B4 12.08.2025 星期一 中國時事雜誌 電梯故障頻繁發生 消防隱患懸在心頭 高層住宅老化 風險密集顯現 中國高層住宅樓是指建築層數在 10層及以上，或建築首層室 內地面至最高居住樓層的高度超過 27米的建築；超高層建築指40層以 上，高度100米以上的建築物。統 計2023年至2025年間20起由於高層 住宅樓老化造成人員死亡的安全事 故，發現事故原因包括火災、電梯 故障、外牆脫落、燃氣爆炸。一起 起看似零散的事故，折射出共同困 境：當年象徵城市化繁榮景象的高 層住宅樓，在進入十餘年甚至更老 的樓齡後，風險開始密集顯現。尤 其是那些容易被忽視的高層配套和 細節（如一整套機電和消防系統）， 比樓體老化得更加明顯，成為隱蔽 的隱患。 在高層住宅中，電梯往往是最 先老化的部件之一。深圳市建築設 計研究總院有限公司總建築師馮果 川介紹，電梯壽命一般在15至20 年，而中國大批高層住宅樓起建於 1990年代至本世紀初。也就是說， 中國高層住宅樓裏數以萬計的電 梯，正一台台步入風險期——截 至2024年年底，中國電梯總量達 1153.24萬台；其中使用15年以上的 老舊電梯數量在2024年底達90萬台。 在江蘇常州天寧區的一棟32層 高層住宅裏，張帆已經生活15年 了。她回憶起剛搬進來的情景：那 時社區剛建成不久，綠化做得很整 齊，樓下有成片的草坪和健身器 材，周圍學校資源也不錯。這棟樓 在當年屬於市區少見的高層住宅， 從她家往外看，可以直接望見不遠 處的河景。轉折出現在去年。從那 時起，社區住戶群裏不斷有人抱怨 電梯故障，維修工幾乎隔三差五就 要來一趟。「我們兩梯四戶，有兩百 多戶人家，一台電梯壞掉，大家就 只能擠另一台。特別是早高峰的時 候，很受影響。」張帆說。一次，一 位和張帆同單元的鄰居老太太被困 電梯，轎廂從26層直墜到B1層。老 太太打不出電話，只能拚命敲電梯 門，萬幸被路人聽見並獲救。張帆 這才意識到：「高層在帶來風景的同 時，也會隨著時間出現電梯老化等 各種問題。」 在四川攀枝花，高層居民王磊 也有類似困擾。他家社區已經建成 17年，是當時單位分配的經濟適用 房，共有多棟十余層住宅樓。從 2018年開始，樓裏唯一一台電梯愈 發頻繁地發生故障，原本核載12 人，如今只能乘坐6人，多餘的人必 須等下一趟。在王磊的印象中，電 梯的小毛病幾乎天天發生：有時轎 廂的燈全滅，只剩下顯示幕上的紅 色數字在跳動；有時電梯門反復開 合三四次，才終於開始運行。2019 年寒假，電梯曾停運三四天，轎廂 卡在半空中，整棟樓的居民只能靠 人力爬樓。自此以後，王磊索性走 樓梯出入。 而在北京朝陽區，趙明已經在 一棟建成於2005年的高層住宅樓住 了7年。這棟樓共有30多層，是當年 城區緊俏的樓盤之一。趙明買下頂 層的房子，看中的正是那一塊帶露 台的戶型，可以種花養草、擺上魚 缸。但他搬進來不久，樓頂的裝飾 材料就開始剝落。那是一種帶金屬 光澤的三合板，看上去體面現代， 內部實則是木板，如今大多已經脫 落，只剩下裸露的角鐵龍骨撐在外 立面上。趙明親眼見過社區裏一棟 樓的瓷磚整塊脫落，先是「哐」的一 聲砸在地面，又像煙花一般炸開， 碎渣灑了一地。 頂樓滲水同樣讓趙明頭疼。修 補時，物業沒有拆除屋頂原本的防 水層，而是在舊層之上直接覆蓋了 一層新的防水卷材。結果兩層之間 形成空隙，雨水滲入其中，每逢暴 雨，趙明家的天花板就會鼓起一個 巨大的「水包」，像隨時準備爆裂的 氣球。他拿根尖銳物戳破放水，再 隨便抹一層白灰遮蓋，看似恢復如 初，下一場雨又會原形畢露。「每 年都漏，每年都修，每年還是修不 好。」趙明苦笑道。 住在50層的張果擔心的則是消 防安全。她聽說消防雲梯的高度有 限，一旦遇到火災，她擔心距離 地面150米的房子無法依賴外部救 援。她的擔憂在過往的事故中已有 印證。2011年除夕夜，瀋陽的皇朝 萬鑫國際大廈B座突發大火，瀋陽 乃至周邊城市緊急調集了上百輛消 防車，但消防車噴出的水只能到大 廈中間部位，即便雲梯車升到極限 也僅覆蓋六七十米，而B座高達152 米。火勢最終失控，B座燒得只剩 框架，大火又蔓延到了A座和C座。 