香港時事雜誌 B9 2023年6月1日 星期四 廣告。爆料。查詢 212-699-3800 住宅物業管理費計算應科學化 消委會於5月初發表一項 有關香港住宅物業管理費研 究報告指，受訪住宅業主認 為管理費佔家庭收入7.4%， 而預計管理費也將持續上升。調查把管理費升幅 歸咎於業權缺乏透明度、修改不公平公契須全體 業主同意、大業主坐擁大量業權、物業管理公司 表現不佳、業主不積極參與物管事宜。 該份調查又指在過去11年的694宗涉物業管理 投訴，金額為3.93億元，今時今日，為吸引眼球， 新聞標題內容要譁眾取寵是無可厚非；但發布研 究報告，必須拿出具說服力的理據作分析。香港 的物業管理行業受到監管機構完善法規制度約 束，究竟是否如消委會所指般多問題呢？只要細 心留意的話便不難發現，該份報告或存在很多以 偏概全的問題。 首先，據消委會所提供的數字，單單就在 2016年，香港物業管理市場的總收入已經高達每 年397億港元，而香港整體私人住宅市場單位總數 更高達123.8萬；這也意味著消委會披露的投訴個 案只佔整體市場的極少數。更重要的是，最後該 694宗投訴之中，有多少宗在立案後證明投訴成立 也沒有向公眾交代，實在有欠公道。 擬參考歐美多國做法 其次，報告指受訪業主每月管理費平均1,108 元（每方呎2.7元），佔家庭收入7.4%。這意味著， 受訪業主家庭月入平均僅14,973元，完全不合理。 細看下發現，原來報告中的「管理費佔家庭收入的 比例」，不但沒有剔除公屋住戶受訪者，也未有把 業主的其他投資收入和資產增值增長計算進去， 例如是股息、存款利息、債券收入等收入，如果 把這些薪酬外的家庭收入也一併計算，實際物業 管理費佔家庭總收入的較小比例。要作更公允準 繩的評估，不妨參考以物業樓價和管理費的比率 作為計算方式，例如可應用歐美多國的公共費用 （Condominium Fee）和美國買房的屋主協會及物業 費（Home Owner Association Fee）對樓價的比例， 前者包括大廈的維修、保險、儲備基金等公共費 用；後者則按物業的大小按月收取包括水費、清 潔費、鏟雪費等管理費用，兩者的收費，要比香 港普遍的管理費高出2至3倍。住宅物業管理費的 評估須科學化，把物業的尺寸、地區、屋苑設備 和增值服務等也一併作為計算條件，研究報告才 有意義和價值。 調查未能反映全部實況 另外，消委會該份報告中也提到管理費上漲 原因為「通脹」，但這描述未免太片面，試問哪個 行業不受通脹所影響？報告更自作聰明地建議管 理公司透過引進新科技和智能解決方案，從而提 高物業管理服務的效率。但其實，行業內的物業 管理公司早已積極引進新科技和智能解決方案， 餘下的多是「三無大廈」面對的困難複雜更多。可 見消委會掌握的訊息已現大墮後，其調查也未必 可取及反映全部實況。如果調查是基於落伍的數 據資訊，則報告的準繩度、可信度和可執行度也 會減低。 消委會以往的研究，通常以相對簡單直接的 單一項消費品或服務作為調查題目，例如近日的 成人紙尿片、染髮劑、咖啡產品、電子點餐服務 等。然而，樓宇業權及管理費則相對複雜，例如 涉及繁瑣的法律問題，今次消委會的研究報告未 免準備不足，又可能是先有了假設性答案，再進 行研究支持管理費偏高的主觀印象。 作為一個調查機構，發布有瑕疵的報告，對 物業管理業蒙上不公道，誤導消費者之餘也耗損 自身的公信力。 來論 朱家健 全國港澳研究會香港會員 物流園位於東莞虎門港綜合保稅區，是全球 首個直達機場禁區的跨境海空聯運項目， 內地貨物在物流園通過民航處的X光機及爆炸物 檢測，並進行安檢、裝箱、打板及收貨，然後 由船隻運到香港國際機場直接轉運；進口內 地貨物亦經此路線，由香港運抵東莞才清 關。今年4月項目的先導計劃展開，現時 國泰等5家航空公司已在東莞收貨。機 管局預計，2025年永久物流園建成後， 每年可以處理100萬噸貨物，長遠目標 至200萬噸，可節省50%成本及逾30%貨 運時間，並增加50%機場貨運吞吐量。 工作機會少令業務萎縮 空運業被指是最大贏家，不過有意見認 為，業界下游的從業員被犧牲了。海航物流有 限公司首席執行官程志偉指，過去貨物由東莞 等珠三角地區運港出口，會先由中港貨車運到 新界物流倉卸貨，經拼單及裝箱打板（簡稱拼 板），然後運到空運倉付運機 場，當中提供不少就業機會， 唯今年以來其公司接獲的相 關定單大幅減少，「過 去每日100單中約有20 單運到機場或空運 倉，近月減至2至5 單，甚至無單，除 因經濟欠佳，物流 園競爭亦是原因。」 他擔心，物流園一旦 成熟，中港司機、物流 倉、拼板及運輸工均受 影響，「相關公司未必 即時結業，但長遠工作 減少會令業務萎縮，甚 至裁員結業，如溫水煮 青蛙。」 空運公司東主吳 先生指，因空運費用 昂貴，行內一直流行 拼板，「較重的貨拼較 輕的貨，貴價貨夾平價 貨，用盡運貨量」，而香 港集合內地貨物轉運海 外，拼板工人的角色尤為 重要。