C6 06.13.2026星期六 副刊 C h a t 二○二六年上半年即將進入尾聲， 今年樓市表現靠穩，呈現量價齊升格 局。參考差餉物業估價署最新數據，四 月全港私人住宅樓價指數升至三百一十 六點六，創近三十個月新高，按月升百 分之○點八九，按年升百分之十點五 一，連升十一個月，終止三年調整期。 多間大型金融機構紛紛唱好後市走勢， 其中摩根士丹利將今年樓價預測升幅由 一成上調至一成二。 早前我請咗奧雅納資產管理董事、 東亞區資產管理負責人王兆麒（Martin） 上節目，傾傾對樓市睇法。據土地註冊 處資料，今年首五個月整體物業註冊量 錄四萬○五百二十一宗，按年上升三成 七，創五年同期新高；期內涉及金額約 三千二百七十四億元（港元，下同），較 去年同期大升五成五。Martin分析，自 去年第四季起，傳統淡季並未出現，交 投一直暢旺至農曆年後，反映買家信心 明顯復甦，並非短期反彈。 住宅新盤方面，由於整體樓市氣氛 急速好轉，近日推售嘅新盤連番報捷， 更帶動市場重現「西餅客」掃貨現象。今 年首季新盤錄得二百六十五宗大手客掃 貨個案，涉及共六百九十五伙，總成交 金額達七十一點三億元。近日土瓜灣一 個新樓盤更有一名買家斥一點一億元狂 掃十六伙，擬作長線收租。現時唔少地 產商特設「大手優先選樓」環節，以供大 手客優先揀樓。樓市重返朝陽，市場憂 慮引致政府「加辣」，不過Martin認為除 非樓價突然逆轉狂升，否則機會不大。 發展商全力去貨之際，同時亦放慢 起樓步伐。據地政總署資料，今年四 月未有私人住宅項目獲批預售樓花同意 書，已批未售樓花單位按月大減約兩成 六至五千九百八十六伙，創四十七個月 新低。同時今年首季私樓落成量僅一千 五百六十四伙，按年大跌七成一，創近 七年同期新低。Martin指發展商積極去 庫存，每月售出一千至千五伙新盤，同 時放慢新申請預售，預計貨尾量將逐步 回落至健康水平，足以支撐樓價更明顯 回暖勢頭。 至於區域供應，Martin預計啟德仍 係未來一兩年新盤重鎮，西貢緊隨其 後，而將軍澳供應則將陸續減退。另中 小型單位仍主導市場，佔約九成供應； 豪宅供應原已短缺，加上專才輸入及利 率趨穩，有利帶動豪宅樓價企穩。 租金走勢同樣勢如破竹，差估署最 新數字顯示，今年四月私人住宅租金指 數報二百○三點四，按月升百分之○點 五九，連升六個月創歷史新高，毋懼傳 統租務淡季。Martin提到，自政府撤銷 額外印花稅及買家印花稅後，大手買賣 明顯重新活躍。另外「高才通」計劃帶動 租務需求，去年全年獲批申請約三萬一 千五百宗，大量專才來港帶動租金破 頂，尤其校網區更搶手，吸引投資者買 樓收租，成為樓價上升另一動力。 佛誕跟謙謙和王百億一早驅 車入西貢，為的是跟杜SirJohnny 開四人會議，是日謙謙狀態大 勇，十三么，嚦咕嚦咕，清一色 和對對胡全部食齊，大殺三方， 贏到開巷。 午餐食的是潮州粥，小菜幾 款，分別是杜太椒醬肉、芥蘭粒 欖菜炒肉碎、薑絲煎馬友鹹魚和 香煎白鯧魚，全部是佐粥佳品， 此外還有台山炒米粉，米粉用蝦 乾、蔥蒜和豬油渣炒得香口惹 味，跟余均益辣醬食一流，脆卜 卜的豬油渣是我小時常食之物， 香脆無比，一食難停。 下午茶飲是大導從日本買回 來的雲呢拿味咖啡和內地名牌九 號英德紅茶，餅食是西貢出名的 巨型菠蘿包和蛋撻，加碟雜果， 比大酒店下午茶餐更合我口味。 晚飯一如以往，菜式甚多， 全部是杜家拿手好菜，首先食 蒜蓉冬菜炒青豆角，清新爽口， 太座食個不停。繼續食蒸白沙蜆 和白灼花螺，白沙蜆充滿海水鮮 味，花螺爽滑鮮甜，蘸海鮮醬食 甚佳，有種當年在沙田西林路食 東風螺和炒蜆的感覺！下一道菜 是燒油甘魚魚鮫，大大塊的魚鮫 烤得香氣撲鼻，加些乾蔥醬汁， 滋味一流。跟着食日本汁蒸鮮鮑 魚和荷葉蒸雞，都是杜家新菜， 鮮雞吸取了荷葉香氣，味道不 錯，佐飯甚佳。是夜我們一家最 愛的是春菜排骨，春菜是杜sir從 九龍城街市買來，用雞和排骨熬 的高湯把春菜和排骨煮得腍甜無 比，食完即時安哥！另一款湯菜 是胡椒苦瓜鹹酸菜排骨湯，清熱 去火，最適合我等麻雀書友！