05-07-2022星島日報(美西版)

港聞 2022年5月7日　星期六 A14 singtaousa.com 涉方艙醫院 棕地及醬油廠改劃住宅群 新地潭尾濕地緩衝區申建近萬伙 採梯級式設計 提供三種不同濕地保育 發展範圍具複雜性 三大挑戰存變數 政府大力推動「北部 都會區」發展，其中元朗 潭尾項目將於當區新增大 量人口，地盤用途錯綜複雜，如有濕地緩 衝區、鄰近荒廢池塘、棕地、政府土地、 醬油廠及方艙醫院，範圍廣闊涉及多個持 份者角力，發展面對三大挑戰，包括方艙 醫院的拆卸無期、交通難以負荷、環保團 體與原居民的反對，申請獲批仍存在隱 憂。 雖然疫情現時持續緩和，不過根據過 往經驗，香港依然面對病毒變種等風險， 難保之後會再度爆發，因此不難理解政府 只是暫停開放包括潭尾方艙醫院在內、六 間由中央協助興建社區隔離設施，如果疫 情日後仍然持續多年，發展商有機會未能 如期收回北面地盤發展住宅。新地發言人 指出，現時的確未收到政府通知潭尾方艙 醫院拆卸時間表。 方艙醫院拆卸「無時間表」 此外，元朗潭尾項目規模龐大，若發 展商如願獲批根據現時計劃興建住宅，相 信是繼天水圍嘉湖山莊後新界西最大規模 的發展項目，區內交通流量是否足夠存 疑，項目對出依靠青山公路潭尾段來往港 鐵站及其他地區，呈雙線雙程南北走向， 固然發展商表示會提供公共運輸設施協助 住戶來往各區，但是除非擴闊路面，否則 面對新增二萬六千人口，難以避免交通擠 塞，政府或需要加快發展北環線支線作分 流。 交通難負荷新增人口 地盤位於濕地緩衝區同樣值得注意， 此類地皮發展住宅存在較大挑戰，發展商 提交的環評報告需要比一般情況更詳細， 說明如何減低對環境影響。 除了說服政府通過之外，環保團體過 往一向擔心濕地緩衝區一旦放寬發展規模 及建築物高度，會影響候鳥走廊，原居民 亦會擔心鄰近自然環境受損，為捍衛自身 利益或會提出反對，以上種種都是發展商 需要解決的困難，或需要提出多個方案平 衡各方需要。 發展濕地緩衝區地皮向來敏感，主要 困難源自如何平衡生態保育與物業發展。 新地規劃總監黃舜浣稱，建議在地盤北邊 及西北邊、面向錦田河及鄰近荒廢池塘構 建面積約三十萬方呎濕地，創新採梯級式 設計，分為四級並提供三種不同濕地，以 提升濕地生態圈生物多樣性，同時作為 濕地與住宅物業之間緩衝，實現「城鄉融 合、發展與保育並存」理念。 合魚蝦蜻蜓生活供鳥覓食 黃舜浣指，雨水將自然地在梯級式濕 地依次流向池塘、兩個淺窪地及蘆葦床， 最後走向排水口。其中池塘用於蓄水和生 態功能，例如清淤和提供更深水生棲息 地，將裁種水邊或水生植物如蓮花，適合 魚蝦及蜻蜓等生活，供陸鳥如八哥覓食。 城鄉融合 發展與保育並存 至於淺窪地可為鳥類提供覓食機會， 淡水沼澤不僅在春秋和冬季有利於候鳥及 過境遷徙鳥，夏季亦有利於留鳥及繁殖鷺 鳥，將裁種草本水生植物如慈姑，適合 蛙、魚蝦及無脊椎生物繁衍，供水鳥覓 食。而最低處蘆葦床，則供隱閉性較強雀 鳥使用，以及作景觀緩衝。此外，屆時將 容許公眾參觀濕地創造區，以提高參觀者 對濕地保育意識，並主動管理和維修措 施，包括監測水位、調整水位及控制入侵 物種等。 事實上，新地以往亦曾在香港濕地 公園旁邊、興建Wetland Seasons Park和 Wetland Seasons Bay兩個大型住宅項目， 當時正是採用梯級式建築物高度及通風廊 布局作市區景觀及濕地緩衝，建築物亦採 用柔和大地色調，以及確保建築物及園林 燈光不會直接射進濕地公園，避免產生光 污染。 