消防隱患同樣懸在王磊心頭。 他家社區沒有地庫，居民車輛亂 停，應急通道常年被堵。「真遇到緊 急情況，消防車可能都進不來。」王 磊時常感到憂心忡忡。 一個容易被人們忽視的問題 是，高層住宅樓依賴一整套機電和 消防系統——包括電梯、送風機、 噴淋、報警器、消防栓、高位消防 水箱、防火門等——也在迅速老化。 比如，按《建築設計防火規範》 GB 50016規範，24米（約8層）以下 的建築只需在樓梯間加裝防火門； 一旦超過這個高度，必須設置「消防 前室」，即在走廊與樓梯間之間增加 一道封閉空間，再配合送風系統， 防止火災時煙霧倒灌；超過100米 的超高層，更要專門空出避難層， 設消防電梯停靠點、防火門和排煙 設施，供居民在火災中臨時避險。 這些附加系統的設計初衷是保障安 全，但它們有一個共同點：壽命遠 比樓短。電梯、送風機、噴淋泵等 配套設備，通常在15至20年就進入 老化期，需要持續投入維護。 當維護跟不上老化時，問題就 會集中暴露。2024年，浙江省消防 救援總隊公布的火災隱患名單中， 多個高層社區被點名：長興鏡水藍 庭社區防火門損壞、消火栓和噴淋 系統無水，消防主機線路故障；永 康龍域天城社區的火災自動報警、 自動噴水、室內消火栓、排煙系統 等多項設施則處於癱瘓狀態。 這些隱患並非停留在紙面。去 年，武漢一社區22層發生火災，消 防員趕到現場後，本想先用消火栓 滅火，卻發現從1樓到34樓，消火栓 裏沒有一滴水。還有人認為，消防 雲梯是火災最後的保障。當前中國 主要的消防雲梯車高度一般在50米 以下，目前已知最高的消防雲梯為 101米，最多只能到達35層左右。 曾在一線消防隊伍中服役27年 的中國消防協會科普委委員許傳升 分析，高層建築內有許多豎向井道 （如電梯井、管道井、天井），當煙 氣通過井道豎向蔓延，容易形成「煙 囪效應」。按照現行消防規範，超過 33米的住宅樓必須安裝消防電梯。 一旦火災導致停電或電梯故障，這 條通道就會失效，消防員只能依靠 體力攀登。而呼吸器的續航有限， 消防員需要輪換進入，寶貴的救援 時間就在種種限制中流逝了。 中國消防救援局數據顯示，僅 2024年前9個月，全國高層建築火災 就已發生38750起，超過2023年全年 的23633起。雖然高層火災只佔總火 災起數的5.4%，造成的死亡人數卻 佔到15%以上。高層住宅暴露出的 風險遠不止火災。它像一個龐大的 機器，任何一個零件老化失靈，都 可能引發連鎖反應。 ■高層住宅的老化越來越引起人們對安全隱患的擔憂。圖為上海某小區高層住宅樓外景。 新華社 根據不完全統計，中國現有 高層民用建築100多萬棟，超過 100米的超高層建築有5000餘棟， 總量世界第一。而高層建築及超 高層建築的火災防控，一直是業 內公認的難題。 高層建築失火有三大救援難 題。一是滅火難，建築高度會超 過舉高消防車的極限，外牆易燃 保溫材料加速火勢蔓延；高層 消防供水需求大，自身供水易不 足。二是救援難：電梯井、管道 井形成天然煙囪，火勢煙氣立體 蔓延；三是逃生難，豎向疏散距 離長，樓梯狹長且停電後光線昏 暗，人員密集易引發踩踏；煙氣 溫度高、毒性強，逆煙流逃生易 致窒息中毒。 「高層建築的設計初衷，是依 賴自身的防火系統來控制和撲滅 初期火災。一旦內部系統失效或 火勢突破設計容量，外部救援就 變得異常被動和艱難。無論是消 防車的舉高高度，還是水泵的供 水壓力，都存在物理上的極限。 當高層建築高度超越這些極限 時，只能依靠消防員人力。」一位 從事建築設計的業內人士表示。 要攻克高層住宅的消防及救 援難題，需要從多方面入手。 有建築從業者提出建議，一 是材料管控：超百米建築外牆保 溫材料需用A級不燃材料；二是 安全分區，設置防火牆、防火分 隔，劃分獨立防火分區；配備專 用避難層/避難間，兼具隔熱隔 煙、應急聯絡功能。三是設計獨 立防排煙系統，快速排出煙氣； 樓梯間、前室設加壓送風，阻斷 煙氣侵入逃生通道。四是配備足 量消防栓、噴淋等措施，搭建高 層獨立消防供水系統；設消防控 制室，聯動火災報警、應急照明 與電梯迫降功能。