A9 07.01.2023 星期六 港聞 ⵍꌬ 「鶃岓」 溭㺥鎣㐍⧜㝕庿33% 涉古洞北及粉嶺北地皮 發展局：適應市場變化 觀塘倡建「垂直城市」摩廈 議員憂市中心交通逼爆 ■項目提議採用「垂直城市」概念加入住宅 元素，以混合模式發展。 市建局觀塘市中心第4、5區商 業項目今年2月流標，當局其後建 議採用「垂直城市」概念，加入住宅 元素，以混合發展模式推展項目。 據市建局向觀塘區議會提交的文 件建議，未來項目的高度將達360 米，如落成後將會成為香港第5高 建築，僅略低於中銀大廈的367.4 米。九龍東立法會議員鄧家彪接 受本報訪問時表示支持項目，稱若 項目不影響通風，將成為東九龍 地標。但身兼觀塘區議員的立法 會議員顏汶羽則對項目表示「強烈 保留」，質疑項目缺乏商業活動支 撐，又擔心日後交通流量大增，將 「逼爆」觀塘。 為優化項目的發展模式，市 建局在文件指出，擬議方案建議 將項目的總樓面面積增加約25%， 總地積比率約12倍，高度由285米 增加至360米，最高總樓面面積由 約201,220平方米增至251,100平方 米，住宅面積不多於110,100平方 米，供政府、機構或社區設施面積 則增加近一倍，由8,601平方米增 至17,200平方米。 鄧家彪對項目表示支持，指以 往九龍東市民期望的單軌及大型商 業設施落空，該項目又流標，如項 目最終成事，可加強市民及商界對 發展東九龍的信心。他又說。項目 增加了社區用地，對當區的民生是 好事。 顏汶羽則對項目「強烈保留」， 質疑缺乏商業活動支撐，又形容整 體格局不協調。他解釋，觀塘寫字 樓的空置率較高，當區也沒有國際 性及區域性金融機構總部，而鄰近 商場的人流及生意也較一般。他又 指，擬議方案將興建一座摩天大 廈，高度比附近大廈高出一倍，而 「垂直城市」集合多種經濟活動，比 傳統發展刺激更多人流來往，但方 案卻對交通配套的著墨不多，主要 仍依靠觀塘道、康寧道等主要道路 的巴士線及港鐵觀塘站，擔心日後 可能「逼爆」觀塘。 觀塘區議員林瑋表示，項目靠 近的觀塘道是觀塘最繁忙地段，該 處現在已不時塞車，他擔心項目落 成後，增加的人流及車流會令問題 加劇，甚至影響觀塘區交通。他建 議當局參考凱匯，在基座設公共運 輸交匯處，以疏導交通。 觀塘區議員龐智笙指，市建局 曾相約當區區議員講解方案，但認 為局方未提供充分數據說明項目的 必要性。他亦關注方案增加政府、 機構或社區的面積後，未來仍未能 滿足觀塘居民的需要。他又認為， 觀塘塞車問題來自香港車流量大 增，不能靠個別發展解決。 本報記者蕭博禧香港報道 住宅 酒店 辦公室 商場/ 服務 換地前 古洞北 粉嶺北 2022年3月 2023年6月 變化(%) 2022年3月 2023年6月 變化(%) 農業用途(每方呎約元) 372 372 - 372 372 - 非住宅用途(每方呎約元) 1858 1394 ↓25 1858 1394 ↓25 住宅用途(每方呎約元) 4181 2787 ↓33.3 4181 2787 ↓33.3 換地後 非住宅用途(每方呎約元) 3252 2555 ↓21.4 2787 2090 ↓25 住宅用途(每方呎約元) 5574 3716 ↓33.3 5110 3484 ↓31.8 古洞北及粉嶺北「標準金額」補地價對比 發展局6月30日公布，由於古洞 北及粉嶺北新發展區餘下階段 的標準金額補地價自去年3月訂立 以來，經濟和物業市場情況出現較 大變化，以致業界普遍認為有關標 準金額與市場脫節，令該等標準金 額難以作為實際選項。故政府下調 該區標準金額，以反映現時市場調 整，希望標準金額能真正發揮加快 補地價程序以至加快發展。 地政總署就相關措施隨即公布 《作業備考第3/2022A號》，據顯示 該兩區在換地後相關標準金額大 減約21%至33%，其中古洞北用地 改作住宅發展最新標準金額補價為 每方呎約3716元，較去年3月初約 5574元，急挫約33.3%，而作非住 宅用途由去年每方呎約3252元，調 低至約2555元，跌幅約21.4%。 至於粉嶺北住宅發展，最新每 方呎約3484元，較去年的約5110 元，下跌約31.8%，而非住宅用途 則由每方呎約2787元，調減約25% 至最新每方呎約2090元。而上述兩 區在契約修訂前的住宅及非住宅用 途每方呎補價同樣出現下調，跌幅 約25%至33.3%，而農業用途則維 持每方呎約372元不變。 地產建設商會執委會主席梁志 堅表示，近一年來地價及樓價回 軟，而且新盤銷情一般，政府因應 市況調低標準金額補地價，屬隨行 就市做法。標準補價不用人手計 算，有既定價格及機制，大大地加 快換地流程，有助推動發展。 泓亮諮詢及評估董事總經理張 翹楚指，政府調低該兩區標準金額 補地價合理；建議在目前市況下， 政府應設立恆常更新制度，每年定 期更新一次，使相關補價更貼近市 況，以加快發展增加供應。 