壓 軸出場是杜家名菜番茄煮牛筋 腩，用大量番茄、西芹、椰菜、 紅蘿蔔和薯仔跟崩沙腩煮得腍甜 鮮香，也是我們家中常做之菜， 跟一九九六年拉菲紅酒和一九八 二年Ducru Beaucaillou紅酒同樣是 一流配搭。 甜品一大堆，包括多款啫 喱、雪糕、雪條和北角買回來的 斑蘭千層糕，任君選擇，食得人 人甜到入心。每月一次跟杜sir開 枱飲嘢食飯吹水是人生樂事，杜 太做的菜是我們一家的最愛，有 緣食到真要感恩。 當一位七十五歲的患者被診斷出 癌症，家人往往會擔心：「他年紀這麼 大，還適合接受積極治療嗎？」這種顧 慮可以理解，但若因此減少治療強度， 卻可能讓患者錯失治癒的機會。 隨着年齡增長，人體發生一系列生 理變化，直接影響癌症治療的安全性與 效果。器官功能下降，藥物在體內的停 留時間延長，相同劑量的化療藥物在老 年人體內可能產生更強烈的毒性反應。 骨髓儲備減少，化療後白血球、血小板 恢復的速度較慢，感染與出血的風險更 高。肌肉量流失（肌少症），體內的肌肉 可能已大量減少，影響藥物分布與耐受 性。多種慢性病共存，高血壓、糖尿 病、心臟病等慢性病不僅影響治療選 擇，也增加藥物交互作用的風險。多重 用藥，許多老年患者每天服用五種以上 的藥物，加入化療或標靶藥後，藥物之 間的相互影響需要仔細評估。認知與心 理功能，輕度認知障礙可能影響患者的 服藥依從性，而老年患者面對癌症診斷 時，出現抑鬱的比例也不低。這些因素 交織在一起，使得老年癌症患者的治療 比年輕患者複雜得多。 為了系統性地評估 老年患者的整體狀況， 醫學界發展出「全面老 年評估（Comprehensive Geriatric Assessment， CGA）」，這是目前國際 指引推薦的標準工具。 「全面老年評估」涵蓋七 大方面，包括體能與日常活動能力、合 併疾病、用藥狀況、營養狀況、認知功 能、心理狀態和社會支持。透過評估， 醫療團隊可以為每位患者描繪出一幅完 整的「生理地圖」，從而制定個人化的治 療計劃。 根據「全面老年評估」的結果，老年 癌症患者通常被分為三個功能組別，對 應不同的治療策略。第一組是「體能健 壯」（Fit），他們無重大合併症，日常 活動能力完好，認知與心理狀態良好。 他們應接受與年輕患者相近的標準治 療，不應因年齡而縮減治療強度。第二 組是「身體脆弱」（Vulnerable），這類患 者有一至兩項不可逆轉的健康問題，例 如輕度營養不良、部分日常活動需要協 助，或有輕微認知問題。他們適合調整 後的治療方案，例如化療減量、改用毒 性較低的方案，或在治療前先進行「前 期調理（pre-habilitation）」，其中包含營 養補充、運動訓練及用藥優化等等，以 提升治療耐受性。第三組是「身體衰弱」 （Frail），這類患者有多重嚴重合併症、 日常活動高度依賴他人、營養狀況差， 或有明顯認知障礙。對 他們而言，積極化療的 風險往往大於獲益，治 療目標應轉向延緩疾病 進展、緩解症狀、提升 生活品質。口服藥物、 支持性治療或緩和醫 療，可能比靜脈化療更 為合適。 乘工作之便經常往歐洲，喜歡 逛街市，也愛走入雜貨舖看看有甚 麼香港不常見的東西，通常不會 買，以免買回來後束之高閣，雖不 會成廢物，但肯定阻碇。 唯有食材，屬於消耗性的，不 會多買，只求試味，正所謂「人一 世、物一世」，乜都試下嘛。 早前，有一身好廚藝的團友不 斷在意大利找魚露，並囑託我如有 發現，為她買一大瓶，事關她早前 買到一瓶，好味到不得了。她那瓶 是在拿坡里找到的，我甚至去到她 光顧的超市，但已賣光了，其他店 子則完全找不到。 直至早前到南意的海邊小鎮切 法盧，在一家小店找到一小瓶魚露 （圖左），細小得只有一百毫升，卻 賣約一百二十港元，媲美本地的頤 和園豉油。魚露在東南亞是十分普 通的調味料，越南和泰國出品多的 是，在當地購買，十多廿港元一大 瓶，但意大利這瓶真貴，即管買一 小瓶試味。 歐洲並非生產魚露的地區，但 在此之前幾個月，在德國慕尼黑一 家高檔雜貨店，發現一瓶奧地利魚 露（圖右），當時大有疑問，須知奧 地利乃內陸地區，何來海洋？