A13 02.24.2025 星期一 港聞 《預算案》發表在即，外界焦點落在消滅 「千億財赤」，仔細看政府帳目，地價收入 大減是出現財赤的重要原因之一。在樓市高 峰，年度地價收入屢破千億，佔總收入可達 兩成以上。唯近年樓市下行、息口高企，地 產商投地意欲不足，地價收入遠遜政府目 標。有地產界人士認為，多管齊下盡快恢復 市場信心、提振賣地收入才是滅赤良方。 中原地產創辧人施永青接受《星島日報》 專訪時直言：「如果無法在房地產恢復收入， 香港財赤是無得醫的」，因香港未有新的主要 收入來源前，沒條件放棄賣地收入。 皆因地價收入過往多年是政府主要收入 來源之一，過往樓市好景，土地收入屢逾千 億元，佔政府收入最高近27%。唯近年樓市 低迷，2023/24年度地價收入僅196億元，佔 年度政府收入3.6%。市場推算，今個財政年 度地價收入暫約70多億元，較政府預算的330 億元只達標兩成，因近期發展商投地意欲不 高，出價亦保守。 為此政府近期優化了招標條款，例如曾 流標的東涌第106B區地，上周新地以6.02億元 投得，每方呎樓面地價約1501元，今次條款 沒要求興建政府設施。施永青認同，不應該 將興建公共或社福設施納入賣地條款，「地價 看起來會高一點，起碼這一刻被人覺得地賣 多了、每呎樓面地價升了，氣氛會好一點。」 他又提議，若發展商認為有關條款不符合市 場需要，也可以讓他們申請修改，提升投地 意欲。 浸會大學會計、經濟及金融學系副教授 麥萃才指出，政府招標賣地底價是參考歷史 成交價釐定，在市況持續向下時，可能出現 滯後情況，符合不了市場需求，建議賣地機 制引入一定彈性，如容許在既定底價有5或 10%調整空間，以提高賣地成功機會，維持庫 房有合理收入，並穩定土地供應，不過做法 亦需平衡市場觀感，避免外界認為政府對後 市缺乏信心，加劇樓市跌勢。 近日有地產界市場建議政府恢復勾地， 相信地皮成功被勾出，成功出售機會也更 高。冠域商業及經濟研究中心主任關焯照直 言，不宜「走回頭路」，因現時招標制度讓政 府保留土地供應的主動權。事實上，發展局 局長甯漢豪早前回應有關建議時亦表明無意 重推勾地，以免削弱政府的主導權。 要提升發展商投地意欲，有聲音建議政 府減買樓印花稅，刺激市民置業意欲。都會 大學李兆基商業管理學院高級講師林一鳴坦 言幫助不大，置業者不會因為減一兩個巴仙 而買樓，「每個人買樓都當然希望樓價升才 買！」 關焯照亦認為減印花稅的效用很瑣碎， 他提議政府從供應著手，將現時公私營房屋 供應七三比，暫時調整至八二比、甚至九一 比，即壓低現已供過於求的私營供應。他解 釋，私樓供應預期減少，市民預期「未來幾年 沒有這麼多私樓」，可提振需求，慢慢穩定樓 價。他說曾蔭權在任期間，政府停止賣地， 亦是以調節供應來穩定樓價，但當時做得太 極端，沒有持續造地。他又說，當樓價穩定 下來，政府便可將公私營房屋供應回復七三 比。 施永青則認為，香港樓市並非沒有購買 力，問題是缺乏信心，他說政府是時候給市 場更清晰的信號，鼓勵投資者重投市場，因 為既有用家，又有投資者，樓市才可重新活 躍起來。另外他再「解畫」為何主張看住宅落 成量，而非潛在供應量。「這一刻想穩住房地 產市場，就應該告訴市民現在是落成的高峰 期，但這個高峰期接下來兩三年就會過去， 過去之後可能會出現一個供應短缺。」他說， 從現時賣地、住宅樓宇開工情況看，未來出 現住宅供應短缺並非危言聳聽。據中原地產 統計，2024年私人住宅落成量達24261伙，是 20年新高，而今明兩年則預計回落至2萬伙以 下。房屋局則在去年12月底指，未來3至4年 私樓潛在供應量約10.7萬伙，數字連續三季下 跌。 施永青建議政府除了「撤辣」，還可以 「加糖」，除了業界建議的下調印花稅，也可 仿效英國曾推行的印花稅假期，在指定時間 內免收印花稅，鼓勵置業者盡快買樓。 另外，去年放寬俗稱「投資移民」的「新資 本投資者入境計劃」買樓限制，購買樓價5000 萬元以上的物業，當中1000萬元計入投資總 額，施永青質疑：「為甚麼不計到十足？這似 乎對買樓投資者歧視！」 本報記者葉卓偉香港報道 林健鋒倡港策要靈活宜重推勾地 開源最重要「一慢人就走去新加坡」 撤辣加糖振市場信心 地產界獻計激活賣地滅赤 政府日前公布第 二期簡約公屋，合共 5060個單位今起接受 申請。整個計劃， 目標5年內興建約3 萬個單位，坊間不時 有人質疑簡約公屋， 每個單位建築成本達89萬 元。施永青（見圖）認為，簡約公屋每個單位 造價更昂貴，而且預計使用期僅5年，何不直 接興建正式公屋，他直言在財赤嚴重下，政 府應做實事，而非花巧的事。 他認為政府在有盈餘時，輕率地增加了 各種開支，例如「2元乘車優惠」，但在千億赤 字下，社會需要接受政府只提供最基本「安全 網」，其餘非必要社福措施應當削減。不過他 明白要取消「2元乘車」較難形成社會共識，唯 有改為提供折扣或設置使用上限。 