 當你與來客把事情 談妥後，應該有很有禮貌的站起來與客人握 手告別，並誠懇地告訴客人自己很願意再多 談一會，因為這種談話很愉快，可是今天事 情太多，只能另尋機會了，這種委婉的推脫 之詞，客人們都會接受也會理解，而且，對 於你的誠懇態度也會非常滿意。在時間就是 金錢，時間就是效益的今天，真正幹大事的 人，他們從來不願意多耗費一點一滴的寶貴 資本----時間。 商人最可貴的本領之一就是與任何人交 往，都簡捷訊達，這是一般成功者都具有的 通行證。與人接洽生意能以最少的時間產生 最大效率的人最聰明。恐怕少有人能與比爾 蓋茲相比，為了珍惜時間，他招致了許多人 的怨恨，其實，人人都應該把比爾蓋茲作為 這一方面的典範，因為人人都應該具有這種 珍惜時間的美德。 比尔.蓋茨每天早上9點30分準時進入辦公 室，下午5點回家。有人對比爾蓋茲的資本進 行了計算後說，他每1分鐘的收入是50美元， 但比爾蓋茨認為不止這些，所以，除了與生 意上有特別關係的人商談外，他與人談話一 般不超過5分鐘。通常，比爾蓋茨總是在一間 很大的辦公室裡，與很多員工一起工作，他 不是一個人待在房間裡工作。他會隨時指揮 他手下的員工，按照他的計畫去行事。如果 你走進他那間大的辦公室，是很容易見到他 的，但如果你沒有重要的事情，他是絕對不 會歡迎你的。 作為一個公司的當家人，比爾蓋茲能夠 準確的判斷出一個人來接洽的到底是什麼 事。當你對他說話時，一切轉彎抹角的方式 都會失去效力，他能夠立即判斷出你的真實 意圖。這種卓越的判斷力使比爾蓋茲贏得了 許多寶貴的時間。有些人本來就沒有什麼重 要的事情要接洽，只是想找個人聊聊天，而 耗費工作繁忙的人許多重要的時間，比爾蓋 茲對這種人簡直是恨之入骨。 (節錄於“細節成大事”一書） 二十年未見的失衡樓市也瘋狂 房地產專欄 豪景地產 李健源主持 (Kenny Lee) 本專欄由作者提供，不代表星島日報立場，如有 意見，請直接(或由本報代轉)與作者聯繫或詢問。 全美樓市最被高估的城市之冠 邁阿密
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