更早發展的元朗PARK YOHO，則是 全港首個結合濕地保育及住宅發展項目， 設有五十萬方呎、由修復荒廢農地而成鹹 淡水濕地「沙埔候花園」，位於項目以北， 吸引數百種生物棲息，已實際運用過蘆葦 作景觀緩衝，建築設計亦根據雀鳥飛行習 性而定，現時作長期管理及保養。 分析 ■元朗潭尾項目位處濕地緩衝 區，新地申請建近萬伙住宅。 元朗潭尾改劃項目小檔案 位置 南面地盤 北面地盤 地段編號 潭尾段以西丈量約份第107 約地段第1910號餘段等 潭尾段以西丈量約份第107約 地段第8號餘段等 現時用途 露天貨倉、棕地、冠珍醬園 方艙醫院 地皮面積約 (方呎) 87.8萬（包括政府土地16.9 萬） 125.1萬（包括政府土地25.7萬） 住宅可建總 樓面約(方呎) 124.8萬 275.2萬 單位伙數 3115 6825 擬議發展 11幢14層至29層高 25幢10至29層高 發展特色 南面部分為重置冠珍醬園， 作全新及現代化的醬園；預 留面積約6.67萬方呎作小學 用途 東北面部分，設三幢建築物用 作政府、機構或社區設施、西 北面部分，構建約2. 8公頃的 濕地修復區，為濕地改善措施 及提升地盤範圍的生態價值 發展商 新地 元朗潭尾方艙醫院 冠珍醬園 貨倉 政府全力開拓新界基建及配套， 在「北都」及港鐵北環線帶動下，發 展商加快改劃區內用地發展；新鴻基地產率先就元 朗潭尾濕地緩衝區等用地，現為方艙醫院、濕地緩 衝區、棕地及醬油廠等用地，向城規會申建集 住宅、學校及商業設施等綜合項目，並擬建 三十六幢住宅、涉及近萬伙的大型住宅群，規 模媲美沙田第一城。 本報地產組香港報道 ■新地黃舜浣（左）稱，集團將根據過 往經驗平衡發展及保育。旁為劉志遠。 濕 地緩衝區原為分隔濕地與城市之間的地皮，近年 不少發展商申請改劃發展；其中，新地六日就位 於元朗潭尾等多幅土地、包括該集團早前借出興建方艙 醫院的土地、另涉冠珍醬園地、露天貨倉及政府用地 等，「一口氣」向城規會提交兩個發展方案、即細分南及 北面項目發展，共申建九千九百四十伙住宅單位，平均 每伙單位面積約四百方呎，規模媲美約萬伙的沙田第一 城。 規模媲美沙田第一城 據文件顯示，上述兩個方案的用地均位於濕地緩 衝區內，總地盤面積約二百一十二萬九千方呎，包括 四十二萬六千方呎政府土地，整個項目住宅總樓面約 四百萬方呎；其中一個方案位於南面、即冠珍醬園廠房及貨倉 等用地，地盤面積約八十七萬八千方呎，包括十六萬九千方呎 政府土地，申建十一幢樓高十四層至二十九層住宅樓宇，提供 三千一百一十五伙，可建總樓面約一百二十四萬八千方呎；另 外，冠珍醬園廠房將由地皮中間位置遷至南端重置新廠房，佔地 約二十九萬六千方呎，可建總樓面約十四萬七千方呎；亦會預留 約六萬七千方呎作小學用途。 向城規申建南北兩發展項目 北面方案發展規模最大，主要牽涉潭尾方艙醫院所在用 地，地盤面積約一百二十五萬一千多方呎，包括二十五萬七千 方呎政府土地，擬建二十五幢樓高十至二十九層的樓宇，提供 六千八百二十五伙，可建總樓面約二百七十五萬二千多方呎，另 有三幢社福設施樓宇安老院及幼兒中心等，及兩幢會所；同時構 建一個面積逾三十萬方呎的濕地修復區，作為濕地改善措施及提 升地盤範圍的生態價值。 