▲ 美國的矽谷銀行早前爆煲，引發銀行危機， 市場憂慮商業房地產如果出事，將瞬間燒至其 他美國中小型銀行，掀新一輪金融危機。 ▲ 美國聯儲局主席鮑威爾為對抗通脹，去年開 始大舉加息，不足一年已將利率由接近○至○ 點二五厘，加至四點七五至五厘。 CMBS George Gatch CMBS C a p i t a l Economi c s Neil Shearing Signature ○ 37 2023 04 09 創辦人馬斯克都在推特上警告，稱﹁商業房地 產債務是目前最嚴重，而且迫在眉睫的問 題。﹂ 高盛早前接連發出兩份針對美國商業地產 的報告，直言美國商業地產充滿挑 戰，而中小型銀行佔整體美國商業地 產貸款總額近八成，今明兩年約有一 點一萬億美元的商業地產貸款到期， 其中只計寫字樓已佔當中的約兩成 三，該行更稱美國寫字樓的 拖 欠率正在持續上升，未來將更顯著急 升。 商業地產拖欠率上升 摩根大通則稱，今年將有近四千五百億美 元的商業銀行貸款到期，其中有六成由銀行持 有，其資產管理首席執行官 在一 個歐洲媒體峰會上亦警告，在美聯儲收緊貨幣 政策後，商業地產將是全球市場關心風險之 一。 至於早前處於風眼的瑞信，其分析師亦 稱，隨美國的利率上升，商業地產貸款背後的 資產估值已經貶值，﹁我們看到愈來愈多的消 息稱，由於貸款餘額超過了地產的價值︵即負 資產︶，寫字樓房東已交還了鑰匙。﹂該報告 亦稱，今年二月的 拖欠率比一月急升了 十八個基點，在過去十二個月中，多戶住宅及 寫字樓的拖欠率增幅最勁。 凱投宏觀︵ ︶首席經濟學家 則警告，矽谷銀 行及 銀行倒閉後， 美國中小型銀行在存款面臨 壓力下，將進一步收緊貸款，而在利率上升時 商業地產估值下跌，銀行亦會加速收回相關貸 款，令相關行業陷入衰退，最終無法償還餘下 債務，銀行要撇帳收場，令市場更憂慮相關銀 行的健康狀況，導致存款加速外流，陷入﹁惡 性循環﹂。根據凱投宏觀的數據，美國商業房 地產價格已由去年高位下跌百分之四至五，該 行預計將進一步下跌一成八至兩成，尤以寫字 樓最嚴重。 伴隨美國多間科技企業接連裁員， 辦公室面積隨之減少。其次在新冠疫情 於歐美爆發時，不少企業放寬員工在家 工作，有統計稱，目前仍有超過四分之 一美國僱員會選擇多數時間在家工作， 靈活辦公室概念成為常態，公司可以縮 減辦公室規模節省租金，令整體寫字樓 需求下降。戴德梁行預計，遠程辦公或 混合辦公勢將令美國寫字樓空置率增至 歷史最高水平，預計到三 年，將升至 一成八。隨美國利率上升，銀行存款利 率高於房地產收租回報，導致相關投資 減少，同時空置率上升影響業主償還貸 款的能力萬一銀行要因此而撇帳，勢 掀起新一輪銀行危機。 業地產 挑 成 千五百億美 樓 拖欠率增
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