星島地產 報料熱線： 626-956-8200 2022年12月18日 星期日 B10 紐約屋主的美國夢 隨著新的一年的臨近，你可能考慮購買房屋。 然而，找房子的過程或許會讓人不知所措，並承受 巨大的壓力，無論是購買第一套房子，或正在尋找 投資物業。 房地產市場在過去幾年經歷了一段瘋狂的旅 程，現在價格變得更加穩定，也許是深入了解那些 生活機能較佳、氣候溫和並擁有一流學府和工作機 會的地區的時機。如果打算明年買房子，以下列出 的七個城市是值得探索的地方。 南卡羅萊納州默特爾灘 （Myrtle Beach） Zillow房價：$316,199 據Zi l low表示，該地房價在過去一年上漲了 26%，對投資而言是一個絕佳之地。它被《美國新 聞與世界報道》評為2022-2023年發展最快的城市， 但房價其實非常實惠，並且氣候溫和，海岸景色優 美，這些都是值得考慮在默特爾灘置業的理由。 科羅拉多州科羅拉多泉 （Colorado Springs） Zillow房價：$476,721 科羅拉多泉在《美國新聞與世界報道》的20222023年最佳居住地排名，位居第二，那裡擁有令人 驚嘆的風景。戶外運動愛好者將可享受一年到頭的 活動，包括綿延不絕的步道以及科羅拉多河的泛 舟。它位於丹佛以南約一小時車程外，房價明顯低 了很多，讓新的買家有機會獲得物超所值的房屋。 亞特蘭大 Zillow房價：$399,127 亞特蘭大被CommercialCafe列為最適合Z世代 居住的城市，擁有年輕專業人士成長茁壯所需的一 切。這座城市的生活成本相當低，失業率也低，還 有步行即可到達的無數公園。該市在「綠色通勤」和 網速方面亦名列前茅。亞特蘭大的新居民永遠不會 感到無聊，市內有各式各樣的活動，包括免費或幾 乎免費的觀光行程、以及大量公園和博物館。 伊利諾州內珀維爾（Naperville） Zillow房價：$501,395 對於年輕的家庭來說，內珀維爾是在新的一年 進行探索的理想地點。根據Niche評鑑，該市擁有 國內一些最好的公立學校，並被評為美國最適合養 育子女的城市。此外，這座城市的人口不到15萬， 使居民享受郊區的便利性與小鎮魅力的完美結合。 德州麥卡倫（McAllen） Zillow房價：$213,885 麥卡倫被Moving Waldo評為可負擔住屋方面的 德州最佳城市。這是一座快速發展的城市，靠近該 州的最南端，提供大量就業機會、豐富的歷史以及 遠低於全州平均水平的生活成本。對於藝術愛好者 來說，這座城市還有一個具有悠久歷史的市中心， 包括數條藝術步道和許多畫廊。 賓州切斯特布魯克（Chesterbrook） Zillow房價：$453,857 切斯特布魯克連續第三年被Niche評為美國最 佳居住地。這個費城郊區城市的人口剛超過5000 人，在公立學校、住屋、工作、健康以及對家庭有 益方面，都獲得A+評鑑。因此，無論你是因為想 要欣賞秋天的落葉，或參觀Valley Forge國家歷史 公園，都將不會後悔搬到這個賓州排名第一的城 市。 全美宜居城市排名 今年秋天，她的目標看來愈來愈近了：經過 逾廿年的租屋生涯後，科普獲得一個項目 的批准，只要她在12月前找到房屋，那麼這個 項目可以幫她支付首期款。 這個由市府運作的名為HomeFirst的項目， 其目的是為收入有限的紐約居民提供最多可達 10萬元的首期貸款，收入低於10.6萬元的四口之 家就可以符合條件，如果受資助的人將該住宅 作為其主要住所，以及滿足其他要求的話，這 一貸款可能還不用償還。 但現年42歲、擔任教師助理而且有一個兒 子的科普很快就碰到了問題，由於疫情期間受 瘋狂買氣的推動，導致市場上只有很少的房 屋，價格則升至超過她的負擔能力。處於20年 來高位的房貸利率令到房貸變得十分昂貴。她 在布魯克林的一所公立學校的年薪是4.5萬元， 這樣她要么就從退休基金中借錢出來，要么就 放棄買屋。 科普說：「這對於一個依賴薪資生活的人， 打算實現曾稱之為『美國夢』中的一小部分，也 變得不可能了。」 由於住房的普遍性短缺和經濟波動，對很 多美國人來說要負擔一間屋已變得愈來愈困難 了，但在紐約市，這一挑戰可能最為極端，像 科普這樣的居民可能要無限期地延遲他們的夢 想。 