09-11-2022星島日報（美西版 ）

▲今輪樓市跌勢，豪宅成重災區，其中上 水天巒琉森大道單號屋，業主狠劈八百萬， 才能以五千六百萬沽出，持貨約十二年連使 費要勁輸一千三百六十萬。 出版：星島日報美西版 地址：395 Oyster Point Blvd, Ste 215, South San Francisco, CA 94080 一年前如日 中天的樓市終於 轉勢，無論反映 各區大型屋苑二手價格的中原城市領先指數，抑或差 餉物業估價署的數據，都紛紛由高位回落，一手以低 市價開價搶客，二手劈價成交的消息比比皆是，過去 兩、三年摸頂入市更劈出血，個別豪宅輸過千萬離 場，連上車盤亦有業主輸過百萬。 香港樓市正受到加息、經濟轉差及市場購買力衰 減三大利淡因素夾擊。而一直看好樓市的大好友亦開 始轉軚，認為樓市已進入下跌階段。中原地產創辦人 施永青直言美國加息及國際政局不穩影響投資者入 市、祥益地產創辦人汪敦敬稱樓市已處於「樓梯式」 減價階段；資深投資者林一鳴說「新香港人」購買力 大不如前，預計樓價明年再跌一成至一成半。 2022年9月11日 第 期 112 新聞 頭條 最 近反映二手樓價的中原城市領先 指數按周再跌百分之○點八至 一百七十三點二二，連跌七個星期， 累計跌幅達百分之四點三二，創下 一九年三月以來新低，由去年九月高 位一百九十一點三四計，累積跌幅已 達百分之九點四七。 至於政府的差餉物業估價署七月 份私人住宅售價指數，亦已連跌兩個 月至三百七十六點一，比六月再跌約 百分之一點六五，創下二○二○年二 月以來最低，比去年九月的歷史新高 累挫百分之五點五三。 「去年中用四百三十萬買屯門居 屋景峰花園四百幾呎單位，嗰陣見供 樓同租樓畀嘅錢一樣就決定入市， 家樓價跌咗差唔多一成，個息又係咁 加，每個月比年初供多一千蚊，好彩 暫時仲負擔到。」王小姐本打算三年後 等物業升值樓換樓，眼見樓價下跌， 早已打消念頭。 一手棄價求量搶客 小業主對樓市的看法轉趨悲觀， 原因之一是發展商紛紛以平過同區二 手價開售新盤。例如新地（0016）位於 屯門的新盤NOVOLAND，上月中開 賣首批單位時售價平過同區二手達兩 成，成功搶去大批購買力，六輪銷售 累積沽出逾一千五百三十八伙；至於 上周開價的啟德MIAMI QUAY I，首 批一百三十伙折實最平五百二十四點 二萬元，平均折實呎價兩萬二千四百 元，比同區二手平近一成。 發展商求量棄價搶購買力，令想 賣樓的業主只能乾著急。「年初放盤都 仲有幾個準備買來睇，呢幾個月直情 係零！」葉太一家因為想搬近父母，望 父母可以幫忙照顧女兒，故搬回屯門 居住，本身自住的黃大仙居屋四百多 呎兩房單位，年初開始以五百多萬放 售，至今仍未賣出，「本身想樓換樓， 家唯有喺屯門租住先。」 除了換樓客，打算移民的香港中 產亦難以出貨。一年前移居加拿大的 港人陳先生已修畢課程等拿楓葉卡， 早年用白表買入的天水圍居屋單位卻 未找到新主人。由於新地天水圍新盤 Wetland銷情極佳，搶去同區不少購買 力。 「單位步行距離天水圍站只有三分 鐘，加上全新裝修，又極高層，景觀 開揚，估唔到放盤多時都無人睇樓， 經紀仲隔個星期叫我減價。」陳生坦言 沒有想過賣樓如此艱難，「當時唔急 賣，現在決意在加拿大生活，只想盡 快沽出香港的物業。」 如此市況下想賣樓的業主都不得 不割價爭客，甚至不惜劈出血。例如 上車盤之一的沙田濱景花園五座高層 F室，實用面積五百五十四呎三房一 套兩廳，原業主劈價超過一成三，以 七百三十六萬元沽出。業主一九年五 月以八百八十萬購入，持貨三年連使 費輸約一百九十三萬；屯門愛琴海岸 五座高層D室，原業主持貨不足一年急 沽，減價近百分之七，以七百九十二 萬沽出，連額外印花稅等使費蝕近 二百萬。 P按息升勢削需求 事實上，香港樓市正受到加息、 經濟轉差及市場購買力衰減夾擊。美 國自今年三月起已連加四次息，累加 至二點五厘，與香港供樓息息相關的 銀行同業拆（Hibor）已觸及封頂的最優 惠利率（P），故選用H按供樓的業主， 每個月已經要供多幾百元至幾千元不 等。