利用 手機翻譯App，才知是奧地利高地 鱒魚場製造的有機鱒魚露，即是淡 水魚魚露，容量也是一百毫升，售 價也約一百二十港元。 早兩星期，煮烏冬，一併試兩 瓶歐洲魚露，才認真的看看意大利 魚露是用甚麼魚醃製，翻譯後才知 是鳳尾魚。越南和泰國的出品，絕 大部分使用鯷魚，哈，真好，歐洲 這兩瓶零舍唔同。 兩瓶都首先淨試一滴，一如亞 洲區的魚露，很鹹，尤其是奧地利 有機鱒魚露。所以用半茶匙調味一 大碗湯烏冬已足夠有餘。意大利鳳 尾魚魚露，不僅相對上冇咁鹹，淨 試一滴也嚐到魚香，便後悔了。因 為當日在雜貨店是有較大瓶的，但 覺得很貴，唯有等下一次去意大 利，再尋覓。說不定，還有其他魚 炮製的魚露哩。 有老友話，樓市止跌回穩，甚麼 人是今次樓市大輸家，是不是以億億 聲咁蝕的炒家？我話未必一定，就算 以億億聲咁蝕未必是樓市大輸家，因 為那些炒家可能很早入市，經歷幾十 年風浪，有很多資產仍然有龐大利 潤，足以抵消巨額蝕讓，不過在外人 來看，他們是大輸家，其實，如果由 從開始入市的時候計數，他們仍然是 贏家，不過就贏少很多，但點都唔可 以話他們是輸家。 那些以億億聲咁蝕的投資者當中， 有不少近十年才入市，根本沒有從樓市 賺過大錢，所以，他們是輸家，但仍然 不是大輸家，他們輸得大而已。 近日有一單火災，導致一女亡，一 男一女危殆，危殆的男士是著名的劏場 大王，他當然不是輸家，所以冇必要輕 生，危殆只是樂極生悲。 不過，買他的劏場舖的業主就慘 了，最近有不少劏場舖成交，成交價只 是買入價的百分之四，雖然當年他們買 劏場舖的時候，大多數有兩年百分之五 回報保證，但仍然輸得很慘，但他們要 多謝一個人，就是唔肯為劏場舖做按揭 的銀行家，否則的話，他們並不是輸剩 百分之四，而是會欠落一筆大債，銀行 家應記一功。 我認為樓市大輸家就是買了輕資產 的人，由於他們在購買項目時簽下一張 私人擔保合約，如果不能完成項目，那 些人可能被告至破產。問題是他們根本 不認識其他投資者，卻要為他們孭上無 窮無盡債項，想唔話他們不是大輸家都 唔得，不過，真正的大輸家是發起項目 的女士，連條命都輸埋，想唔話佢係大 輸家都唔得。 老實說，替別人簽私人擔保咁大 件事，律師或者有關人士應該解釋得 清清楚楚，以現在這個情況，有關人 士一定會面對法律責任，我唔相信他 們可以全身而退，嚴格來說，他們也 是大輸家。 至於大贏家花落誰家？我認為是最 近買了樓，尤其是買到優質物業的人， 因為如果不是銀行逼倉call loan，那些 業主是冇可能賣走手上的優質物業，現 在銀行call loan的情況有所緩和，業主 唔係咁輕易出售手上的優質物業，換句 話說，已經買到優質物業的人，有機會 成為樓市大贏家。 有人話從未買過物業，根據不賭是 贏錢的理論，他們也是大贏家。其實， 不賭是贏錢只是自我安慰的說話，既然 唔賭，點會是贏家，自欺欺人的說話而 已。 ■每次食飯都要跟杜sir來張合照。 ■ 梁家權攝 插圖：Wah 香港樓市的大輸家與大贏家 杜sir私房菜 樓市升勢有支持 遇上歐洲 露 老年癌症 陸叔開 生活是很個人化的態度，人稱﹁陸叔﹂的著名財經股評家、 兼投資策略顧問，用輕鬆心態，與跨界別嘉賓及以時事專題，去打開財經及以外的話匣子。 岸 上 逍 遙 葉澍堃，在政府工作了三十多年後， 決定退下來，享受人生，吃喝玩樂，岸上逍遙。 是 非 非 是 湯文亮，紀惠集團行政總裁，澳 門人，一個唔賭錢的賭徒，所發 表的言論， 不少人認為 似是而 非，有心人才知道似非而是。 醫 道 岑信棠，港大醫學院臨床腫瘤學系榮譽教授， 腫瘤專科醫生，行醫四分一世紀， 親眼見證技進步，癌症由不治之症，至大部分都有得醫。 只 能 回 味 梁家權，資深新聞工作者。 飲食文化著作有︽尋找失落的菠蘿油︾、︽沒有粉絲的碗仔翅︾、 ︽食蛋撻的路線圖︾、︽麥芽 糖的黐纏往事︾、 ︽苦路救星陳皮梅︾、︽當油炸鬼變成老油條︾、 ︽天橋底的牛丸︾。 奧雅納資產管理董事、東亞區 資產管理 負責人王兆麒︵右︶ 。
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