B8 09.29.2025 星期一 香港財經 內外雙重利好 中國遊戲業寒冬結束 香港置業成本高，若購入有問題 的物業，不僅可能無法成功申請按 揭，甚至有機會血本無歸，因此新手 買家應避免購買高風險物業，例如是 「釘契物業」。首先，要了解何謂「釘契 物業」。任何類型的物業若違反契約條 款，地政總署便會根據契約條款採取 行動。一般情況下，地政總署會先向 業主發出警告信，並要求業主於指定 期限內糾正違約問題；若業主未能於 限期內作出糾正，地政總署便可將該 警告信在土地註冊處註冊，俗稱「釘 契」。物業被釘契原因眾多，常見的包 括涉及僭建、業權糾紛、業主破產欠 債、拖欠款項（如管理費、差餉及地 租），或違反大廈公契等。 「釘契樓」能否進行買賣，一般取 決於釘契原因及其嚴重性。常見原因多 為僭建、金錢糾紛等問題。若因僭建而 釘契，但不構成居住安全風險，只要準 買家能夠評估並接受相關風險，例如清 拆僭建物所需資金等，或在諮詢相關法 律意見後，仍有機會如常進行交易。此 外，只要解決釘契問題並取得相關文件 證明，即可委託熟悉物業交易的律師向 土地註冊處登記「解釘」。另外，每間銀 行對「釘契樓」的取態亦有所不同，申請 「釘契樓」按揭相對較為困難。銀行會根 據具體情況及相關風險，決定是否批出 按揭；若涉及嚴重問題，銀行有可能拒 批按揭。 雖然購買「釘契樓」風險較大，但 由於其售價較市價有明顯折讓，仍 吸引部分投資者入市，一些「釘契樓」 會出現在銀主拍賣市場，並以低價出 售。有意購買「釘契樓」，必須注意風 險轉嫁問題。若物業尚未「解釘」，所 有與該物業相關的問題，例如僭建、 業權糾紛等，均會轉嫁給新買家。新 買家需有心理準備，日後可能面對政 府、財務機構或債權人的糾纏。 「釘契樓」涉及一定的法律風險， 按揭手續亦較為繁複棘手，有意入市 的買家須格外謹慎，以免捲入法律糾 紛。除非具備充足的資金和法律資源 以應對後續問題，否則應盡量避免購 買未解決釘契問題的高風險物業。倘 若買家想避免購入「釘契樓」，建議在 選購物業前，可向地產代理查詢，或 委託律師查冊，確認物業是否涉及法 律糾紛。 經絡按揭轉介首席副總裁 曹德明 「釘契樓」申按揭棘手 新手買家忌貪平 回顧2021年，因應青少年沉迷 遊戲趨勢，內地監管風暴驟 起，官方媒體將網絡遊戲批評為 「精神鴉片」，觸發市場恐慌拋售， 騰訊股價單日曾重挫逾10%。遊戲 版號審批更陷入長達8個月停滯， 對依賴新產品維持營運的遊戲企業 而言，無疑構成沉重一擊。數據 顯示，在行業最低谷時期，多間遊 戲公司股價跌至歷史低位。例如愷 英網絡股價曾低見2元（人民幣，下 同）；創下營收神話的遊戲《無盡冬 日》其開發商世紀華通（ST華通）， 去年7月股價一度跌破3元，與近期 超過20元的高位形成鮮明對比。 8月版號批准量創近年新高 去年下半年成為行業轉折的關 鍵時期，當局對科技監管的基調軟 化，遊戲版號審批不僅恢復常態， 其數量更呈現清晰的增長趨勢。值 得一提的是，截至今年8月，內地 發放的遊戲版號總數已達1119個， 按年增幅顯著，而8月單月166款的 批准量，更創下近年單月最高紀 錄，為市場注入強勁動力。杭州一 間遊戲美術外包公司的工作人員表 示，審批節奏逐漸穩定，等於給整 個行業吃下「定心丸」，在立項和資 源投入時，也更有效率。 光大證券國際證券策略師伍禮 賢表示，遊戲行業正處於復蘇階 段，未來增長空間依然存在，版號 不斷獲批令行內企業收入增加。