市場預計香港銀行的最優惠利率 很大機會在今個月美國聯儲局宣布加 息時跟隨上升。 被視為長期樓市大好友的林一鳴 回顧歷史，指出如果P升至七厘或以 上，香港樓價一般會跌超過一成。他 預計今年樓價仍會平穩，明年當按揭 利率大升將成為樓市轉勢的觸發點， 估計明年樓價將跌一成至一成半。「如 果香港個P只加半厘，影響當然不大， 一旦明年加超過兩厘升到七厘水平， 到時供樓負擔會大增，對樓市影響就 會很大。」 同屬樓市好友施永青亦因為香港 即將加息，睇淡樓市走勢。「美國聯儲 局不惜代價都要加息將通脹壓下來， 港元同美金有聯繫匯率，香港最終都 要追隨美國加息，而加息一定會削弱 港人嘅供樓能力。有啲人原本可以掹 掹緊買樓，但因為加咗息會過唔到壓 測，需求肯定有壓力，拖累樓價。」 另一衝擊購買力的因素是移民 潮。施永青直言香港移民情況嚴重， 「佢哋原有居所會空出來畀其他人，紓 緩咗以往供不應求嘅情況。」此外，林 一鳴指過去十年樓市其中一個主要購 買力來自早年由內地到港，並已成為 香港永久居民的「新香港人」，但來自 這批人的購買力亦已減弱。「我同好多 新香港人傾過，佢哋對香港睇法明顯 轉變，已經唔似以前咁仰慕香港，反 而覺得內地一啲城市比香港更好，呢 批人嘅購買力正慢慢減弱！再加上移 民潮，移民嘅人剛到外國仲未開始賣 樓，現在開始考慮出售。」 香港經濟前景不明朗，亦大大打 擊住宅需求。施永青說：「世界由以往 全球化走到家去全球化，加上疫情 影響，環球經濟都轉差，香港作為外 向型經濟體，點會唔受影響？一般人 收入少咗，直接影響樓市承接！國際 局勢不穩亦會令投資者對樓市卻步， 中美博弈持續，台海局勢緊張，隨時 擦槍走火，到時香港好難唔受波及。 樓係不動產帶唔走，投資者自然會擔 心。」 驚現樓梯式劈價 另一位樓市大好友祥益地產創辦 人汪敦敬，早前提出樓市下跌有四個 階段，稱香港樓市結構性沒有改變， 卻籠罩罕有的悲情。他指第一階段是 個別「劈價盤」出現，成為市場焦點； 第二個階段是隨著劈價盤增加和普 及，平價盤增加，劈價盤對市場的聚 焦力開始減少，買家變為「又要平、又 要靚」；第三階段是「樓梯式減價」，破 格平盤愈來愈多，準買家要求更低價 格，價格會一段段拾級而下；最後樓 市將會全面跌價。 他接受本刊訪問時稱，現時樓市 處於第二至第三個階段之間，有一成 至兩成的屋苑已進入第三階段，即是 樓梯式減價。「香港已有十多年未試過 到第二階段，之前想唱淡樓市都無可 能！今次真係好特別，咁多年積埋一 齊，外圍因素加上疫情封關，雖然政 府通關好似切香腸咁，慢慢切但有進 步，好多人都保持『守』的投資態度， 寧願買表買手袋做定期買銀債。」 比起施永青及林一鳴，汪敦敬相 對樂觀，估計樓價跌多一至兩個月。 「現時香港的定期存款有六萬多億元， 我同銀行界朋友食飯，我話三厘幾定 存，搶走好多收租投資者。」然而香港 畢竟底子厚，今年貨幣供應量M3是 九七年的五倍多，「錢仲係度，無流 走，香港仍然是國際金融城市，息口 仍然平，好多人來香港融資。當悲情 過後，資金將會重回樓市。」 林一鳴直言 以往支撐樓市的 「新香港人」購買 力已漸漸消退，成 為他轉軚的一大 因素。 汪敦敬認 為香港樓市已 步入樓梯式下 跌階段。 ▲在疫情及加息等因素夾擊下，香港二手市場成交持續萎縮，不少急於出 貨的業主，只能減價求售。 ▲已經移居到加拿大的陳先生，其 位於天水圍的居屋放盤至今仍未賣 出，代理隔星期就會叫他減價。 施永青稱香 港將跟隨美國加 息，削弱港人供 樓能力，拖累樓 價下跌。 ▲美國持續加息，香港息口已跟隨上升，匯 豐上月已 將新客H按的封頂利率調升四分一厘。 ▲新地位於屯門的NOVOLAND以平 同區兩 成開價，成功搶去不少市場購買力， 六輪銷 售沽出一千五百多伙。 海量旅客逼走原居民 威尼斯人恐要絕種 F5 F4 勞師動眾　呃10元報案費 印度假警局「大雞食細米」