新地規劃總監黃舜浣表示，目前地盤已為熟地，適合作長遠 發展，北面及南面早年亦已獲城規會批准作大型特賣場及酒店發 展，唯在「北都」發展下，故提出申請住宅發展，冀上述規劃申請 能於今年內獲核准，明年改圖及修訂地契，若進展順利首批單位 最快可於二○二六年或二○二七年落成；項目鄰近未來北環線凹 頭站，考慮項目將早於北環線通車入伙，屆時會提供兩項公共運 輸設施，方便住客接駁鐵路站及元朗新市鎮。 借地建方艙無其他意圖 黃舜浣認為，上述項目透過濕地生態友善設計，致力減低物 業發展對自然環境及濕地生態的影響；項目發展有三大重點，包 括「職住平衡、重塑環境、支持再工業化」達至三贏局面，並配合 「北都」及鐵路發展釋放土地潛力，為未來新田科技城工作人口建 設家園。 由於上述項目涉及方艙醫院，新地策劃總監劉志遠強調，集 團並沒有因向政府借出土地興建方艙醫院協助抗疫而換取建屋意 圖。另外，醬園廠房方面，他透露，集團參考內地、日本及德國 經驗，與冠珍醬園老闆商討多年後，終於達成共識，集團將協助 醬園於項目南端重置新廠房，設立智能生產線，提高生產效率及 品質，除負責其建築費用外，更引入科大研發氧聚解空氣淨化技 術，將生產醬油味道對住戶影響減到最低，同時藉此推廣「香港 製造」的品牌，配合政府「現代化」傳統工業的目標。 一代新車換舊車，被鐵路迷稱為「烏蠅 頭」的東鐵線十二卡中期翻新列車（MLR）車 隊，在六日四十歲生日光榮退役，全線七日 由九卡車全面接棒。港鐵特別為列車舉辦榮 休活動，尾班車約下午一時，由紅磡站駛到 沙田站，並停 留在沙田站一 號 月 台 至 三 時。大批市民 中午已抵紅磡 站與「烏蠅頭」 拍照留念，港 鐵亦直播過 程，供未能 到現場的鐵 路迷觀賞。 港鐵車務總監李家潤表示，「烏蠅頭」在 吐露港明媚風光中穿梭，又在鬧市中奔馳， 六日剛好四十歲生日，在這個日子完成服 務，正好有雙重紀念，並即場為「烏蠅頭」唱 生日歌賀壽。大批市民到場拍照留念，坦言 不捨得陪伴成長的「烏蠅頭」步入歷史，所以 帶同子女到場緬懷一番。 部分組件贈學校社區組織 李家潤指，一九八二年五月六日下午二 時，「烏蠅頭」前身的黃頭列車，正式在東鐵 路段投入服務，見證香港四十年變化。他 指，列車退役後，部分組件會送予學校及社 區組織，部分組件經改裝，安裝在長者家中 成為防滑設備，若市民有保育列車的意見， 歡迎市民向港鐵提供建議。 MLR列車為港鐵中期翻新列車，車頭 圓潤，被鐵路迷稱為「烏蠅頭」；其前身是陪 伴了港人十多年的第一代電氣化火車、俗稱 「黃頭」的都城嘉慕列車，由英國都城嘉慕製 作，一九八二年起陸續投入服務，一九九六 至九九年間列車外觀與車廂內部翻新為「烏蠅 頭」，現時只剩下一輛作保留。 第一代電氣化火車一九九九年正式退 役。為了紀念這款列車，當時的九廣鐵路公 司於一九九九年十月三十一日也特別安排一 列「榮休之旅」列車讓市民乘搭。「榮休之旅」 列車由紅磡開出，以大埔墟為終點站，整個 旅程便吸引了四千多名市民參與。 元朗潭尾大型住宅 項目位置圖 錦綉花園 山水盈 加州花園 恒基南生圍項目 葡萄園 Park Yoho 新地潭尾項目 爾巒 柏瓏 錦上路站 元朗站 朗屏站 ■大批鐵路迷聚首一堂，告別東鐵「烏蠅頭」列 車。 李睿哲攝 鐵路迷逼爆月台歡送「烏蠅頭」 ■家長帶同小朋友到車廂拍照留念 。