該市的住房擁有率僅高於31%，這與2011年 的情況相仿，幾乎是全國該數字的一半，並且 低於幾乎每一個美國的主要大城市。根據紐約 聯儲銀行的數據，從2009年第二季度到2022年 第二季度，全國範圍內典型房屋的價格升至家 庭中位數的4倍，但在紐約市這一比率依然維持 在9倍以上。 這一狀況加劇了人們對該市長期健康的憂 心：隨著愈來愈難以擁有房屋，族裔財富差距 將會擴大，更多的中產以及勞工家庭會被逐出 該市。 推動可負擔房屋擁有權的非牟利組織Center for New York City Neighborhoods首席執行官 兼執行董事皮爾（Christie Peale）表示：「這是我 們必須解決的最困難的問題之一，否則這最終 會變成一個只有最富有的人才能負擔得起的城 市。」 紐約大學Furman Center高級政策研究員威 利斯（Mark Willis）表示，這座城市與其他城市相 比有著大量的租戶，反映出人們來去的「巨大流 動」，特別是年輕人和流動人口被這個城市的工 作機會和文化生活所吸引。 他說：「如果你長期不在這裡生活，那麼擁 有房屋也就顯得沒意義了。」 房屋估值與諮詢公司Miller Samuel主席米勒 （Jonathan Miller）表示，由於高昂的地價和開發 成本，在這裡建屋也變得更加昂貴。 現在幾乎所有的東西都貴了，很大一部分 原因是該市的房屋短缺，但疫情期間的經濟和 社會波動則令情況變得更糟糕。 非牟利研究組織城市研究所（U r b a n Institute）住房金融政策中心創辦人兼研究員古德 曼（Laurie Goodman）說：「你要面對房價大幅上 漲，加上利率大幅上揚，結果就是負擔不起的 人數大幅增加。」 根據Harvard Joint Center for Hous ing Studi es的一項分析，假設使用30年期定息房 貸，在2019年9月，在紐約市房屋市場的中間三 分之一區域，擁有房屋的收入要求是每年11.745 萬元，到2022年9月，這一要求跳升59%，達到 18.7萬元。 33歲的小費比（Frederick Ferby Jr.）的成長過 程中，和他的母親在皇后區Rockaways的一個公 寓單位中居住，那裡反复存在著害蟲和其他問 題，而他的父親則在努力維護和償還在牙買加 所買的一座房屋的貸款。 作為一名IT工程師，他在布魯克林Fo r t Greene的一間公寓支付低於市場價的700元月 租，他同時還能負擔得起2000元的房貸月付 款，他在Bronx尋找一些適合他價格範圍的地 方，但在這個價格的房屋都不太大。 他說：「要找到好的東西，至少在市區，是 非常困難的。」現在他考慮搬到新澤西州。 紐約市長亞當斯（Eric Adams）已經將增強 「擁有可負擔房屋」作為其房屋議程的關鍵部 分，並試圖靠此來縮少種族財富差異。目前紐 約非裔居民的屋主比例大約是27%，西語裔和 拉美裔則只有約17%，這都遠低於紐約白人的 42%。 當市長在今年早些時候宣布其住房計劃 時，他說他想「讓工薪民眾重新擁有屋主夢， 並提醒紐約人不應將離開這個城市作為一個選 項。」 目前仍不清楚市場近期的變動對非裔和西 語裔買家來說是有害還是有益，一些數據顯 示，在紐約州和全國範圍內，從2019年到2021 年，非裔與西語裔租客成為屋主的比例都在上 升，也許部分原因是受惠於疫情初期的低房貸 利率。 在最近一個財政年度，該市花了900萬元來 幫助人們支付首期款，以及在財務上幫助翻新 了120多套一至四戶的住屋，這些都是更廣泛關 注房屋所有權措施的一部分。 但這種旨在通過公共投資的重大改變來有 效地增加房屋擁有率的做法，其效果仍未能達 到。一些左派的倡導者和政客呼籲增加投資， 並創造由租戶和社區或非牟利組織擁有的新形 式的多戶住宅。 住房倡導者承認，在政府投資和房屋擁有 權之間，需要有所取捨。 皮爾說：「政府的挑戰是：你如何用一個 後代也負擔得起的方法來投資可負擔房屋擁有 權？」 在沒有額外的資助下，對很多人來說，擁 有房屋仍是遙不可及。 來自孟加拉的戈什在2014年來到紐約，他 是一名醫生，之前他一直住在一間地下室中， 直到今年夏天搬進皇后區Ozone Park的一個兩睡 房公寓中，現在他和父母、妻子和一名男嬰住 在一起。 