五是合理規劃 疏散樓梯布局，減少轉彎；保障 樓梯間採光或應急照明，預留足 夠疏散寬度。六是救援適配，預 留專用消防車通道與登高作業場 地，強化路面承重；高層設直升 機停機坪或救援接駁點，適配高 空救援需求。 高三 層大 火難 災題 救待 援攻克 從理論上來說，高層住宅的老 化問題是可以預防的。樓宇就像 人，需要定期體檢。人體的心臟、 肝臟往往能堅持幾十年，但牙齒、 皮膚、視力卻可能更早出現問題； 同樣，高層的主體結構壽命動輒50 年甚至上百年，但電梯、外牆、消 防系統、管道等機電設施，往往在 15-20年就開始衰退。對這些部件進 行定期檢測、預防性維護，是一件 再正確不過的事。 有專家認為，未來可以探索建 立第三方檢測和強制更新機制，甚 至像車檢一樣，把樓宇體檢納入周 期性管理。檢測技術的發展也能解 決公眾的部分擔憂：新型無人機可 以在幾分鐘內完成整棟樓外立面巡 查，發現瓷磚空鼓和外牆裂縫；感 測器能即時監測電梯運行數據，預 警異響與異常振動等。但要做到這 些，需要政策法規、維修資金、居 民共識的共同支撐。 然而，理想和現實之間總是隔 著厚重的鴻溝。多數住宅維修翻新 難是因為居民意見不統一。 李梅所在的社區曾商討過電梯 大修，最終卡在費用分攤上。換 一部電梯需要30多萬（人民幣，下 同），折算下來每戶約需承擔2000 元。這並非天文數字，但一旦牽涉 到上百戶居民，意見就難以統一。 李梅說，住在低層的居民，覺得電 梯故障對自己影響有限；把房子租 出去的住戶，認為電梯異常事不關 己，結果不了了之。換電梯也是王 磊社區住戶群裏常出現的議題，卻 始終沒有人把意見凝聚成行動。他 說：「大家都知道危險，可真要出 錢，誰都往後退。」 社區裏每一次公共設施的修繕 都是一場漫長的拉鋸戰。趙明回 憶，有一次社區要修繕無障礙坡 道，原來的坡道鑲嵌著鵝卵石，看 上去美觀，輪椅卻無法順暢通過。 考慮到不少家庭有老人或行動不便 的成員，許多住戶支持改造。工程 最終擱淺，是因為一樓住戶強烈反 對，理由是他們家沒有老人，並認 為開發商交付的就是「最好的」。 理論上，每座社區都繳納了公 共維修基金，用於處理像電梯更 新、外牆翻新這樣的重大項目。但 在現實中，這筆資金的啟動極為困 難。根據《住宅專項維修資金管理辦 法》，要使用維修資金，首先要經過 住戶表決同意，然後是居委會、審 計部門、房管部門的層層審核。廣 州市政協常委曹志偉曾撰文披露， 從提出申請到落地，「總體沒有6至8 個月拿不下來」。 居民意見難統一 翻新阻礙重重 ■高層滅火車在模擬滅火作業。 新華社 配套設備失靈 維護不及恐釀禍 ▍本報訊 ▍ ��������������������������� 當年象徵城市化繁榮 景象的高層住宅樓，在進 入十餘年甚至更老的樓齡 後，風險開始密集顯現。 高層住宅五大缺陷 容積率高 公攤面積大 容積率越高，居住密度 越高，房子的居住體驗就越 差。且高層住宅公攤面積一 般超過25%，所得實際面積 比低層小很多。 過於依賴電梯 逃生幾率渺茫 高層住宅出行依賴電 梯，當發生停電或設備老化 維修時，會對住戶的出行造 成極大阻礙，且一旦遇到火 災或地震等情況，高樓層住 戶逃生希望渺茫，救援工作 也很難展開。 拆遷難 現今的高層住宅多由拆 遷過去的低矮建築建設而 成，有足夠利潤，但若拆遷 的是高層建築，利潤從何而 來？是建設更高的高層，還 是更高的售價？所以很可能 沒有開發商願意接手。 設施老化 管道線路、電梯以及外 牆的維修相對複雜，維修過 程中很多都是高空作業，不 僅危險，成本也高。 曾經作為中國城市化象徵 的高層住宅樓，正在集體老 化，隨之而來的是愈發頻發的 安全事故：電梯故障後墜落或 衝頂，外牆脫落砸死人，高 層消防救援受限導致火勢蔓 延……上月底，香港發生了60 多年來最嚴重的住宅建築火 災，更是引發人們對城市大量 高層住宅恐面臨類似安全隱患 的擔憂。 ■高層住宅的維修大多依賴高空作 業，不僅危險，成本也高。圖為工 人在維修空調外機。 新華社
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