他續說，現時香港社會的公共服務水 平，是在經濟興旺時才負擔得起，在當前經 濟環境下，市民有需要接受服務「降級」：「沒 有錢的時候唯有接受次一級的服務，（以往） 每餐去大酒店鋸扒，如果沒有錢就要回家吃 公仔麵。」他不支持公務員一刀切減薪，因全 港最大僱主的政府帶頭減薪，整體人力市場 也會受影響，相反，他建議仿效美國新設立 的「政府效率部」，透過重組政府架構、減少 人手，節省開支。 關焯照（見圖）指 出，要應付當前公共 財政危機，政府必須 壓縮開支及增加收 入，短期首要可考慮 削減公共支出。他指 出，現時社福、醫療 及教育，三項主要政府開 支已分別突破1000億元大關，當中醫療及教 育開支有檢討的餘地。他留意到醫療支出在 過去6年增長了54%，他理解過去數年曾出現 世紀疫症，唯疫情已過，相關支出仍維持高 水平，難免影響公共財政可持續性。教育方 面，香港適齡學童人數持續下降，唯教育支 出沒有明顯縮減。至於社福，人口老化下這 筆開支必然持續增加，故政府有必須審視各 項福利開支如「2元乘車」的必要性。 不過他認為人口老化「有危亦有機」，因 香港長者普遍有較強的消費力，在醫療、休 閒娛樂、餐飲等領域均可大力發展「銀髮經 濟」，以成為新經濟增長引擎之一。鞏固香港 金融中心方面，他建議在做好監管法規下，可 大力發展加密貨幣交易中心，「開多個賭場」。 而在疫情過後，不少香港市民北上深圳 消費，當地零售業受當其衝，他贊同引入陸 路離境稅，避少內需外流。對於大灣區發 展，他說香港應借助大灣區優勢，而非完全 同質化。 林健鋒23日在電視節目中表示，節流不能 節省1000億元，最多只是三數百億元， 因此開源方面更重要。他坦言，財赤絕不會 在今年內解決，要解決至少要二至三年，唯 有信心即使兩三年內沒盈餘，也有機會做到 收支平衡。他又預估今年賣地情況會比過去 兩年好，倡政府可參考沙田第一城的模式， 與更多財團合作發展。 形容特朗普上場「有危便有機」 他認為，政府的政策要更為靈活，舉例 新加坡有很多土地優惠、稅務優惠，但香港 較為「死板」，建議如有投資涉及大型工廠興 建，政府需在選址上更為彈性。他重申，工 商界支持政府，但「樣樣都慢，一慢人就走， 走去新加坡」。 被問到商界有多少人願意到北都發展， 林健鋒承認「個個都有心，但未夠積極」，建 議政府更彈性處理賣地政策，如重推勾地； 又強調，政府要加快配合，而不是再委託顧 問做研究。對於政府指勾地會令當局在賣地 方面失去主導權。他表示，「（發展商）提出來 （政府）都可以不讓他勾，也要提出底價」，勾 地和賣地可同時進行。 談到美國總統特朗普上場後對香港的影 響，林形容「有危便有機」，這段時間應靜觀 其變，又稱「敵人的敵人便是我們的朋友， 我們多了朋友」，他接觸的朋友都有向他表 達過，會來香港設公司，甚至在香港開立總 部。他又稱，總商會將在4月下旬到美國拜訪 商界和政界，行程則仍在商討中，但認為當 時特朗普上任過百日，政策會較穩定，而美 國政界對他們前往當地的反應正面。 兩元乘車優惠 建議按通脹調整 就兩元乘車優惠，林認為應按通脹調整 最為合適，如12年前是2元，到今年可能是3 元、4元；他又指，公務員編制有需要調整， 但不贊成公務員減薪，因會影響士氣，唯若 要減薪、凍薪，應一視同仁，立法會議員、 行政會議成員，以至政府資助機構都要減。 香港面對千億財赤，開源節流成為 新一份《財政預算案》的焦點。身兼行政 會議成員的經民聯立法會議員林健鋒表 示，市民關注財赤，但認為「不應爭拗 （財赤）1000億還是3000億」，認為香港 的政策應更靈活，以吸引企業到港，否 則「樣樣都慢，一慢人就走，走去新加 坡」，又建議香港重推勾地。 ▍本報記者林彥汛香港報道 ▍ 「無錢難餐餐鋸扒」施永青倡削非必要福利 銀髮族消費力強 關焯照：可成新經濟引擎 總商會將在4月下旬到美國 拜訪商界和政界行程則仍在商 討中……當時特朗普上任過百 日，政策會較穩定，而美國政 界對他們前往當地的反應正面。 林健鋒 ■提 到 北 都 發 展，林健鋒指政 府要加快配合， 而非再委託顧問 做研究。 ■兩元乘車優惠 調整方案，近期 成為社會熱話。 ■林健鋒表 示，解決財 赤至少要二 至三年。 2015 / 16 2018 / 19 2021 / 22 2023 / 24 2016 / 17 2019 / 20 2024 / 25 2017 / 18 2020 / 21 2022 / 23 年度 2000 1500 1000 500 1648 609 1417 1430 1280 887 暫約70億* 1169 699 196 來源：統計處 *註：市場推算最新數字 ■政府賣地收入連年下跌，地產 界建議多管齊下提高投地意欲。 ■林健鋒形容 美國總統特朗 普上場，對港 「有危便有機」。 地價收入（億）
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