他指，若貨物於當 日中午由東莞送抵，即時 卸貨及拼板，最快凌晨或翌 日早上可以送到機場付運，盡顯港人快速靈活 的特性。不過，現時物流園亦設拼板服務，他 指，貨主若從時間及成本考量，物流園自是首 選。他坦言，現時生意慘淡，「全港約200家拼 板公司，疫情期間有20%結業，餘下的在『吊鹽 水』，物流園加入競爭無疑是雪上加霜。」落馬 洲中港貨運聯會主席蔣志偉則指，物流園的影 響暫未明顯，但預期對下游行業影響深遠，不 排除有人失業。 立法會航運交通界議員易志明表示，理解業 界的憂慮，「但是否物流園一開，香港物流業就 無得做，我暫時不會這樣看。」他指，付貨人要 用最短時間、最快及最安全方法運送高價值貨 物，「內地貨物由東莞取道香港，再拼貨空運到 外地，仍是極具效率的方法。」 麥萃才：可充分運用三跑 現時物流園每晚6時截止收貨，已處理的貨 物經船隻運往香港機場，可趕及翌晨10時的航 班。香港付貨人委員會執行總幹事何立基指，物 流園更接近東莞及珠三角東部的貨物來源地，為 付貨人提供多一個貨運渠道，但其定位並非取代 香港，惠州等地區的貨物仍經陸路到港，而且若 是特急貨物，或錯過物流園船期，付貨人仍會選 用陸路運來香港轉口。 對物流園引起的爭議，浸會大學會計、經濟 及金融系副教授麥萃才直言，物流園長遠有利整 體香港經濟發展，特別是鞏固香港作為國際貨運 樞紐的地位，短期必會影響物流業，業界宜作出 轉變。 現時大灣區約75%國際貨物經香港機場轉運 海外，物流園目標是高端製造業中心的東莞及鄰 近粵東地區。今年3月，運輸及物流局局長林世 雄到珠海考察時稱，希望讓粵西貨物經珠海取道 香港機場運到海外。麥萃才指，若未來能集合所 有大灣區貨物經香港出口，絕對有利香港機場未 來發展，亦可充分運用三跑落成後提供的最多 1000萬噸貨運力。 正於東莞試行的「東莞—香港 國際機場物流園」，引起香港物流 業界高度關注，擔心其為內地貨物 提供一站式安檢，及直接運到香 港國際機場付運海外的方式，將 嚴重影響香港出口空運業的下游 工種，如中港司機、物流倉及拼板 工人的生計，甚或導致部分公司倒 閉。有付貨人組織稱，物流園雖具 節省成本及加快貨物處理時間的優 點，但香港貨運業獨特的靈活性難 被取代，業界不必擔心。另有經 濟學者指，物流園長遠有利 香港整體經濟發展，未來若 能集合所有大灣區貨物經 港出口，香港可望進一 步鞏固國際貨運樞紐的 地位。 記者關英傑 近日立法會討論，豁免以海空和陸空方式經 香港聯運轉運電子煙等另類吸煙產品，有議員指 物流園安檢嚴密，建議當局採用物流園轉運電子 煙。 去年5月起，港府禁止電子煙等另類吸煙產 品，經海或陸路進口香港再轉運出口。空運業 指，深圳是電子煙 主要生產地，過 去重量屬「重貨」 的電子煙經陸路 運港，再與其他 「輕貨」合併後空運轉口 海外，唯禁運下失去電子煙的「重貨」貨源，連 帶失去「輕貨」市場。 立法會議員易志明建議，當局採用物流園 海空聯運模式轉運電子煙，因物流園安檢嚴 密，內地貨物通過檢查後送到設GPS及閉路電視 的貨船，貨物亦包上圍網及查封封條後運港， 航程中由海關全程監察，如貨船偏離會發出警 報。有空運業指，經物流園轉運是權宜方法， 未來希望恢復轉運電子煙，利用電子鎖監管整 批電子煙，運抵香港後即時送入安全倉，待併 貨後轉運海外。 議員倡用作轉運電子煙 過去每日100單中約有20單運 到機場或空運倉，近月減至2至5 單，甚至無單，除因經濟欠佳， 物流園競爭亦是原因 程志偉 海航物流有限公司首席執行官 航班靈活性大 成港最大籌碼 去年，香港國際機場處理約420萬噸貨物 及航空郵件，再度成為全球最繁忙貨運機場。 浸大會計、經濟及金融系副教授麥萃才指，廣 闊的國際航空網絡是香港最大的優勢，未來也 要保持。他展望香港機場三跑落成後，再配合 東莞物流園，有望強化香港競爭力。 近年內地廣州白雲機場、珠海機場均進行 擴建，盼提升貨運力。麥萃才分析，香港要維 持高貨運量，才能令航空公司覺得有利可圖， 增派貨機及客機到港，變相令香港的國際航班 更頻密、機位更充足，「對比內地機場，一星 期可能只有一班貨機，香港運費未必最便宜， 但勝在航班多，做到幾乎日日有航班、靈活度 大，正是香港最強的競爭籌碼。」 ■有中港司機稱，近日由東莞運貨到港轉運的定 單明顯減少。 ■東莞—香港國際機場物流園於4月試行，貨物經安檢後可直接運往香港機場轉口。 ■去年香港機場處理420萬噸貨物，機管局預期物流園可增加機場貨物吞吐量50%。 ■早前行政長官李家超率領立法會議員參觀東 莞—香港國際機場物流園。 東莞物流園評價兩極 長遠利好經濟 鞏固國際地位 憂被取代 港貨運業
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