他正在打算購買面積更大的房子，但作為 一名城市衛生部門僱員，他7萬元的年薪需要負 擔整個家庭的開銷，他說他無法負擔在市場上 找到的70萬元的房子。 他說：「我個人看法是收入和支出之間無法 平衡，其中的一個基本需求——生活——就顯 得非常困難。」 對於擔任教師助理的科普女士來說，她夢 想離開這座城市的原因之一就是無法負擔這裡 的房屋，她說：「我有市退休金，有醫療福利， 以及一份穩定的工作。」 但她補充說：「但我絕對願意離開紐約市。」 據《紐約時報》報道，科普 (Jennifer Kopp)小時候在布魯克林區 Sheepshead Bay的公共房屋中生活，她很早就覺得，要成為她的家 庭中第一個擁有房屋的人。 疫下東瀛遊 偷得浮生半日閑，趁有幾日時間，突然 想起了，近期香港疫情緩和下，最受人熱捧 的日本。周圍有不少朋友不論是自己，或是 他們的子女,都接連不斷的邁出旅遊第一步， 而香港人首選的是日本。問過一些年青人， 為什麼情有獨鍾，喜歡去日本呢？他們說： 中國還沒有開放，台灣最近才說要開放，相 信要選擇近而有序，廉而有值的，非日本和 韓國莫屬了。難道不擔心仍然每日高企的感 染人數嗎？ 大家說，日本人比較守規矩，聽 話，相信防疫措施是會充足的，而且文化背 景較為接近，日本字中有不少漢字，意思即 本能猜到個七七八八。 首先去找旅行團，香港疫下的旅行社非常 慘淡，以前幾乎密集如麻的旺角旅行社中心， 年前曾去看過，是烏燈黑火，全線關閉。這次 又再上去看看，也僅有一家在營業。沒有選擇 之下，只能選了它。據職員說，三年來首開的 旅行團，只有日本和土耳其，相比之下，我們 就膽大地報了個日本六天遊。說真話，這個時 候說要去旅遊，相信很多父老鄉親還很不認 同，為免大家擔心，悄悄的去好啦。日本已經 全面開放，海關檢疫主要是靠自己自覺申報， 基本標準是必須打了三針以上，旅行社為每位 團友購買了疫情保險，說好了，假如途中發現 誰中招，會毫不留情地被驅逐離團，交給日本 政府安排治療和送你返回原居地。所以，整個 行程還是有壓力的。但是落地後所見的日本環 境，倒也不太擔心，因為見到的所有人，無論 白的黑的，人人都非常自覺地佩戴口罩，街道 上，商店裏，酒店中，以及所有公眾地方，都 配備充足消毒液，大家也都很自覺的洗手，清 潔。酒店房間內除了空調機外，還有1-2部空氣 淨化機。我們所有團友不論任何時候，都戴備 口罩。除了吃飯時閉嘴不言外，如果想和隔鄰 團友聊幾句，也都自動的帶回口罩。旅行團的 行程並沒有因為疫情仍在而有特別的安排，反 而是當地的餐飲業，觀光業，零售業等，經歷 了漫長的三年蕭條，不少老店都撐不住，靜靜 地倒閉了，十分令人惋惜。能夠生存下來的， 不少是小本經營或者後起之秀。可能大家都嗅 到復甦的氣息，再加上旅行社一早的安排，所 以每天的節目安排並不單調。有時候在聽到導 遊津津樂道地介紹某一下名店，結果大隊人馬 趕到時，要不是完全變身，要末就閉門大吉， 導遊也只能說無奈，畢竟我們的團，是他疫後 所帶的第二個團。 一路上大家還是心情輕鬆的，特別是有幾 位專門帶著幾個空皮箱來日本血拼的團友，他 們一下車就衝的那種氣氛，給大家帶來不少 的歡樂。是呀，近期美元/港元強盛，日圓大 跌，也是值得這些搶購者瘋狂的。說實在，目 前來日本，用美元/港元，是真划算，什麼東 西都便宜，連自己去吃一頓迴轉壽司，嘗一餐 濃郁的鰻魚飯，也只不過是十來二十美元，在 美國，在香港都超過一倍啊。日本人和西方人 一樣，已經不把疫情當回事，該幹什麼就幹什 麼，我們幾天行程，完全沒有做檢測，疫情讓 本來就愛亁淨，地上一塵不染的日本，更加注 意衛生。以前公眾地方不設垃圾筒，今天更是 嚴格，往往有時手上的廢紙雜物，要晚上帶回 了酒店才能處理。注意清潔這一點又比西方人 更強，這也是我們寧願選擇來日本，而還不敢 去歐洲的原因。 行程很快，在寫結束語前，飛機馬上要降 落香港了。團友各人身體狀況感覺良好，飛機 上除了吃個麵包時脫一脫口罩，人人都是掩臉 示人，當然自我清潔一樣少不了啦。香港仍 實施0+3，扺達時，憑抵達申報表上的綠碼入 境，PCR檢測一次，然後第三天到社區檢測站 再測一次，就恢復自由啦。