他 續稱，即使在過去內地加強監管的 時期，遊戲產業的海外業務仍保持 較快增長，這兩大因素均驅動行業 增長。 遊戲行業受惠政策放寬之餘， 企業自身的策略調整，也是業績 回暖的重要原因。過去幾年，國 內遊戲廠商紛紛加快出海步伐， 根據Sensor Tower數據指出，今年 8月元趣娛樂的《Last War: Survival Game》（《最後的戰爭：生存》） 蟬聯全球手遊收入榜冠軍，騰 訊的《王者榮耀》和點點互動的 《Whiteout Survival》（《寒霜啟示 錄》）緊隨其後，分列亞軍和季軍， 顯示中國遊戲在全球市場的競爭力 不斷提升。 另外，中國音像與數字出版協 會發布報告指出，中國自主研發 遊戲海外市場實際銷售收入達95 億美元（約741億港元），按年增長 11%，可見出海成功不僅為企業開 拓了新增長空間，也分散了過度依 賴國內市場的風險。 專家籲關注市佔率較高企業 遊戲行業整體復蘇已成共識， 但對投資者而言，關鍵在於如何甄 別其中的優質企業。伍禮賢表示， 建議投資者關注市佔率較高的企 業，因這類企業不僅競爭優勢更 強，且憑借較大規模在成本控制方 面具備顯著優勢。他以AI技術應用 為例，近年來AI在遊戲動畫構圖、 角色設定等環節的應用，大幅提升 效率並降低成本，而這種優勢在大 型企業更為明顯。大型遊戲企業在 新遊戲開發和版號數量佔據優勢之 餘，還擁有不錯的廣告收入，這種 優勢小型企業難以比擬。 北水是支撐港股升 浪的主要動力，本周水 源減少下，勢令港股交 投變得淡靜。 光大證券國際證券策略師 伍禮賢 ■今年以來遊戲板塊表現亮眼，龍 頭企業騰訊的業績表現突出。 版號審批節奏穩定 企業出海步伐加速 10月1日踏入國慶假期，港股 休市一天，而內地連放8天 假，A股將暫停交易至下周三，期 間港股通會關閉，沒有北水流動。 經濟數據方面，本周二中國 將發布9月製造業採購經理指數 （PMI），市場預計仍在收縮區間。 周五美國將公布9月非農就業數據 及失業率。多名聯儲局官員亦會在 本周發言，為減息步伐提供指引。 另外，美國政府再面臨停擺危 機，參議院早前否決一項臨時撥款 法案，急需於10月1日凌晨前通過 相關議案，才能避免多個部門停運 及大規模裁員，據報美國總裁特朗 普將與兩黨領袖會面。野村提醒， 倘若政府停擺，將出現經濟數據真 空期，包括非農就業數據，以及其 後的通脹及零售數據皆可能延遲公 布，或令聯儲局在10月底議息前面 臨「數據荒」，難以為市場情況作出 合適反應。 關注儲局官員本周言論 港股方面，恒指上周在科技股 衝高急回下，全周跌416點，連升 三周的紀錄斷纜。但外圍市況回 穩，夜期高水162點；港股ADR指 數折算 收報26253 點，較恒指收市高125點，意味今 天港股期結日有機會高開。 光大證券國際證券策略師伍禮 賢估計，受長假期氣氛影響，恒指 在期結日維持26000點左右結算， 後市亦較大機會在此水平爭持。他 指出，北水是支撐港股升浪的主要 動力，本周水源減少下，勢令港股 交投變得淡靜，日前AI主題的科技 股、生物科技等板塊已率先見獲利 盤，不過由於AI發展推動科技股估 值修復的大方向未 變，相信整固後會 繼續向上。 伍 禮 賢 又 指 出，市場有機會在 國慶長假期炒股不炒 市，當中較看好濠賭 股，主要是澳門賭收正 節節攀升，其基本面已 轉強，股價表現有望獲黃金 周利好消息進一步加持；至於旅 遊、娛樂板塊相信炒作較短暫。 