SING TAO REAL ESTATE GUIDEwww.singtaousa.com/realestate 星 島 地 產 房 貸 資 訊 2024年3月23日/第1141期 10 專家表示，高按揭貸款利率之外的因素正在影響 許多美國人的住屋負擔能力。 CNBC 報道指出，根據房地產網站 Zillow 最近 發表的一份報告，大約四年前，年收入 5 萬 9000 元 的家庭不用花費超過 30% 的月收入，並且只需支付 10% 的頭期款，即可負擔新的按揭貸款。但如今的情 況已不復如是。 雖然到了 2024 年，典型家庭的年收入約為 8 萬 1000 元，高於 2020 年的 6 萬 6000 元，但薪資成長 仍跟不上住屋成本的飛漲。Zillow 的高級經濟學家迪 萬吉（Orphe Divounguy）表示：「自2020年1月以來， 美國普通房屋的典型貸款月付款幾乎翻增了一倍。」 據 Zillow 稱，如今潛在購屋者每年需要賺取約 10 萬 6500 元，才負擔得起一套典型房屋，比 2020 年 1 月增加了 80%。 擔任白宮經濟顧問委員會成員的經濟學家傑克森 （C. Kirabo Jackson）表示，住屋成本與工資之間的 關聯性近年來逐漸分離。他指出：「大約在 90 年代中 期，你開始看到房價與薪資中位數有些脫節，使得市 場上的人們越來越難以負擔購屋。」 供應吃緊是難以負擔房屋的另一個原因。目前市 場上可供潛在買家購買的房屋越來越少，導致房價高 漲，並且在一些地方市場，房屋短缺造成價格節節攀 升。專家表示，多年來新建住屋數量一直趨於下降， 低供應量的根源在於限制性的土地利用和分區法規。 迪萬吉表示，全國各地實施的土地利用和建築法 規，使一些市場建造新屋變得困難。他認為，提高負 擔能力的最重要方法是建造更多住屋。同時，傑克森 也表示，為了增加住屋供應，地方政策制定者需要放 寬土地利用和分區法規，從而減少建築商遭遇的障礙， 這些法規決定了諸如建築物的最大高度或地塊的最小 面積等因素。 例如：有些地方可能禁止在特定區域建造超過三 層樓的建築物，這意味著將無法建造容納大約 100 人 的高層建築。傑克森表示：「相反地，你必須有一棟 可能容納五個人的房子。供應越多，就越有助於壓低 房價。因此，提供的住屋越多，越能緩解價格壓力。」 他續稱，雖然增加某個地區的住屋密度可以提高 負擔能力，然而土地利用和分區法規基本上決定了住 屋供應量，而那通常是在地方層級決定。傑克森說： 「如果真的想擴大住屋供應，最直接的一個方法就是 放寬分區限制，並允許在目前地方土地利用法規不允 許的地區，建造可負擔住屋。」 迪萬吉稱，由於分區法規的放寬，一些地區的新 屋庫存已經開始快速增加。允許建商建造坪數較小的 聯排房屋、而非獨立屋的市場，正見到新屋數量的激 增，譬如美國南方地區。他表示：「在土地利用、法規、 分區法規等方面有更多限制的市場，你看不到滿足住 屋需求所需的新建築。傑克森說，雖然地方分區法規 不受聯邦政府控制，但政府正努力透過財政激勵措施， 幫助開發商建造更多可負擔住屋，使地方層面變得更 加靈活。他指出：「我們的經濟不斷增長，人口不斷 增長。而隨著人口的增長，你必須建造更多的住屋來 適應成長和人口。」 綜上所述的種種原因，也讓買房成為一件更難實 現的事情。最近一項最新民調無奈地發現，對大多數 美國租戶來說，他們不再認為買屋是有可能的事情。 根 據《 衛 報 》 報 道，Harris Poll Thought Leadership and Future Practice 在 1 月份對 2047 名 美國成年人進行了調查，其中 57% 的租客對「擁有房 屋的美國夢已經破滅」的說法表示同意。 對此說法表示同意的屋主比例則稍微低些，只有 43%，這反映了對整體經濟的負面看法，特別是房屋 市場的不可負擔性。 這在全國範圍內的悲觀展望很大程度上反映了當 前高高在上的 30 年期房貸利率，該利率在去年高達 7.79%，是 20 年來的高位，還有可用房屋的稀缺，及 高不可攀的房屋價格。2月份美國的通脹率升值3.2%， 意味著利率無法立即下調，上述的幾個因素也對市場 緩解毫無幫助。 Harris Poll 首席策略官羅德尼（Libby Rodney） 表示，對經濟的奇特感覺「驅使人們對自己有能力為 未來買屋儲存感到悲觀。這在該次民調中反映出來， 這是對經濟不穩定的認識。」 事實上，無論是租戶還是屋主，都有超過 55% 的 受訪者同意這樣的說法：「當前屋主的投資回報不及 以往」、「我擔心住房市場未來會更糟糕」，以及「當 前的經濟環境令我對該否轉向房地產感到猶豫不決」。 盡管有著這樣的悲觀情緒，大部分的受訪者都表 示他們想要擁有一間房屋，只是大多數人覺得不太可 能實現。羅德尼說：「你見到的是，從根本上說，在 美國人心中，他們想擁有房屋，但事實是：需要什麼 才可以做到？如何以為人們創造更多安全感的方式來 滿足他們的夢想呢？」 Bankrate.com 上個月發表的一項獨立民調也有同 樣的發現：美國人依然渴望擁有房屋，但對當中的大 多數人來說，這愈來愈不是一個目標，而更多的是一 個幻想，多數人只能望樓興嘆，直言恐怕要美國夢碎。 本報訊
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