A13 02.29.2024 星期四 港聞 金管局公布，在放寬 按揭成數方面，除 價值3000萬元或以下的 自住物業的按揭成數上 限調整至七成外，價值 3500萬港元或以上的自 住物業的按揭成數上限 則調整至六成，而價值3000萬至3500萬元 之間的物業的按揭比率會以漸進形式遞 減。同時，非自住物業的按揭成數上限由 5成調升至6成。 非住宅物業（包括寫字樓、商舖及工 廈等）的按揭成數上限由6成提升至7成。 以「資產水平」為審批基礎的物業按揭貸款 的按揭成數上限由5成提升至6成，同時適 用於住宅和非住宅物業。 余偉文指樓價持續調整，現較2021年 高位累計下跌逾兩成，非住宅物業市場情 況亦相近；認為在維持銀行體系穩定及確 保按揭業務風險得到妥善管理的前提下， 有空間放寬樓按貸款的逆周期宏觀審慎監 管措施，並適當調整其他相關的監管要 求。他指放寬3000萬元或以下的自住物業 按揭成數已涵蓋過去一般住宅買賣市場的 98%。 金管局同時宣布暫停按揭貸款「（按 息）再加2厘」的壓力測試要求。副總裁阮 國恒稱，由於美國加息周期可能步入尾 聲，未來一段時間按息再升的概率不高， 故認為現適宜暫停壓測，但難言暫停多 久，若未來利率有上升風險，可能會重新 實施壓測。 此外，鑑於目前樓市情況，該局28日 起亦將物業發展項目融資比率恢復至2017 年前水平，即整體物業發展項目的最高融 資比率由物業完成後預期價值的5成調升 至6成，當中地價成本融資比率上限由四 成調升至五成，建築成本融資比率上限由 八成調升至100%。就銀行向提供高成數 按揭地產發展商的風險敞口，相關的額外 資本要求亦同時取消。 阮國恒認為，放寬物業發展項目融資 比率後仍處合適水平，整體風險可控。該 局助理總裁陳景宏強調，香港大型發展商 財政狀況穩健，部分中小型地產商財政狀 況雖未必及大型發展商，但銀行已採適當 的風險管理措施。 中原按揭董事總經理王美鳳表示，放 寬按揭成數令置業門檻進一步降低，以樓 價3000萬元為例，所需首期即由1200萬元 降至900萬元，減幅達10%。 經絡按揭轉介首席副總裁曹德明認 為，現時放寬非住宅物業的按揭成數是一 個合適時間，可讓早幾年受疫情及樓價下 行影響較嚴重的中小企業主，更容易出售 或加按套現手頭上的非住宅物業以作融 資，亦能支持現時經濟持續復常。渣打香 港區行政總裁禤惠儀指，現有舉措將有助 樓市在風險可控的情況下平穩發展，讓 有意置業人士在財務安排上有更大靈活 性，對銀行的按揭業務有正面影響。 눢翞㵊⡊ 觧┪黆 劓⪜锣寛ꮵ蔸 ⩧ 在維持銀行體系穩定及 確保按揭業務風險得到妥善 管理的前提下，有空間放寬 樓按貸款的逆周期宏觀審慎 監管措施。 金管局總裁余偉文 ꄌ⽠劻䲃偣뒿籇մ鬼埀⩹㛇廠 3000萬元或以下住宅 按揭上限增至7成 在香港樓市跌跌不休、社會籲放 寬樓按措施之聲四起下，金管局28 日再修訂多項物業按揭貸款逆周期措 施，包括放寬貴價自住樓的按揭成 數，將樓價3000萬元或以下物業按 揭成數上限調高至7成；另將非住宅 物業按揭成數上限調高至七成，為該 局不足一年內兩度放寬按揭成數；同 時暫停壓力測試等等，所有修訂措施 即時生效。金管局總裁余偉文（小圖） 稱，現時大部分措施「已經差唔多還原 到第一、二輪逆周期措施」，即重回 2009至10年較低的要求，相信銀行體 系有很充裕緩衝應對樓價大幅調整。 ▍本報財經組香港報道 ▍ 置業篇 過去市民申請住宅 按揭貸款或因沒法通過 按息再加2厘的壓力測試而無緣上車，唯金 管局28日已宣布即時暫停壓力測試要求， 換言之首置人士今後向銀行申請按揭貸款 時，銀行不會再在基本按息上再加2厘並以 60%「供款與入息比率」為上限這要求來審 批按揭，令首置更易上車，以500萬按揭貸 款、還款期30年、實際按息4.125厘為例， 現時首置的月入要求約4.84萬元，較此前 少2千多元。 一般向銀行承造按揭時，對借款人的 基本入息要求，是每月總供款 金額不得超過入息的50%。以往 若加上壓力測試時，銀行計算借 款人的供款與入息比率要求會更高。 以首次置業的買家為例，在基本按息加上 壓測的2厘後，供款不得超過入息60%；如 屬於借款人第二個物業或非自用性質，有 關的比率要求會再高，供款與入息不可高 於50%。 市場人士相信，取消壓測後將令買家 更容易通過銀行的入息要求。以貸款額500 萬元、還款期為30年、選用H按計劃，實 際息率為4.125厘計算，暫停壓測前，加2 厘壓測的每月入息要求為50,634元；在暫 停壓力測試要求後，每月入息要求便降至 48,464元，即減少2,170元或4.3%。 當上述等條件不變，貸款額100萬元， 暫停壓測前，每月入息要求為10,127元， 而暫停壓測後，每月入息要求為9694元， 減少433元，降幅同樣為4.3%。 實測例子 新一份《財政預算案》宣布樓市全面 撤辣，刺激本地地產股應聲彈起，新世 界發展（017）曾飆9.8%，恒指亦一度拗 腰升最多53點，高位見16844點。唯受 A股股市反覆走弱拖累，恒指午後再轉 跌，最終在期指結算日跌市收場，恒指 收報16536點，跌253點。成交增至1070 億元。國指收5688點，跌118點，科指收 3426點，跌76點。分析指，雖然《財政預 算案》有支持股市的政策，但港股仍有向 下壓力，16000點為心理關口。 業界：港股短期有下調壓力 香港樓市全面撤辣，包括取消買家 印花稅（BSD）、新住宅印花稅（NRSD） 及額外印花稅（SSD），本地地產股抽 升，唯不少午後升幅急回吐，恒基地產 （012）一度抽升5%，最終收升3 . 8%， 報23.05元；新世界曾急升9.8%，收漲 2.9%，收報10.08元。樓市撤辣兼放寬 逆周期樓按措施，包括壓力測試暫停， 本地銀行股亦造好，中銀香港（2388） 升0 . 7%，收報20 . 75元；匯控（005）升 0.2%，報59.75元。 第一上海首席策略師葉尚志表示， 雖然最新一份《財政預算案》有支持政 策，不過，近期科網股仍未有足夠支 撐，以及內房股碧桂園（2007）遭清盤呈 請，拖累市場投資氣氛，估計港股短期 仍有下調壓力。他又指，恒指短期心理 關口為16000點。他分析指，近期「國家 隊」出手，對A股有支持，對「中特估」亦 有拉動作用，值得投資者關注「中特估」 相關股份，但提醒不能期待國家會不斷 出手。 埀䉗괁ꀛ䬲ր㖦ㄼցմ㐍氘艨긖䬂ⶬ ■受惠樓市撤銷辣招，多個本地地產股 股價28日應聲彈起。 金管局放寬措施一覽 放寬住宅物業按揭成數。對於自用住宅物業，3000 萬元或以下，按揭成數上限調整至七成；3500 萬元 或以上，按揭成數上限調整至六成。3000 萬至 3500 萬元之間，按揭比率以漸進形式遞減。 對非自用住宅物業，按揭成數上限由五成調升至六 成。 非住宅物業（包括寫字樓、商舖及工廈等）按揭成 數上限由六成提升至七成。 以「資產水平」為審批基礎的物業，按揭成數上限 由五成調升至六成。