博威環球資產管理金融首席分 析師聶振邦就認為，港股目前缺乏 重要利好或利淡消息，相信本周或 在26000點至26800點上落，短期若 企上26500點便有力再挑戰兩萬七 千點大關，否則仍會反覆。他指 出，中國AI及國產晶片自強屬長線 投資主題，預計行業未來一年亦會 不時釋出消息，對科技股以至港股 均有支持。 內地長假閂 「北水」 港股料成交縮 港股即將迎來內地十一黃金周兼中秋長假期，本周 三起連續6個交易日缺乏「北水」。市場人士分析，大 市成交未來一、兩星期將明顯縮水，恒指或維持於 26000點至26800點水平上落，早前當炒的科技及 生科板塊料亦要整固。外圍方面，美國政府再面 臨停擺危機，或導致經濟數據進入「真空期」， 令減息路徑難以捉摸。 銀債認購最後衝刺，將於今 天下午2時截止，部分券商更會 提早截飛。今年銀債保底息3.85 厘，繼續高於坊間定存息率，有 券商人士指出，目前認購反應與 去年相若，臨近尾聲查詢量有所 增加，專家估計最終人數將維持 在30萬名水平。 致富證券董事及證券業務主 管郭家安指出，該行目前有約 1500名長者認購銀債，金額共約 2 . 5億元，大致與去年相若，當 中有長者是舊有銀債到期後「續 期」，估計今批銀債整體維持約30 萬人認購。耀才證券行政總裁許 繹彬就指，上周五巡視所有分行 時，發現長者查詢情況增加，「老 友記話3.85厘好吸引、超著數，大 額定期都唔足2.5厘」，客戶普遍認 購10至30手，部分人更抽100手。 中銀香港個人金融產品部副 總經理梁淑怡早前估計，今次有 逾30萬人認購，總認購額超過700 億元，並料中籤情況與去年相 近，建議可認購25至30手。信誠 證券聯席董事張智威亦分析，在 減息預期下，即使今批銀債息率 比去年減少，亦無損認購意欲， 最終認購情況與上次大致相似， 建議老友記把握最後時間，可認 購25至30手。 今批銀債保底息3.85厘，為期 3年，半年派息一次，最高發行額 550億。去年銀債有30.04萬人認 購，總認購金額逾699.8億元，最 多派發24手。 美政府如停擺 將令經濟數據陷「真空期」 ■本周三起連續6個交易日缺 乏「北水」。市場料港股成交未 來一、兩星期將明顯縮水。 銀債認購最後衝刺 「老友記」料維持30萬名 ST華通年初至今走勢 月 / 年 2/25 5 6 7 8 9 10 3 4 上周五收報21.58元人民幣，跌1.8% 元人民幣 22 18 14 10 6 ▍本報記者章楊若香港報道 ▍ 中國遊戲行業在經歷數年寒冬後，終於迎來春天，今年以來 遊戲板塊表現亮眼，其中世紀華通（ST華通）與巨人網絡股價均大 幅走高（見圖），龍頭企業騰訊（700）的業績同樣表現突出。這一 反轉得益於內外雙重利好因素刺激，內地監管措施放寬使得版號 審批節奏逐漸穩定，為行業注入「強心針」，同時遊戲公司憑藉優 質內容，成功拓展海外業務，亦有助行業復蘇。 ■有內地遊戲業界人士稱，版號審批節奏逐漸穩定，等於給整個行業吃下 「定心丸」。 巨人網絡年初至今走勢 10 2/25 5 6 7 8 9 3 4 上周五收報 44.5 元人民幣，跌 2.1% 元人民幣 46 38 30 22 14 月 / 年 內地遊戲業 正處復蘇階段， 未來增長空間依 然存在，版號不斷 獲批令行內企業收入增加。 光大證券國際證券策略師 伍禮賢
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