華坊諮詢評估資深董事梁沛泓 說，在近一年內樓價及地價同告出 現回落，而且新盤去貨速度較慢， 加上早前相關金額並不吸引，是次 調低相關標準金額，相信可以增加 吸引力，進一步加快區內換地進 度。 高力亞洲估價及諮詢服務行政 董事周若瑜指出，政府去年3月推 出相關措施後，當時樓價及地價已 出現回落，加上息口於下半年持續 高企，若標準金額未能作出調整換 地進度會相當緩慢，而現時下調標 準金額後的價錢屬貼市，會加快換 地速度。 政府就該兩區「餘下階段」換地 共收到18宗申請，其中7宗已獲該 署接納作進一步處理，預計可興建 約9000個單位。 地政總署指，會個別通知有關 換地申請人，並邀請他們考慮是否 以修訂的標準金額進行補地價，以 及提醒接納換地條款的最後限期將 延至今年12月31日。 標準金額補地價是透過預先公 布一套標準地價金額，為補地價提 供確定性，加快換地程序，讓有關 土地早日轉型作更切合社會需要用 途，務求地盡其用。而傳統地價商 議過程經常因為申請人和地政總署 就補地價金額意見不一，而需要一 定時間，而牽涉的個案具挑戰性， 因為雙方對的「修契前價值」往往有 不同看法。 政府大力發展北部都會區，古洞北及粉嶺北新發展區成為焦 點之一，為加快發展步伐，政府去年提出古洞北及粉嶺北換地標 準金額補地價，唯在近一年內樓價及地價持續回軟，發展局隨即 調低相關金額最多33%。該局指，措施制定以來，經濟和物業市 場情況出現較大變化，故下調相關金額，希望能真正發揮加快補 地價程序，以加快發展。 ▍本報記者香港報道 ▍ ■粉嶺北換地後作住宅發展每方呎標 準金額補價約 3484 元跌約 31.8%。 ■古洞北換地後作住宅發 展每方呎標準金額補價約 3716 元挫 33.3%。 ■市建局觀塘市 中心第4、5區商 業項目，建議興 建高達360米的摩 天大廈。 資料圖片 北部都會區發展步伐加快，政 府在洪水橋/厦村新發展區及元朗 南等地預留約72公頃土地，主要用 於發展工業用多層現代產業大樓。 發展局6月30日率先就該區首批5幅 主要用於物流、車輛維修保養的用 地招收意向書。 發展局發言人表示，為達致推 動產業發展及以具土地效益的方式 整合棕地作業的雙重目標，該局 於洪水橋/厦村新發展區及元朗南 發展區等地預留約72公頃土地，主 要用於發展工業用多層現代產業大 樓。 首批5幅用地位於洪水橋/厦 村和元朗，其中3幅位於元朗福宏 街，鄰近元朗創新園，並已納入 本財政年度的賣地表內。該3幅工 業地的地盤面積合計約32.29萬方 呎，合計總樓面料約182.99萬方 呎，綜合市場每方呎樓面估值約介 乎2800至3000元。此外，同區位於 洪水橋亦有2幅工業用地，位置鄰 近港深西部公路。 上述5幅工業地主要用於物 流、車輛維修保養，以推動產業發 展和升級轉型，預計於2023年第4 季起陸續推出公開招標。發展局將 要求發展商按特定賣地條款規定， 將不少於3成樓面移交政府，用作 指定樓面面積，由政府委任的代理 機構管理，以及出租予受政府項目 影響的棕地作業者，以更有序和具 效益方式整合和容納對當地經濟有 貢獻的棕地作業。 發言人續說，有別於以往工業 地招標，要求將3成樓面交予政府 是一項新安排，因而政府邀請市場 提交意向書，蒐集的意見和建議將 有助政府為其後的賣地安排和投標 制訂更準確的發展參數。發展局將 於7月18日就上述意向書邀請舉辦 簡介會，並於將於8月31日截收意 向書。 華坊諮詢評估資深董事梁沛 泓指，項目以地積比5至7倍興建 多層工業大廈。其中3成樓面移交 政府，並以優惠租金租予受收地影 響的棕地作業經營者，為期5至10 年。唯不同的租客對工業單位有不 同要求，各租客的行業或許會出現 兼容性的問題；對發展商而言，仍 有不明朗因素。 ⩧劫崼寊堦 朮嵥⟵黆㐍մ䶇ꪰ䬲䟩⻔ ■政府就元朗多層現代產業大樓項 目招收意向。 ⺜崫ⵍ 稼䇖ⵍ 地點 用途 地盤面積約 估計可建 樓面約（方呎） 市場估值呎價 （元） 市場估值地價 （億元） 元朗福宏街 工業 32.29萬 （3幅地合計） 182.99萬 （3幅地合計） 2800至3000 - 元朗福宏街、宏利街 工業 2800至3000 - 元朗福宏街、宏福街 工業 2800至3000 - 洪水橋/厦村新發展區用地、鄰近港深西部公路 工業 未有公布 - - - 洪水橋/厦村新發展區用地、鄰近港深西部公路 工業 未有公布 - - - 洪水橋/ 厦村新發展區及元朗5幅工業地小檔案 地建會執委會主席梁志堅 近一年來地價及樓 價回軟，而且新盤銷情一 般，政府調低標準金額補 地價，屬隨行就市做法。
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