適用於住宅和非住宅物業。 暫停實施物業按揭貸款假設利率上升 200 基點的壓 測要求，供款與入息比率維持五成不變。 整體物業發展項目最高融資比率，由物業完成後預 期價值的五成調升至六成，當中地價成本融資比率 上限由四成升至五成，建築成本融資比率上限由八 成調升至 100%。 就銀行向提供高成數按揭地產發展商的風險敞口， 相關的額外資本要求同時取消。 ■金管局修訂多項物業按揭貸款逆周期措施，市民更易一圓置業夢。 中通社 《財政預算案》出爐，政商界一直要求 的全面撤辣終於實現，更加「驚喜」的可能 是金管局宣布暫停實施物業按揭貸款假設 「加2厘」的壓力測試要求，頗有「托市」味 道，樓市有望止跌回升，自然贏得商界掌 聲。另一焦點是交椅洲人工島要「繼續研 究」，原定2025年開始填海「略為延遲」， 對商界而言也是利好消息。 預算案為實施14年的樓市辣招劃上句 號，更全面暫停住宅按揭壓測，有地產 界中人認為是雙面刃，正面而言利率已見 頂，市場預期美國今年將減息，暫停壓測 可全面釋放購買力；但反過來說，壓測向 來是安全網，置業門檻降低變相令「手頭 緊」人士較易上車，但倘若市況波動或利 率再調升，恐有資不抵債風險。有金融界 人士則認為不用太擔心，因現時壞帳比例 極低，市民普遍還款能力仍在。 另一與樓市相關的是交椅洲人工島， 預算案提到未來5年每年發債推動北都， 人工島卻是「繼續研究」，具體推展時間要 考慮公共財政等因素，令政商關注「明日 大嶼」是否「暫緩」？有商界人士直言，發 展商向來不熱衷人工島，因政府土地儲備 增多，變相會抑制日後私樓房價，加上發 展商在北都有大量土地，當然希望北都先 行；如今財政緊絀，在商界角度自然希望 「拖一拖、等一等」，甚至是「自然死亡」， 猶如高球場議題操作。 不過，有官員不認同「自然死亡」一 說，指人工島項目須考慮公共財政、商業 樓面需求等，唯現時市況欠佳、息口高， 「無理由急住去倒沙填海」。陳茂波28日強 調人工島項目雖推遲，但必定繼續，發展 局表示爭取今年年中啟動環評程序，強調 要堅定推展造地，免將來再次承受土地短 缺之苦。 商界議員林健鋒表示，全面撤辣起振 奮作用，掃除了「陰乾」陰霾，為經濟帶來 穩定環境。至於人工島，他認同政府重訂 工作優次，北都行先，避免「一闊三大」， 認為人工島可改為發展度假區、遊艇停泊 區。有工聯會中人指，今次預算案可見政 府有嘗試平衡不同階層利益，例如徵收 「富人稅」，有點意想不到。對於土地房 屋，他指理解政府撤辣出發點，但提醒切 記20年前的教訓，不要因為一時市況疲弱 而放棄造地。 庫房持續見紅也是預算案焦點，本年 度財政赤字達1,016億元，倘未計及發債， 實際赤字達1,733億元。政府未來數年加緊 發債，下年度就有700億零售債券。 政府強調發債非為補足赤字，但 對於「發債當收入」做法，不論 學者以至行會成員都有意 見。 政府消息強調，發 債所得資金不會用於支付 政府經常開支，旨在推動債 市發展，事實上當局發行零 售債，對希望有穩定回報的 市民有得益；加上債務只佔 GDP 10%左右，對比其他先進 經濟體屬低水平。 金融界議員陳振英指，很 多政府都用現金流作為入帳標 準，把發債收入計算在內，非 香港獨有，最重要是發債有指 定專項用途。 聶風 大棋盤 撤辣贏掌聲 人工島「延遲」商界樂見
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