67 歲的謝爾頓住在科羅拉多州奧羅 拉市（Aurora），依賴開優步（Uber） 網的來幫助支付房租。她還預支薪水來 付租賃公寓的押金，那使每次下期收到 的薪水都會減少，銀行帳戶在租金到期 時總是處於捉襟見拙的餘額，這樣的惡 性循環似乎永遠看不到盡頭。 謝爾頓聲音略帶哽咽地表示：「我 總是落後一步，這是一場噩夢，現在真 的是一場可怕的噩夢。」 美國正在經歷一場房屋負擔能力危 機，這是一個醞釀了數十年的問題，根 源於全國沒有為不斷增長的人口建造足 夠的住屋。該問題直接影響美國人擁有 自住屋的夢想，使拜登總統對美國經濟 強勁的保證可信度降低，並凸顯前總統 特朗普過去忽略了住屋短缺問題。 哈佛大學的一項分析顯示，住屋短 缺導致租屋者將過多的收入用來支付房 租。缺乏足夠的房屋出售或建造，導致 價格的上漲。加上按揭貸款平均利率翻 增一倍以上，使負擔能力進一步惡化。 聯邦人口普查局報稱，去年年底在 穩健的經濟狀況下，住屋擁有率卻略微 下降。如果不是住屋成本，拜登明顯面 對的通貨膨脹經濟問題，就會保持在健 康並且穩定的 1.8%。計入住屋成本後， 通脹率升至 3.2% 左右。 政府官員相信住屋通脹很快就會降 溫，但對維權者和經濟學家來說，過去 幾年所造成的傷害已經顯而易見。 奧巴馬時期的前住屋及城市發展 部部長、現在領導非營利組織「企 業社區合作夥伴」的多諾萬（Shaun Donovan）表示：「我從事有關住屋的 工作長達 30 年，眼下看到職業生涯中 最嚴峻的住屋負擔能力挑戰。」 多諾萬指出，這是一個日益跨越黨 派的挑戰，能促使各政黨團結起來。昂 貴的住屋成本曾經只是紐約市和三藩市 等民主黨地區的問題，但現在已轉移到 諸如愛達荷州博伊斯（Boise）等共和 黨地盤。他表示：「這幾乎在所有地方 都是首要問題，正以一種我從未見過的 方式改變了全國政治。」 穆迪分析公司首席經濟學家贊迪 （Mark Zandi）甚至預料，11 月大選結 果可能取決於 30 年按揭貸款利率的走 勢。目前貸款平均利率約為 6.74%，如 果降到接近 6%，拜登獲勝的可能性就 會增加。但贊迪稱，利率若升至近 8%， 川普則可能勝出。 他表示：「鑑於當前的住屋負擔能 力危機，高利率將使幾乎所有潛在首次 購屋者無法擁有一套住屋。由於擁有住 屋是美國夢的重要組成部分，如果它看 起來遙不可及，這將大為影響選民對經 濟的看法。」 民主黨籍的拜登總統在本月稍早的 國情咨文和發布的預算案中，承認許多 人感受到的痛苦。總統希望資助建造和 保存 200 萬套房屋，這個數字意義重 大，但仍不足以解決住屋短缺問題。他 還提議，向購屋者提供最多 1 萬元的抵 稅額。 拜登在向全國城市聯盟（NLC）的 演講中宣告：「底線是我們必須不斷地 建造房屋，這是永久地降低住屋成本的 方法。」 房價快速上漲也是川普執政時期的 一個日益惡化問題。但在擔任總統期 間，特朗普呼籲限制郊區的建設。他在 2020 年大選期間聲稱，拜登刺激建設 和負擔能力的政策將「摧毀你的社區」。 根據房地美（Freddie Mac），在 特朗普擔任總統的 2018 年至 2020 年 期間，全國的住屋短缺數量暴增 52%， 達到 380 萬套。特朗普的競選團隊沒 有回應《美聯社》的置評請求，但倡導 特朗普願景的智庫「美國優先政策研究 院」（AFPI）表示，解決問題的關鍵是 削減政府借款以降低按揭貸款利率。 該智庫的首席經濟學家福肯德 （Mike Faulkender）表示：「我們改善 年輕人擁有住屋機會的最佳方式是降低 利率，而非提供導致住屋負擔能力惡化 的補貼。」 利率下降可能受到選民歡迎，但大 多數經濟學家認為，那最多只有暫時的 緩解效果，房價可能向上調整，以因應 利率下降帶來的更大需求。另一方面， 建造房屋則屬於更持久性的解決方案， 需要數年時間才能實現，並需各州和城 市制定新的法規。政府正試圖鼓勵地方 修訂分區，但主要選擇不在白宮的控制 內。 房地產經紀公司 Redfin 的首席經濟 學家費爾韋瑟（Daryl Fairweather）表 示：「即使收入增加、經濟表現良好、 並且通脹下降，人們也買不起房子。這 對拜登來說是最大的問題，因為這不是 他能解決的問題。」 一般的經驗法則是，人們支付的租 金或還款比例不應超過收入的 30%。但 Redfin 表示，現今普通購屋家庭必須將 41% 的收入用於支付月付款。高住屋成 本可能導致人們削減其他支出。支持者 表示，這也會使房東忽視房屋的維修， 因為總會找得到租客。 丹佛律師紐曼（Zach Neumann） 表示，驅逐家中有小孩的租客，可能影 響兒童的健康和教育，為社會帶來更多 的成本。他估計，驅逐一戶貧窮租客的 累計社會成本，倘若計入收容所和急診 室就診費用，每年約需 2 萬至 3 萬元。 儘管兩黨就需要更多住屋達成共 識，但參眾兩院至今尚未通過一項重大 計劃。拜登在執政期間提出了住屋援助 計劃，迄今一直沒有落實。 白宮的全國經濟委員會副主任霍農 （Daniel Hornung）表示：「如果國會 通過總統自上任以來呼籲的一些投資， 如果像他所倡導那樣在三年前就採取行 動，我們現在就已有可負擔住屋上線。」 然而，在川普政府期間擔任聯邦住 屋金融管理局局長的卡拉布里亞（Mark Calabria）表示，諸如低收入住屋抵稅 額（LIHTC）等許多增加住屋的聯邦措 施，若是在沒有建造足夠房屋的情況 下，反而會進一步推高需求。 現在擔任「自由主義卡托研究院」 （LCI）顧問的卡拉布里亞稱：「我擔 心的是，當供應問題出現時，我們卻去 做一些增加需求的事情。」 SING TAO REAL ESTATE GUIDEwww.singtaousa.com/realestate 星 島 地 產 地 產 新 聞 2024年3月23日/第1141期 4 謝爾頓（Lori Shelton）無法想像自己有朝一日會有錢買房子，那亦 是眾多選民在今年總統大選前對經濟感到沮喪的一個主要原因。 美聯社電
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