只要沒有收到特別 通知，下機後就可以上班，工作，乘坐公共交 通，也可以進入餐館用餐，其實就是0+0，只 不過要到檢測站一次而已。 另外有要求頭五天，每日自覺做一次快速 檢測，將像片傳去報個到就是了。 房地產專欄 豪景地產 李健源主持 (Kenny Lee) 本專欄由作者提供，不代表星島日報立場，如有意 見，請直接(或由本報代轉)與作者聯繫或詢問。 灣區樓市一直火熱，考慮在三藩市買房子 嗎？根據Redfin的一份最新報告，你需要先擁 有極高的收入，否則夢想難實現。 利率上升以及房價尚未恢復到大流行前的 正常情況，無助於解決全國各地的住屋可負擔 性問題，在加州購屋尤其艱難。在三藩市和聖 荷西購買典型房屋所需的收入，排名全國最 高位。根據Redfin的最新報告，三藩市的購屋 者需要每年賺40萬2821元，才能負擔購買該市 典型房屋每月平均繳納的1萬71元按揭貸款。 Redfin 表示，這比去年同期增長了33.6%。該 數額遠高於三藩市的人均收入，根據聯邦人口 普查局在2020年的調查結果，該市人均收入為 7萬2041元。 灣區另外兩個城市的購屋成本亦相去不 遠。根據Redfin，在聖荷西購買房屋的最低年 收入為36萬3265元，比一年前高出36.1%。屋 崙的房價便宜一些，但買家也需要賺取大約24 萬7559元的年收入。緊隨其後的是南加州安那 罕（Anaheim），那裡的買家需要年賺25萬4286 元才能應付典型的貸款月付款。屋崙排名第 四，洛杉磯排名第五。在洛杉磯，購屋者需要 每年賺22萬1592元才能支付貸款。 如果你想知道最平價的房屋在哪裡，請 前往中西部。Redfin表示，底特律的買家只需 年賺4萬8435元，就可以在當地購屋。可是， 儘管該數字看起來很低，但仍比一年前提高 了52.3%。俄亥俄州代頓（Dayton）和克利夫蘭 （Cleveland）的買家很幸運，分別只需年賺5萬 1126元或5萬3817元，就可以在這些城市買房。 另一方面，東岸的房價也比加州更可負 擔。Redfin表示，紐約州羅切斯特（Rochester） 的買家年薪僅需5萬6508元，就負擔得起該地 區的典型住宅。賓州匹茲堡的房屋可負擔性亦 類似，買家只需年賺5萬7853元，即可擁有一 個屬於自己的地方。一名著名的經濟學家在致 客戶的信件中表示，在經歷了幾個月來的買家 需求大跌和房屋價格下調後，美國的住房市場 似乎正接近其底部。 根據全國房屋建築商協會（NAHB）的月度 調查，建築商信心指數在11月份連續第11個月 下跌，並跌至除新冠疫情時期外，2012年6月 以來的最低水平。 今年以來房貸利率出現大幅飆升，在11月 初，30年期定息房貸利率高達7%，最近也位 於6.61%的水平，這令到房屋市場的情緒快速 下滑。Pantheon Macroeconomics 首席經濟學 家謝潑德森 (Ian Shepherdson) 認為，房貸利率 似乎已經穩定了，這對建築商和買家來說都是 一個受歡迎的信號。謝潑德森說：「對建築商 來說，好消息是地板價即將到來。房貸利率已 經見頂，這顯示未來幾個月需求將會走平，盡 管這會是一個極度低迷的位置。」他補充說： 「所以，即使房屋價格會加速下跌，我們預期 房屋動工和銷售在明年初見底。」 由於聯儲局大幅加息導致房貸利率急升， 房屋市場在最近幾個月經歷了明顯的放緩。對 於那些已經面臨著高價格和數十年來的高通脹 的買家來說，高昂的房貸月付款更加劇了他們 的財務痛苦。 雖然銷售可能很快就見底，謝潑德森認為 房屋價格「最近才開始連續的月度下跌。」更高 的房貸利率壓抑了買家的需求，並迫使很多潛 在賣家大幅下調掛牌價以吸引買家的關注。 NAHB主席康特（Jerry Konter）表示：「高 利率明顯消減了對新屋的需求，到來看屋的買 家人數愈來愈少。」 謝潑德森在10月份預測，隨著房屋市場 調整，美國房屋價格將在明年下調20%。類似 地，達拉斯聯儲局的研究人員在最近的一份報 告中指出，房貸利率「提高了房價調整的可能 性，」這些研究人員認為價格可能會下調20%。 灣區置業夢少於四十萬年收入免談
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